+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Оформление покупки участка ижс 2019 год

Участок под ИЖС или индивидуальное жилищное строительство – это участок, предназначенный для возведения капитального строения в пределах трех этажей для одной семьи. Построенные здесь дома пригодны для постоянного проживания, так как к ним проводятся все необходимые для этого центральные коммуникации.

Такие участки традиционно пользуются высоким спросом у россиян. Связано это с двумя ключевыми причинами:

  • Муниципальные власти должны своими силами и за свой счет провести все необходимые коммуникации к домам на участках ИЖС (электричество, газ и пр.).
  • Построенный дом на участке под ИЖС автоматически получает статус жилого помещения. Ему присваивается адрес и собственник дома вправе беспрепятственно оформить здесь прописку.

Содержание

Пошаговый алгоритм покупки участка земли у собственника для ИЖС

Этап 1. Выбор участка

При выборе земельного участка нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • Участок должен состоять на кадастровом учете. У собственника должны быть кадастровый план и паспорт, которые подтверждают наличие сведений об участке в ГКН.
  • Категория земельного участка должна быть ИЖС. Не стоит доверять словам продавца, что вы сможете легко поменять категорию земли. На практике смена категории допускается довольно редко. Для этого участок должен входить в перспективный план развития поселения или находится на границе с населенным пунктом.
  • Наличие центральных коммуникаций или проекта по их проведению в ближайшей перспективе.
  • Форма участка: если она неправильная, это может усложнить возведение постройки (по СНИПам требуется выдерживать расстояние до границы с соседним участком).
  • Соответствие цены возможностям покупателя и среднерыночному значению.
  • Транспортная доступность.
  • Наличие развитой инфраструктуры: больниц, школ, магазинов в ближайшем окружении.
  • Экологический аспект: отсутствие вблизи промышленных комплексов и свалок.

Этап 2. Предварительное согласование условий и проверка документов

На данном этапе продавец и покупатель согласуют важнейшие параметры будущей сделки: цену участки, сроки подписания договора, порядок передачи денег.

Право на продажу участка под ИЖС принадлежит исключительно собственникам земельных участков. При этом их права собственности должны быть должным образом оформлены. Перед заключением договора купли-продажи стоит проверить у продавца наличие следующих документов:

  • Свидетельства о собственности (оформленного до 2016 года), выписки из ЕГРП (выдавалась с 2016 года) или ЕГРН (подтверждает права собственности с 2017 года).
  • Правоустанавливающих документов, на основании которых он приобрел право на продажу участка: договора купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о наследстве, постановление о передаче земли в собственность муниципальных властей и пр.
  • На участок не должен быть наложен арест и он не может быть предметом залога (например, по ипотечному кредиту). В последнем случае для продажи у собственника должно быть на руках письменное разрешение на продажу от залогодержателя.

Для того чтобы убедиться в правовом статусе продавца и отсутствии обременений необходимо запросить свежую выписку из ЕГРН В Росреестре.

Если участок находится в общедолевой собственности, то при продаже доли владельцу стоит предварительно получить у другого собственника отказ от преимущественного права покупки. Он должен иметь письменную форму и желательно заверен у нотариуса.

Если участок приобретается у муниципальных властей, то возможно два варианта:

  • участие заинтересованного лица в торгах по продажи участка;
  • получение участка в аренду и его последующий выкуп без торгов при условии строительства жилого дома.

Наиболее распространенным является второй вариант. В данном случае у построившего дом лица есть возможность покупки участка ИЖС всего за 3% от кадастровой стоимости.

Этап 3. Подписание договора купли-продажи

При подписании договора купли-продажи земельного участка требуется участие двух сторон: продавца и покупателя. При необходимости привлекаются специалисты органов опеки и нотариус. Нотариальное заверение сделки не является обязательным для подписания договора. Но оно придает документу большую юридическую силу и сводит к минимуму возможность его оспаривания в суде.

Договор купли-продажи участка под ИЖС составляется в произвольной форме (обязательно пиьсменно). Его положения не должны противоречить требованиям Налогового и Земельного кодекса. При необходимости стороны могут обратиться в специализированную юридическую компанию, где им помогут с подготовкой текста документа.

В договор купли-продажи стоит включить следующую информацию:

  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • ссылку на реквизиты документов, подтверждающих собственность и право распоряжения участком;
  • описание предмета сделки: кадастровый номер участка, его площадь, адрес;
  • кадастровый план участка;
  • цену участка и порядок оплаты (безналичный/наличный расчет, использование банковской ячейки, наличие аванса);
  • сроки оплаты: до или после государственной регистрации;
  • указание на отсутствие обременений в отношении участка;
  • права и обязанности сторон;
  • подписи сторон;
  • приложения в виде копий документов, на которые есть ссылка в договоре.

При покупке земли из муниципального фонда за подготовку текста договора отвечают муниципальные власти. У покупателя есть 30 дней, чтобы ознакомиться с условиями сделки и выразить свое согласие.

Этап 4. Регистрация прав собственности в Росреестре

Последним этапом покупки является регистрация прав собственности на участок под ИЖС в Росреестре. Для этого продавцу и покупателю необходимо передать в территориальное отделение Росреестра с заявлением. Продавец пишет заявление о прекращении прав собственности с указанием своих данных и сведений из кадастрового учета об участке, а покупатель – о вступлении в права собственности. Причем заявление пишется по единой форме.

Это интересно:  Какие документы нужны для оформления дачного участка 2019 год

Для регистрации прав собственности требуются паспорта сторон (или доверенности представителей), договор купли-продажи в 3-х экземплярах; документы, подтверждающие права собственности продавца, кадастровый паспорт на участок.

За регистрацию прав собственности предусмотрена госпошлина, которую можно оплатить непосредственно в отделении Росреестра или в любом банке. Для земельных участков ее размер составляет 350 руб., для строений на нем – 2000 руб.

Допускается подача документов через МФЦ, а также дистанционными способами: через почту РФ или интернет.

Этап 5. Получение документа, подтверждающего собственность покупателем

После обработки поступившей информации покупателю выдают документ, подтверждающий право собственности. Сегодня выдача свидетельств о собственности упразднена. Вместо них в Росреестре выдают выписку из единого реестра (ЕГРН). Данный реестр объединяет всю информацию о кадастровом учете и правах собственности на недвижимость и содержит самую актуальную информацию по данным пунктам.

Налоговый вычет при покупке участка

Возможность оформления налогового вычета в части затрат на приобретение земельного участка возникла у граждан с 2010 года. Ранее для получения вычета принимались только расходы на покупку квартиры и дома.

Получение налогового вычета при покупке участка под ИЖС не должно вызвать проблем у покупателя. Если при покупке участка под ЛПХ или садоводство им еще придется доказывать, что построенный дом пригоден для прописки и постоянного проживания, то дом на участке под ИЖС уже имеет статус жилой постройки.

При этом налоговое законодательство содержит один важный нюанс: получить вычет можно только при условии одновременной покупки участка и дома, либо после возведения на участке дома и регистрации прав собственности на него.

Для оформления вычета должны также соблюдаться следующие условия:

  • налогоплательщик должен быть налоговым резидентов РФ;
  • он должен иметь доходы, облагаемые по ставке 13% НДФЛ;
  • участок и дом должны располагаться на территории России;
  • наличие документов, подтверждающих расходы налогоплательщика;
  • права собственности на участок и дом должны быть оформлены должным образом чрез Росреестр.

Процедура оформления налогового вычета предполагает подачу подтверждающего право на возврат НДФЛ комплекта документов, его рассмотрение в налоговой инспекции и при благоприятном исходе – перечисление денег на счет в банке.

К числу документов, которые потребуются в Налоговой инспекции при оформлении вычета относятся:

  • заявление в свободной форме;
  • справка 2-НДФЛ;
  • декларация 3-НДФЛ;
  • договор купли-продажи;
  • платежные документы;
  • свидетельство о собственности/выписка из ЕГРН.

Налоговый вычет при покупке земельного участка предоставляется в размере фактически понесенных затрат, но он не может превышать:

  • установленного лимита согласно Налоговому кодексу (260 тыс.руб. );
  • фактически перечисленного НДФЛ за год – остаток допускается перенести на следующие налоговые периоды.

Заявление на вычет нужно подавать в следующем за оформлением права собственности году. Срок давности для получения вычета составляет три года.

Возможен и другой вариант получения вычета. Налогоплательщику необходимо оформит в инспекции уведомление, подтверждающие право на вычет. Его нужно отнести в бухгалтерию по месту работы. После получения уведомления работнику будет начисляться заплата без удержания НДФЛ 13% до тех пор, пока сумма неудержанного налога не достигнет положенного вычета.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

При покупке участка под строительство помимо общеизвестных проверок нужно обращать внимание на три важных нюанса: различие между арендой и собственностью, правовой статус участка и наличие «красных линий». Подробно об этом рассказывает руководитель юридического отдела ФРК «Этажи» на территории города Волгограда и Волгоградской области Иван Половко.

Собственность и аренда

В первую очередь вы как покупатель должны разбираться в понятиях «собственность» и «аренда». Если Вам предлагают купить землю, которой текущий собственник владеет на праве аренды, не обманывайте себя и называйте вещи своими именами. Вам предлагают приобрести право аренды земельного участка, а следовательно, вопрос, связанный с правом собственности на такой участок, будете решать Вы совместно с государственными и муниципальными органами. Здесь есть два негативных момента:

  • право аренды рано или поздно завершится, и Вы потеряете землю со всем, что уже успели на ней построить;
  • далеко не все земельные участки можно оформить в собственность.

Совет: не обращайте внимание на участки, которые принадлежат другому человеку на праве аренды. Если все-таки Вам очень понравился арендованный участок, сходите на прием к специалисту комитета по землепользованию районной администрации и задайте три вопроса:

  1. На каких условиях выдается право аренды на земельный участок и есть ли какие-либо ограничения?
  2. Можно ли будет оформить земельный участок в собственность и что для этого нужно?
  3. И если можно, то какой срок будет отведен для выполнения условий для приобретения земельного участка в собственность?

Если решили купить право аренды на земельный участок, совместно с текущим владельцем обязательно отвезите уведомление о переуступке прав аренды в приемную районной администрации, даже если сам сотрудник комитета говорит, что в этом нет необходимости. В итоге у Вас на руках должно быть уведомление, на котором будет стоять штамп о том, что районная администрация это уведомление приняла.

Правовой статус земельного участка

Второй, и не менее важный момент, – это правовой статус земельного участка. Под словами «правовой статус» я имею в виду то, каким образом установлены границы земельного участка. Варианта опять же два: либо они установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ, либо не установлены.

Получить информацию о правовом статусе земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества (выписка ЕГРН). Интересующая Вас информация содержится в графе «Особые отметки». Не поверите, но в этой графе так и написано: «Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ». В этом случае можно выдыхать. Если же отметки имеют иное содержание, стоит вчитываться и разбираться.

Возможным негативным последствием является то, что Вы купите участок, границы которого не будет соответствовать данным ЕГРН, и, по-простому говоря, он окажется меньше того, за который Вы заплатили.

Это интересно:  Порядок оформления гаража на участке 2019 год

Красные линии

И третья особенность, которую я назову «красные линии», на мой взгляд, самая неприятная и незаметная в покупках земельных участков. На самом деле все довольно-таки просто. Любой наш город исчерчен «красными линиями», и, как бы забавно ни звучало это словосочетание, эти линии могут сыграть с Вами очень неприятную шутку. «Красная линия», если говорить человеческим языком, это, например, линия электропередач, или центральный водопровод, или охранная зона аэропорта, или территория, в рамках которой установлен особый режим использования земель. Как я уже говорил, это очень неприятная особенность, и неприятная она потому, что Вы абсолютно без проблем можете купить землю, по которой проходит одна, две, три «красные линии» и больше. Вы будете его полноправным собственником, однако построить замок свой мечты на своем участке Вы не сможете, так как нарушите режим использования этого земельного участка. Правда, сможете поставить будку для собаки, которая будет охранять голую землю.

Как обезопасить себя? Ну, во-первых, при покупке задайте продавцу вопрос: «Отмежеван ли земельный участок?» Если межевание земельного участка, а точнее установка границ земельного участка на местности, производилось, то всю информацию об этом земельном участке, в том числе о «красных линиях», Вы сможете увидеть в межевом деле. Если же межевания не было, Вы можете заказать в администрации градостроительный план земельного участка или территории, который будет изготавливаться 30 дней, но в итоге вы будете знать на 100 %, что, как и почему можно строить на этой земле.

Резюмируя, можно сказать следующее. Если планируете приобретение недвижимости, обратитесь к профессионалам, которые помогут Вам и подобрать Вашу мечту, и проверить ее на юридическую чистоту, и даже приобрести ее в собственность.

Что нужно знать при покупке участка земли под ИЖС

«Покупка участка земли под ИЖС или что нужно знать, чтобы не обмануться» именно так можно назвать остросюжетный фильм, основанный на реальных событиях. Сегодня количество сделок купли-продажи участков очень много и еще больше сложностей. Но не все знают, что строительство, уж тем более жилищное можно осуществлять не на всех участках, но это не все, что нужно знать при покупке земельного участка.

Какая процедура покупки земли под ИЖС

Для покупки земли нужно и начала строительства не ней нужно пройти несколько важных этапов, среди них:

  1. Выбор участка. При этом его нужно обязательно осмотреть, а не полагаться на честное слово владельца. Ведь участок может быть в плохом состоянии, например с мусором или с большими деревьями у проводов, которые самостоятельно спилить не удастся.

Важно! Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) возможно не на любом участке, а только на определенных, перечень которых четко описан.

  1. Заключение договора в нем нужно четко прописать права и обязанности сторон, ведь стоит понимать, что от точности зависит, возможно ли будет оспорить сделку или признать ее недействительной.
  2. Определить сроки сбора всех необходимых документов, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. На этом же этапе подписывается предварительный договор на приобретение.
  3. Заключение договора.
  4. Передача суммы оговоренной в договоре продавцу. Причем это можно сделать как через банковскую ячейку, так и другим удобным для обоих сторон способом.
  5. Обязательная регистрация права собственности на землю в Россреестре.

Требования к договору

Ключевой документ – это договор купли-продажи. Он должен быть составлен по определенным правилам и иметь обязательные реквизиты, среди них:

  • Подписи обеих сторон. Если хотя бы одной не будет, такая сделка будет считаться ничтожной.
  • Количество экземпляров – 3: по одному продавца и покупателя, один передается в Россреестр при регистрации права собственности.
  • Обязательному заверению, договора не подлежат, но это можно сделать по согласованию сторон.

Где можно строиться

Что еще нужно знать при покупке земельного участка? Первым делом уточнить у продавца, к какой категории земель относится продаваемый участок. Строиться можно только на следующих территориях:

  • На землях поселения.
  • На участках, которые находятся на границах земель поселения.
  • На землях под дачное строительство.
  • На территории фермерского хозяйства, при условии, что в нем будет проживать сам фермер.

Документы от продавца

Прежде чем соглашаться на покупку, если участок в натуре устраивает, нужно осмотреть документы на него. Но для этого следует знать, какие документы нужны при покупке. Среди них:

  1. Право собственности на землю. В нем должны быть в обязательном порядке такие данные: кто и когда его выдал, кто владелец, категория земли, площадь, вид использования, месторасположения, кадастровый номер. Обязательно указываются ограничения, например арест.
  2. Правоустанавливающий документ. Это не то самое что право собственности, на основании правоустанавливающего документа выдается право собственности. А подобным бумагам относятся: решение суда, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договора мены или дарения.

Свидетельство о праве собственности должно быть оригиналом, если покупатель предлагает копию для ознакомления, от сделки лучше отказаться. У владельца не будет оригинала в том случае если он изъят, а это происходит по причине ареста или судовых разбирательств.

Какие нужны документы еще при покупке земли от продавца? Нужен обязательно паспорт владельца земли, если он физическое лицо стоит проверить такие бумаги, прежде чем заключать сделку:

  • Если продавец в браке, то согласие супруга, заверенное нотариально.
  • Если в совладельцах несовершеннолетний или недееспособный человек, то нужно предоставить справку от органов опеки о разрешении осуществить продажу.
  • Важно чтобы продавец имел справку из нарко- и психдиспансера о том, что он не состоит в них на учете.

Если какого-то из этих документов не будет – это станет поводом признать сделку недействительной или оспорить ее в суде.

Нюансы о земле, которые нужно узнать заранее

Есть ряд факторов, которые могут склонить или оттолкнуть покупки выбранного участка, среди них:

  1. Коммуникации. Не лишним будет уточнить, как проходят коммуникации по участку или невдалеке от него. Кроме того что это поможет определиться с предстоящими затратами, на их подведение, так еще и вероятно удастся сбить цену, ведь отдаленное от участка газовой трубы – это существенный минус.
  2. Инфраструктура. Если планируется возводить дом в качестве постоянного жилища, то об инфраструктуре узнать нужно заранее. Обязательно стоит уточнить расстояние к больнице, магазинам, аптекам, садику, школе, остановке общественного транспорта, заправке.
  3. «Подводные камни». Сложности точно будут с землей, которая находиться в долевом владении, и доступа к другим совладельцам нет. Если она – это часть природоохраняемых территорий. Той, что может изыматься в пользу государства или находится в собственности на праве бессрочного пользования. По сути, такую землю и продавать нельзя.
Это интересно:  Оформление сервитута на дорогу 2019 год

Вывод

Приняв решение купить землю для ИЖС, стоит внимательно и дотошно отнестись к этому процессу. Особенно к проверке документов, если есть минимальные сомнения лучше показать юристу предъявленные продавцом бумаги и проводить все операции по подписанию договора в его присутствии. Обязательно по завершению необходимо провести перерегистрацию права собственности в Россреестре.

Покупка земельного участка под ИЖС

Многие граждане мечтают о покупке земельного участка для строительства нового дома или дачи. Это позволит не просто построить дом, но и развести сад или огород. Как правило, желание начать именно с покупки земли обусловлено тем, что стоимость жилья сегодня достаточно высока. Спустя годы вложений можно получить добротный дом и участок к нему.

Особенности приобретения участков под ИЖС

Существует ряд нюансов при покупке надела земли. Это касается и выбора подходящего месторасположения, и оформления всех документов. Важно помнить, что от того, что будет указано в документах на землю, зависит дальнейшее благополучие. Порой документы оформлены так, что постройка дома и оформление его в собственность становится невозможным.

Как найти подходящий участок?

Участок под индивидуальное строительство можно приобрести двумя способами:

  • через аукцион или конкурс, если земля государственная;
  • через оформление договора купли-продажи, если земля принадлежит частному лицу.

Необходимо знать определенные правила и руководствоваться нормами земельного законодательства. Существует несколько условий, о которых часто напоминают юристы, они будут описаны ниже. Если у вас возникнут вопросы касательно данной темы, обязательно обращайтесь к юристам на сайте.

Помимо этого внимательно изучают кадастровый паспорт. В нем нужно обратить внимание на следующие аспекты:

  • размежеван участок или нет. Выкупив землю, не имеющую границ, нужно будет сделать это самостоятельно, а здесь велика вероятность столкнуться с рядом проблем;
  • категория земельного участка. Если планируется построить дом, приобретать нужно ту, что в категории «земли населенных пунктов»;
  • назначение земельного участка: под ИЖС, для дачного строительства или для ведения подсобного хозяйства являются подходящими.

Что касается участка под ИЖС, то он никогда не будет стоить дешево. Небольшая стоимость должна насторожить. Дачные наделы стоят почти в два раза дешевле.

Оформление земли под индивидуальное строительство

На приобретенной земле разрешено строить любой дом не выше трех этажей. Такое строение должно быть построено лишь одно. Как уже сказано выше, оформление может быть произведено исходя из двух способов.

Первый способ — это аукцион. Гражданин подает заявку на покупку участка в местные органы власти, где ему подбирают нужный надел и продавца, а также назначают дату проведения аукциона. Вариантов исхода два:

  • аукцион состоится;
  • если участок не будет найден, гражданину предложат иной из государственного фонда, но в аренду.

Оформление касается в первую очередь постановки на кадастровый учет до заключения договора купли-продажи. Необходимо получить кадастровый номер, если ранее он не был получен. Оформление самого договора производится в Росреестре, с этого момента участок переходит в собственность покупателю.

Преимущества и недостатки участков под ИЖС

Участки под ИЖС имеют ряд особенностей. Поговорим о том, каковы плюсы и минусы покупки такой земли.

  • оформление прописки в доме на таком участке производится без проблем, если категория — это земли населенных пунктов;
  • участки под ИЖС участвуют в государственных программах по благоустройству, поскольку муниципалитеты населенных пунктов заинтересованы в их развитии;
  • если участок ранее не был подключен к водоснабжению или газоснабжению, то после постройки дома этот вопрос часто решается очень быстро.

Недостатки такого участка:

  • стоимость земельного надела всегда очень высокая;
  • налог на землю в этом случае будет выше.

Отличие от СНТ, ДНП и ЛПХ

Помимо участков под ИЖС граждане часто заинтересованы в покупке земель иного назначения.

  • СНТ — это садоводческие некоммерческие товарищества;
  • ЛПХ — это личное подсобное хозяйство;
  • ДНП — это дачные некоммерческие товарищества.

Есть ли разница между этими участками? Определенно есть, и участки под индивидуальное строительство имеют по сравнению с перечисленными выше ряд преимуществ.

Если гражданин приобретает надел не для того, чтобы использовать его в качестве дачи, посадки огорода или сада, а для постоянного проживания, то непременно стоит приобретать именно участок под ИЖС. Это позволит получить документы на дом и зарегистрироваться по месту жительства.

Все перечисленные выше назначения участков подразумевают ведение сельскохозяйственной деятельности и не подразумевают капитальное строительство. Если вы столкнулись с проблемами, касающимися покупки или оформления земли, воспользуйтесь бесплатной консультацией наших юристов на сайте.

Нет смысла вкладывать большие средства в землю под сад или дачу, поэтому покупать участок под ИЖС нужно основательно взвесив все за и против. Стоит помнить, что покупка земли — это серьезное мероприятие.

Статья написана по материалам сайтов: www.domofond.ru, prosobstvennost.ru, lawestate.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector