+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Оформление земельного участка под объектом недвижимости 2019 год

Представим ситуацию немолодая компания, например, ООО Солнышко, с хорошей бизнес-репутацией и талантливыми директорами по развитию подходит к этапу очередного броска. Проанализировав все свои активы и возможности, умные топ-менеджеры приходят к тому, что для реализации грандиозных планов им никак не обойтись без партнеров. Ну а как приобрести партнеров без впечатляющей презентации об успешно продвигающемся бизнесе и множестве чистых со всех сторон активов? Невозможно.

Итак, мы подошли к инвентаризации основных средств компании. И какие же активы исследуются в первую очередь? Конечно, недвижимость. И если компания немолодая, то очень велика вероятность, что эта самая недвижимость была приобретена в каком-нибудь лохматом году без надлежащего оформления. Ведь несмотря на то, что с момента ликвидации государственной монополии на землю уже прошло довольно времени, проблемы с отсутствием надлежащего закрепления статуса земель и прав на них до сих пор существуют.

И вот наше ООО Солнышко обнаруживает среди своих активов несколько приватизированных в лохматых 90-ых административных зданий, которые располагаются на земельных участках непонятного правового статуса.

Вот основные проблемы, с которыми может столкнуться ООО Солнышко:

1. Границы земельного участка не определены надлежащим образом (отсутствует кадастровый учет).

2. У ООО Солнышко нет никаких документов о правах на земельный участок.

3. Земля находится на праве бессрочного пользования.

4. Противоречивые сведения о собственнике земельного участка и существующих обременениях в отношении него.

Каждая из указанных ситуаций несет свои риски и проблемы для достижения ООО Солнышко его цели по фиксированию прав на недвижимость, поэтому ниже мы дадим оценку основных рисков и предложим рекомендации по их преодолению.

Неизвестно, кому принадлежит земельный участок.

Не такая уж и редкая ситуация. Однако от этого не легче, так как юридическое последствие заключения договора аренды или купли-продажи с несобственником (или неуполномоченным им лицом) признание такого договора недействительным на основании ст.168 Гражданского кодекса РФ.

Фактически Законом 53-ФЗ определены (разграничены) земли федеральной собственности и земли государственной собственности субъектов (п. п. 1, 2, 4 ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК). Это земли:

— занятые федеральным или государственным имуществом;

— предоставленные федеральным или государственным организациям;

— предусмотренные (признанные) федеральными законами.

Муниципальной собственностью являются земли, занятые муниципальным имуществом и используемые муниципальными организациями, а также признанные таковыми законами субъектов РФ в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК).

Иные участки относятся к неразграниченной государственной земле и до разграничения ими распоряжаться уполномочены органы местного самоуправления.

Надо упомянуть, что до 01.01.2006г. действовал Федеральный закон от 17 июля 2001 года 101-ФЗ О разграничении государственной собственности на землю, в соответствии с которым разграничение прав на землю происходило через утверждение Правительством Российской Федерации перечней земельных участков, на которые признавались права Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.

Учитывая это, ООО Солнышко должно уточнить:

1) не предоставлена ли земля, на которой стоит его здание, государственному или муниципальному органу или учреждению;

2) нет ли в пределах этого земельного участка государственного или муниципального имущества;

3) не была ли в период с 2001 по июль 2006г. разграничена собственность на землю соответствующего субъекта (муниципального образования) Постановлением Правительства РФ (все перечни публиковались в Собрании законодательства РФ).

Если земля под зданием ООО Солнышко не попала ни в одну из указанных категорий, значит, она не разграничена и надо идти в органы местного самоуправления, если попала то по подведомственности: если федеральная земля в территориальные органы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (Росимущество); если земля субъекта РФ в соответствующий уполномоченный орган субъекта (как правило, какой-нибудь областной департамент имущественных отношений); если муниципальная земля в органы местного самоуправления.

После уточнения сведений о собственнике участка можно переходить к другим вопросам.

2. Границы земельного участка не определены надлежащим образом (отсутствует кадастровый учет).

Земельный участок необычный объект гражданского оборота. Согласно п.2 ст.6 Земельного Кодекса РФ, земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Другими словами, до тех пор пока границы земельного участка которой не описаны и не удостоверены в установленном порядке, не существует и объекта, с которым возможны сделки.

Таким образом, если земельный участок под недвижимостью еще не сформирован, то и вопрос о приобретении на него каких-либо прав подниматься вообще не может.

Если ООО Солнышко обнаружило (в том числе и с помощью Выписки из ЕГРПН), что земельного участка еще, с точки зрения Земельного Кодекса РФ, не существует, то у него есть два варианта действий: а) обратиться к специализированным землеу­строительным предприятиям для самостоятельного межевания участка; б) обратиться к собственнику участка (в государственный или муниципальный орган) с просьбой об оформлении земельного участка как объекта недвижимости и поста­новки его на государственный кадастровый учет.

Учитывая что процедуры межевания и постановки земельного участка на кадастровый учет требуют довольно много финансовых и организационных затрат, возникают большие сомнения в том, что ООО Солнышко удастся проскочить по второму варианту.

1.Межевание земли; что подразумевает проведение мероприятий по определению местоположения и границ земельного участка на местности (ст. 1 Федерального закона о государственном земельном кадастре). Работы по межеванию земли будут проводиться на основе договора ООО Солнышко с лицом, имеющим лицензию на осуществление геодезической и картографической деятельности.

Перечислим, какие работы включает в себя межевание земли:

— определение границ земельного участка на местности и их согласование;

— закрепление на местности местоположения границ земельного участка межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ земельного участка;

— изготовление карты (плана) земельного участка.

К проекту межевания территории прилагаются: акты согласования границ землепользований; каталог координат границ землепользований; перечень сервитутов; пояснительная записка.

Проект межевания территории утверждается решением органа местного самоуправления и является основанием для установления границ земельных участков на местности, закрепления их межевыми знаками и регистрации недвижимости в установленном порядке.

2. Передача материалов межевого дела в Росземкадастр.

Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, приведены в Приказе Росземкадастра от 2 октября 2002 г. П/327.

3. Получение кадастрового плана земельного участка с присвоенным ему уникальным кадастровым номером.

И вот с момента получения кадастрового номера, можно говорить о наличии объекта гражданского оборота земельном участке. Теперь для ООО Солнышко становится актуальным вопрос прав на этот самый неповторимый, надлежащим образом индивидуализированный объект.

3. У ООО Солнышко нет прав на земельный участок или

он находится на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Если ООО Солнышко приватизировало здания в 90-ых годах до введения в действие Земельного Кодекса РФ, ситуация отсутствия прав на землю вполне обычна. В данном случае необходимо обратиться к ст.35 Земельного Кодекса РФ. В ней указано, что при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Переоформление права на земельный участок включает в себя:

— подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии со статьей 3 Закона 137-ФЗ или подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 Земельного кодекса РФ, при переоформлении этого права в соответствии с пунктами 2 и 5 указанной статьи;

— принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса РФ, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

Таким образом, мы подошли к основному вопросу

4.Аренда или собственность: что выбрать?

Во-первых, надо определиться, кто принимает решение о том, приобретать земельный участок в собственность или в аренду? Этот вопрос периодически порождает споры между собственниками зданий и собственниками земельных участков. Первые полагают, что участок должен быть предоставлен им на том праве, какое они сами выберут. Вторые считают, что право выбора принадлежит в этом случае им как собственникам участков.

Обратимся к закону.

1) юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ; исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют юридические лица — собственники зданий в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными законами (ст.36 ЗК РФ);

2) собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка (п.3 ст.28 Федерального Закона О приватизации государственного и муниципального имущества от 21.12.2001г. 178-ФЗ).

Буквально в ст.36 Земельного Кодекса РФ говорится о праве на заключение договора купли-продажи или аренды участка, которому корреспондирует обязан­ность собственника участка заключить один из этих договоров. А если бы право выбора оставалось за соб­ственником земельного участка, то закон говорил бы лишь о возможности требовать от него принять решение о том праве, на котором может быть предоставлен участок. Кроме того, это следует и из общего намерения законодателя создать предпосылки для консо­лидации в одном лице собственника земельного участка и постройки на нем.

Это интересно:  Оформление нежилого строения на участке ижс 2019 год

Еще один спорный момент — препятствует ли приобретение земельного участка на праве аренды в дальнейшем реализовать право на его приватизацию.

Этот вопрос стал актуален, когда в 2005 году Высший Арбитражный Суд РФ дал такое разъяснение в ч. 3 п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 11 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: если договор аренды земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, то, поскольку собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа данного земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

На наш взгляд, такая позиция ВАС РФ не соответствует ст.28 Закона о приватизации, однако на основании нее уже начала складываться и соответствующая судебная практика.

Чтобы ООО Солнышко сделало правильный выбор между арендой и приватизацией, ему нужно представлять плюсы и минусы есть у каждого варианта. Плюсы аренды:

1) не нужно больших единовременных затрат на приобретение земельного участка;

2) как правило, ставка аренды меняется не чаще 1 раза в год;

3) право аренды, при надлежащем оформлении, является надежным титулом владения, защищающем права арендатора, в том числе и даже от собственника;

4) при долгосрочной аренде (свыше 5 лет) ст.22 ЗК РФ предоставляет особую защиту интересам арендатора:

— он может в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника при условии его уведомления;

— изменение условий договора аренды и ограничение установленных договором прав арендатора без согласия арендатора не допускаются;

— досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора со стороны арендатора.

Однако существенный минус аренды по отношению к собственности, что аренда это все-таки вторичное право, а учитывая что собственником является публичное образование, высоки политические риски. Да, на сегодня презюмируется, что в гражданско-правовой сфере, государство и частное лицо стоят в равных условиях, однако это далеко не так. Именно государство творит право, и именно оно устанавливает, каким будет оборот его собственности. И пусть сегодня он довольно либеральный, ничего не препятствует законодателю изменить его завтра.

В этой связи, хотелось бы напомнить, что Конституция РФ содержит следующие положения:

— в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ст.8);

— каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ст.35);

— никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ст.35);

— граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (ст.36)

— условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ст.36).

Из этого следует, что Конституцией РФ безусловно защищается только право собственности на имущество (в том числе и землю); все что касается иных прав на землю это усмотрение законодателя. Кроме того, есть еще два принципиально важных практических момента, связанных с выбором, на каком праве получать землю:

1) при изъятии земельного участка, на котором находится недвижимость в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд, от того, на каком праве участок будет зависеть и компенсация собственнику здания: если участок на праве аренды собственник получит только компенсацию за объект недвижимости; если на праве собственности то ему в виде компенсации будет предоставлен аналогичный земельный участок;

2) согласно вышеизложенной позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, поддержанной арбитражными судами, в случае заключения собственником объекта недвижимости договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа данного земельного участка.

Учитывая сказанное, выбор ООО Солнышко должно сделать само, исходя из стоящих перед ним задач. Если задача только зафиксировать права на текущий момент для цели продажи предприятия или привлечь инвестиции при минимальных затратах, то, бесспорно, нужно выбирать аренду. Если же цель закрепиться основательно, исключив, насколько это возможно, риски со стороны государства, то никуда не уйти от приватизации.

Предоставление в частную собственность земельных участков под объектами недвижимости

Институт возникновения прав на земельные участки является одним из основных и системообразующих институтов земельного права. Ему посвящена глава V — наиболее объемная и противоречивая глава Земельного кодекса РФ (далее по тексту– ЗК РФ). Субсидиарно данный вопрос также регулируется ст. 8 и ст. 552 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ).

Возникновение права собственности на земельный участок под объектами недвижимости – в настоящее время является достаточно спорным вопросом как в системе оснований возникновения прав на земельные участки, так и в сфере регулирования имущественных отношений в целом. Данное основание отличается от иных оснований возникновения прав на земельные участки, находящихся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, по двум основным признакам:

— отсутствием необходимости выбора землепользователя (то есть проведения торгов);

— отсутствием необходимости выбора предоставляемого земельного участка.

Однако несмотря на, казалось бы, простой порядок возникновения права частной собственности по указанному основанию – необходимо выделить его специфические черты:

(1) Определяющим является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленный подп. 5 ст. 1 ЗК РФ. Данный принцип проецируется на все нормы земельного законодательства, регулирующие возникновение прав на земельный участок, зависящее от нахождения на данном земельном участке объекта недвижимости;

(2) В зависимости от наличия надлежащим образом оформленного волеизъявления собственника объекта недвижимости – у него (собственника):

— автоматически (в момент перехода права собственности на объект недвижимости) возникает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования (п. 1. ст. 35 ЗК РФ);

— автоматически (в момент перехода права собственности на объект недвижимости) возникает либо преимущественное право приобретения права собственности или аренды вышеуказанного земельного участка (в случае нахождения земельного участка в частной собственности), либо исключительное право на приватизацию вышеуказанного земельного участка или приобретение права аренды на него (в случае нахождения вышеуказанного земельного участка в публичной собственности);

— при наличии надлежащим образом оформленного волеизъявления и в случае вынесения собственником вышеуказанного земельного участка соответствующего решения — собственник объекта недвижимости приобретает либо долю в праве общей собственности на земельный участок (в случае нахождения земельного участка в частной собственности), либо право собственности на земельный участок (в случае нахождения вышеуказанного земельного участка в публичной собственности), либо право аренды земельного участка;

(3) Принцип зависимости площади земельного участка, право на который может возникнуть в результате возникновения права собственности на объект недвижимости, от двух факторов:

А) предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков. В соответствии с п. 3 ст.33 ЗК РФ данные размеры устанавливаются в соответствии с:

— нормами отвода земель для конкретных видов деятельности;

— правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией в части не противоречащей Градостроительному кодексу РФ (ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»).

Так, например в Московской области данное положение также подтверждается Методическими рекомендациями Московской областной регистрационной палаты[1]. В соответствии с данным документом площадь земельного участка не может превышать или быть меньше предельных размеров, установленных органами государственной власти или местного самоуправления для участков различного разрешенного использования либо вида вещного права.

Б) исторические границы землевладения (землеотвод под данные объекты недвижимости). В данном случае имеется ввиду территория, исторически закрепленная под объектами недвижимости и используемая их владельцами, однако надлежащим образом не оформленная. Этот вопрос не отражен в ЗК РФ, однако на практике его разрешение зачастую может иметь решающее значение для определения площади земельного участка, приобретаемого по рассматриваемому основанию.

Особо следует отметить, что ЗК РФ употребляет формулировку «часть земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования» лишь говоря о приобретении собственником объектов недвижимости права на использование земельного участка под ними (что, как мы указали выше, происходит автоматически в момент перехода права собственности на объект недвижимости). При этом площадь земельного участка, право собственности на который собственник объектов недвижимости имеет право приобрести, ЗК РФ определяет, ссылаясь на нормы, устанавливающие максимальные и минимальные размеры земельных участков, а также «с учетом фактически используемой площади земельного участка», никак не раскрывая механизм расчета указанной площади. Таким образом, решение вопроса об определении исторических границ землевладения в рассматриваемом случае имеет существенное значение и является основным фактором определения площади земельного участка. При возникновении затруднений с определением исторических границ землевладения представители заинтересованных организаций или граждане могут сделать запрос в архив соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Это интересно:  Оформление земли перед домом 2019 год

Некоторые субъекты РФ более полно регулируют данный вопрос. Так, Закон города Москвы от 16.07.1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» ставит в зависимость площади земельного участка (части земельного участка), занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, от неотделимости прав на него от прав на расположенные на нем объекты недвижимости. При этом до межевания территории данная площадь определяется из расчета

Площадь застройки + Расчетная дополнительная площадь

Расчетная дополнительная площадь принимается равной наименьшему из трех показателей:

а) площадь застройки;

б) площадь незастроенной части имеющегося при здании обособленного земельного массива;

в) площадь, приходящейся на долю в жилом квартале или ином земельном массиве, соответствующей зданий или сооружению, уменьшенной на непосредственно занимаемую зданием или сооружением площадь.

Таким образом, вышеуказанные факторы по своей сути являются ограничениями возникновения прав на земельные участки и устанавливаются в целях обеспечения общественных интересов при использовании земель.

(4) Как уже оговаривалось выше право собственности на земельный участок под объектами недвижимости может, но не должно возникнуть в результате приобретения права собственности на них. ЗК РФ выделяет две категории земельных участков, которые не могут представляться в частную собственность – это земельные участки, изъятые из оборота, а также земельные участки, ограниченные в обороте. Содержание ограничений двух вышеуказанных категорий раскрыты в ст. 27 ЗК РФ, а также может быть дополнено иными федеральными законами. Так, например, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает специфические ограничения предоставления участков в частную собственность, в том числе и под объектами недвижимости, применимые лишь к категории земель сельскохозяйственного назначения.

(5) ЗК РФ предоставляя собственникам объектов недвижимости исключительное право на приватизацию земельных участков под ними, ничего не говорит о том, должны ли данные объекты обладать признаками объектов капитального строительства. В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Таким образом можно сделать вывод, что федеральное законодательство на сегодняшний день исходя из буквального толкования норм п.1 ст.35 ЗК РФ, п.1 ст. 36 ЗК РФ не запрещает собственникам временных строений и сооружений приобретать право собственности на земельные участки под ними, что является несомненным пробелом в федеральном законодательстве.

В то же время некоторые субъекты РФ на уровне регионального законодательства решили этот вопрос. Так, в соответствии с п.2 ст.6 Закона города Москвы от 14.05.2003 № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» исключительное право на приватизацию земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования, — имеют лишь собственники капитальных зданий, строений, сооружений.

(6) Немаловажное значение имеет предоставление собственнику объекта недвижимости выбора права, на котором ему будет предоставлен земельный участок, под указанным объектом недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» — при продаже объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением субъектов права постоянного бессрочного пользования, указанных ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного бессрочного пользования, существует два варианта:

а) указанное право подлежит переоформлению на право аренды;

б) указанное право подлежит прекращению, а земельные участки должны быть приобретены в собственность.

При этом ЗК РФ выбор варианта переоформления оставляет за собственником (покупателем) объектов недвижимости. Однако в том случае, если земельный участок ограничен или изъят из оборота, собственник объектов недвижимости имеет право лишь на заключение договора аренды на указанный земельный участок.

(7) Следует отметить наличие коллизии норм ЗК РФ о возникновении права собственности на земельный участок под объектами недвижимости в соответствии со ст.ст. 35 и 36 ЗК РФ и норм о возможности переоформления права постоянного бессрочного пользования на право собственности (п. 2. ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). По сути при несовпадении собственника объекта недвижимости с субъектом права постоянного бессрочного пользования на земельный участок под данным объектом недвижимости – каждый из них имеет право на приобретение данного земельного участка в собственность. Пока в ЗК РФ существует данная коллизия (а по сути пробел) – при решении данного вопроса первоочередное значение приобретает то, в какой очередности субъекты заявили о своих правах на земельный участок.

Д. В. Литвинов

[1] Приказ Московской областной регистрационной палаты от 16.08.2002 г. № 31 Пр «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной регистрации прав на земельные участки, по государственной регистрации сделок с земельными участками, об особенностях государственной регистрации прав на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними»

Оформление земли и недвижимости: с чего начать?

Практически у любого человека, желание оформить права, как на недвижимость, так и на земельный участок сопровождается извечным вопросом – А с чего начать? Для ответа на данный вопрос разберем ситуации, возникающие при оформлении недвижимости.

Ситуация 1 — Недвижимость оформлена – земля нет.

Пожалуй, самая распространенная ситуация. В случае наличия у вас правоустанавливающих документов на объект недвижимости (дом, гараж и т.п.) оформление прав на земельный участок является только делом времени. Статья 39.20 Земельного кодекса РФ прямо закрепляет исключительное право собственника недвижимости приобрести либо право собственности, либо право аренды на земельный участок под объектом недвижимости. Причем право выбора аренды или собственности, принадлежит тоже, только собственнику недвижимости. И даже наличие договора аренды на землю под недвижимостью не препятствует вам выкупить землю в собственность (правда иногда для этого приходится обращаться в суд). Алгоритм оформления прав на землю прост: в начале земельный участок необходимо отмежевать, а затем поставить на кадастровый учет. После постановки земли на кадастровый учет, он может быть объектом любых сделок, и у Вас появляется право обратиться в уполномоченный орган (орган местного самоуправления или орган государственной власти) с заявлением о приобретении прав на землю. После заключения договора купли-продажи земли вам необходимо обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.

Дельный совет:

В настоящее время проводится повсеместная инвентаризация земель, имеющая конечной целью постановку земельного участка на кадастровый учет, и поэтому прежде чем проводить межевание своего земельного участка, вам необходимо убедиться — а не стоит ли данный участок уже на кадастровом учете. Если в Росреестре на ваш запрос вам выдадут выписку из ЕГРН где содержатся сведения о вашем участке (либо данные сведения вы найдете на портале Росреестра в разделе Справочная информация об объектах недвижимости в режиме он лайн» это означает, что ваш земельный участок поставлен на кадастровый учет и вам нет необходимости ставить его на кадастровый учет заново. Однако, важно отметить, что зачастую земельные участки по инвентаризации ставятся на кадастровый учет в границах, выходящих за «красные линии», в таких случаях без межевания земли не обойтись. Без межевания не обойтись и в случае если в выписке из ЕГРН указано, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Случаи бесплатного приобретения прав на землю.

Анализ действующего законодательства позволяет выделить следующие категории бесплатного и льготного предоставления земли.

Итак, бесплатно приобрести землю под домом имеют право:

1. Собственники жилого дома, если право собственности на дом возникло до 2001 года, либо право собственности на дом возникло после 2001 года, но на основании наследования.

2. Собственники квартир в многоквартирном доме, в случае если земельный участок под многоквартирным домом стоит на кадастровом учете.

3. Собственники домов, если на земельный участок у них имеются документы о праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения (даже если земля на таком праве выделялась прежним собственником жилого дома).

Право на выкуп земли по ставке 5% от кадастровой стоимости имеют собственники жилых домов:

1. Инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов;

3. Граждане, имеющие трех и более детей;

4. Ветераны категорий, установленных Федеральным законом от 12 января 1995 года N 5-ФЗ «О ветеранах».

Остальные собственники жилых домов обязаны заплатить за выкуп земли 60% от кадастровой стоимости земли.

Дельный совет:

В большинстве случаев, многоквартирные дома (одно-двухэтажные) имеют статус не многоквартирных домов, а домовладений (собственники в таких домовладениях имеют на праве собственности не квартиры, а доли в праве общей долевой собственности на домовладения). Весьма целесообразным в таких домовладениях, состоящих из отдельных квартиры, представляется прекратить право общей долевой собственности на домовладение, а вместо него разделить домовладения на квартиры (при согласии всех собственников и отсутствии самовольных пристроек – на основании письменного соглашения, в противном случае – через суд) и тем самым приобрести статус многоквартирного дома.

Это интересно:  Оформление земли до 1 марта года 2019 год

Проблемы при оформлении земли:

Сложности при оформлении земли под жилым домом могут возникнуть, например, если у вас объект недвижимости находится в общей долевой собственности. В такой ситуации для приобретения прав на землю необходимо обращаться всем сособственникам объекта недвижимости, и отсутствие доброй воли на оформление земли хотя бы одного сособственника, лишит вас возможности оформить землю под недвижимостью. Кроме того, трудности с оформлением земли под недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, могут возникнуть и в случае наличия самовольных пристроев (перепланировок), как у вас, так и у ваших соседей. И до момента узаконивания самовольных пристроев, как правило, в судебном порядке, вы не сможете не только оформить права на землю, но даже поставить земельный участок на кадастровый учет.

Ситуация 2 — Земля оформлена – недвижимость нет.

В случае, если недвижимость имеет статус индивидуальной жилой постройки (жилой дом, гараж), либо для строительства такого объекта, в соответствии с законодательством не требуется разрешение на строительство (постройки вспомогательного назначения, киски навесы и т.д.) указанная ситуация полностью охватывается действием так называемого Закона «О дачной амнистии». Его суть заключается, в следующем: для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества до 1 марта 2018 года необходимо в Росреестр предоставить следующие документы:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок

2. разрешение на строительство, либо проектную документацию

3. технический план на дом

Проблемы при оформлении недвижимости:

Сложности с оформлением недвижимости по указанному варианту возникают, когда права на земельный участок так сказать не до оформлены (например, земельный участок, расположенный под такой недвижимостью, предоставлялся вам в аренду, срок действия которой в настоящее время истек, либо участок предоставлялся на основании распорядительного документа органа местного самоуправления, а соответствующий договор аренды заключен так и не был, и т.д. и т.п.). Указанные случаи исключают оформление недвижимости в вышеизложенном упрощенном порядке, однако не исключают возможности признания права собственности на недвижимость в судебном порядке.

Ситуация 3 — Не оформлена ни земля, ни недвижимость.

Наиболее сложная ситуация, если не сказать большего. Главный вопрос, интересующий каждого – с чего в данном случае начать – с земли или недвижимости? Ответ очевиден — начинать надо, конечно же, с недвижимости, поскольку оформление земли, на которой располагается объект недвижимости, предполагает предоставление в уполномоченный орган для оформления земли документа, подтверждающего права на данную недвижимость (которого у оформляющего лица нет).

Если недвижимость – самовольная постройка, то человек сталкивается с тупиковой ситуацией: оформить землю возможно только после оформления недвижимости, а признать право собственности на недвижимость (самовольную постройку) в судебном порядке возможно, если права на земельный участок оформлены в собственность, либо пожизненное наследуемое владении, постоянное (бессрочное) пользование.

Конечно же, признание права собственности на объект недвижимости в судебном порядке не ограничивается статьей 222 ГК РФ. Существует еще возможность признать право собственности на объект недвижимости на основании статьи 234 ГК РФ (добросовестное, открытое и непрерывное владение недвижимостью в течение 15 лет), статьи 218 ГК РФ (приобретение право собственности на основании договора, по наследству, в связи с выплатой членом ГСК паевого взноса в полном объеме и т.д. и т.п.).

В любом случае, безвыходных ситуаций не бывает и в каждом конкретном случае основания оформления недвижимости, а уже потом земли, определяются исходя из той документации, которая имеется в наличии у оформляющего.

Куда обращаться?

Все вышеперечисленные советы и правила являются лишь общими рекомендациями. Получить более детальную информацию об оформлении земли и недвижимости возможно только после изучению имеющихся у вас документов.

Поэтому в Центре оформления земли и недвижимости и существуют бесплатные юридические консультации на которых каждый желающий может получить всю интересующую его информацию не потратив ни рубля. А уже потом, вооружившись этой информацией, каждый сможет принять верное и единственно правильное решение.

Хотите узнать Как оформить Вашу недвижимость?

Земельное Право

Какие права на земельный участок приобретает лицо с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение?

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, лицо, к которому оно переходит, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с Правилами об установлении норм предоставления земельных участков.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Гражданским кодексом РФ также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т.е. если продавцом здания является собственник земли. При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При применении норм законодательства о переходе прав на земельный участок в связи с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение следует иметь в виду и положения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 (п. 13 и др.), который исходит из того, что покупатель здания, строения, сооружения вправе, согласно указанным нормам, требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Статья написана по материалам сайтов: www.lkpconsult.ru, c-of.ru, lands-zakony.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector