+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Переоформление прав на земельные участки 2019 год

Переоформление прав на земельные участки

Земельное право

Основания возникновения прав на земельные участки.

Основания возникновения прав на земельные участки:

1. административно-правовой акт или решение о предоставлении земельного участка

Ст.ст. 29-32.2 Земельного кодекса

4. приобретательная давность – действуют общие нормы Гражданского кодекса;

5. судебные решения.

Сделки. Сделки – это действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение прав и обязанностей. Распоряжение земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, водным, лесным и другим специальным законодательством.

Особенности сделок с земельными участками:

1. сделки совершаются с учётом оборотоспособности земельных участков;

2. многие сделки (особенно на государственных и муниципальных земельных участках) совершаются по результатам торгов;

3. распоряжение земельными участками осуществляется с учётом требований градостроительных, строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных норм и правил;

4. в соответствии с ГК распоряжение земельными участками не должно наносит ущерба окружающей среде, а также нарушать права и законные интересы третьих лиц;

5. существуют особенности в оформлении сделок с земельными участками: для всех требуется письменная форма; в случаях, прямо установленных законом, требуется государственная регистрация;

6. при совершении сделки стороны не вправе изменять категорию земель, целевое назначение, особый режим использования земельного участка.

1. договор купли-продажи земельного участка:

Самая распространённая сделка после аренды. По договору кули продажи одна сторона (продавец) обязуется пережать другой стороне (покупателю) земельный участок за плату.

Продавец должен обладать правом собственности на момент государственной регистрации перехода права собственности. Также существуют лица, которые могут продавать чужое имущество: комиссионеры, доверительные управляющие и др.

Форма – простая письменная; регистрации не требуется (осуществляется государственная регистрация только перехода права собственности).

Два существенных условия:

1) предмет – категория земель, целевое назначение, разрешённое использование, площадь, место положения, кадастровый учётный номер (см. ст. 37 ЗК);

2) цена – стороны самостоятельно определяют цену; они могут обратиться к оценщику.

В случаях, установленных федеральным законом, применяется цена, определяемая на основании нормативно-правовых актов. Напр., ст. 2 Закона “О введении в действие земельного кодекса”

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Здесь полностью применяются нормы гражданского законодательства.

3. договор дарения:

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать земельный участок другой стороне (одаряемому) в собственность. В отличие от купли-продажи договор дарения требует государственной регистрации.

4. договор ренты:

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) земельный участок в собственность, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать ренту. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению и требует государственной регистрации.

Передача земельного участка плательщику ренты возможна как за определённую плату, так и бесплатно. Рента обременяет земельный участок, поэтому в случае смены собственника, рента переходит на нового собственника.

5. залог или ипотека земельных участков:

По договору залога залогодержатель имеет право получить преимущественно перед иными кредиторами удовлетворение своих денежных требований за счёт стоимости заложенного земельного участка, за изъятиями, установленными федеральными законами.

Договор ипотеки подлежит государственной регистрации. По договору может быть выдана закладная как особый вид именной ценной бумаги, она выдаётся регистратором или специально закладным лицом.

По договору залога предметом не могут быть земельные участки, размер которых меньше минимальных предельных размеров и земельные участки, находящиеся в государственной собственности.

Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, могут быть предметом ипотеки, только если они предназначены для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение кредита, выданного кредитной организации, для строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Залогодатель может отчуждать заложенный земельный участок с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. Если была выдана закладная, то отчуждение земельного участка допускается, только если такое право залогодателю предоставлено закладной. В любом случае самостоятельно залогодатель может завещать заложенный земельный участок.

Залогодатель может возводить здание, строение, сооружение за заложенном земельном участке, если это не противоречит договору ипотеки и целевому использованию земельного участка; здание, строение, сооружения считаются заложенными, если иное не предусмотрено договором ипотеки.

Если была выдана закладная, то возведение объектов недвижимости допускается, если такое право залогодателя прямо предусмотрено в закладной.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, происходит обращение взыскания на заложенный земельный участок. Такое обращение производится по двум вариантам:

1) при наличии судебного решения путем проведения торгов;

2) во внесудебном порядке путём проведения торгов.

При наличии судебного решения путем проведения торгов: суд может отсрочить исполнение решения сроком до 1 года при наличии уважительных причин, если предметом ипотеки является земельный участок сельскохозяйственного назначения или залогодателем является гражданин и залог не связан с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Если предметом ипотеки являлся земельный участок сельскохозяйственного назначения, то обращение взыскания на земельный участок не допускается до истечения периода сельскохозяйственных работ, работ, связанных с реализацией сельскохозяйственной продукции. Если оговором ипотеки не предусмотрено иного, то считается датой 1 ноября, когда работы должны быть завершены и продукция должна быть реализована.

Торги проводятся по месту нахождения земельного участка.

Если торги объявлены несостоявшимися, то по соглашению между залогодателем и залогодержателем земельный участок может быть приобретён залогодержателем по начальной цене, определённой решением суда.

Во внесудебном порядке путём проведения торгов. Внесудебный порядок обращения взыскания на земельный участок заключается в продаже земельного участка с торгов на основании соглашения, заключенного между залогодателем и залогодержателем.

Это соглашение может быть включено в качестве условия в договор ипотеки либо иметь самостоятельный характер, но в любом случае для такого соглашения требуется наличие нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок.

Внесудебный порядок не опус4ается при наличии одновременно двух условий:

1) на момент проведения торгов сумма неисполненного обязательства менее 5% от оценки земельного участка по договору ипотеки;

2) на момент проведения торгов период просрочки менее 3 х месяцев.

Заключение соглашения не допускается, если:

ü предметом ипотеки является земельный участок сельскохозяйственного назначения;

ü для ипотеки требовалось согласие или разрешение какого-либо лица или органа;

ü если предметом является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена;

ü если предметом ипотеки являлось предприятие;

ü предметом являются земельные участки, находящиеся в общей собственности, и кто-либо из сособственников не дает согласие на внесудебный порядок;

ü если предметом ипотеки является имущество, имеющее историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.

6. наследование земельных участков:

Состоит из односторонних сделок (завещание, наследование).

Наследование обеспечивает универсальное правопреемство после смерти гражданина в его имущественных и некоторых неимущественных правах.

Открытие наследства является дата смерти гражданина или дата вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим.

Место открытия наследства – последнее место жительства гражданина, если место жительства не известно – то там, где находится большая часть имущества.

Наследодателями могут быть собственники земельных участков, а также лица, которым земельные участки принадлежат на праве пожизненного наследуемого владения. Наследниками могут быть любые лица, указанные в завещании или в законе. Государство является наследником в случаях: если у гражданина нет наследников, если земельный участок завещан государству; если все наследники лишены права наследования; если никто из наследников не принял наследство.

По наследованию по закону наследники призываются в порядке очередности, установленной в ГК РФ. Наследники каждой последующей очереди призываются при отсутствии наследников в предыдущей.

Наследование по завещанию. Завещание – это односторонняя сделка, это личное распоряжение наследодателя о своём имуществе на случай смерти с установлением наследников, сделанное в установленной законом форме. Самая типичная форма – это нотариально удостоверенное завещание. Возможна также закрытая форма (сам наследодатель пишет завещание, с двумя свидетелями приходит к нотариусу, нотариус не видит содержания завещания). Третий вариант – простая письменная форма (допустима в исключительных обстоятельствах; также требуется 2 свидетеля).

Специфика наследования земельных участков. Земельный участок делится между наследниками в соответствии с минимальными размерами земельных участков. Если земельный участок разделу не подлежит, то он передаётся тому наследнику, который имеет преимущественное право наследования в счёт своей доли.

Преимущественным правом обладают 2 категории наследников:

1) лица, которые обладали земельным участком с наследодателем на праве общей собственности;

2) если нет общей собственности, то это наследники, которые постоянно пользовались земельным участком.

Если никто из наследников не воспользовался преимущественным правом, либо таких наследников нет, то земельный участок поступает в общую долевую собственность наследников.

Это интересно:  Оформление земли в двухквартирном доме 2019 год

7. приватизация земельных участков:

Приватизация – это передача государственными или муниципальными образованиями принадлежащих им земельных участков в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном специальным законодательством.

Термин “приватизации” в литературе достаточно неоднозначен.

Можно выделить 2 вида приватизации в зависимости от вида приватизируемого объекта:

1) приватизация “застроенных” земельных участков:

— правовая основа: ЗК, Закон от 21.12.2001 г. “О приватизации государственного и муниципального имущества”

2) приватизация “свободных” земельных участков:

— правовая основа: ЗК, Закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”, ФЗ “О личном подсобном хозяйстве” и др.

В соответствии с Законом от 21.12.2001 г. не допускается приватизация:

1) приватизация земель сельскохозяйственного назначения земель лесного, водного фонда, особо охраняемых территорий;

2) земель, заражённых опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

3) санитарно-защитные и водоохранные земли;

4) земли общего пользования;

5) земли транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведённые для их перспективного развития;

6) земельные участки, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд.

Данный перечень не является исчерпывающим, поскольку при приватизации должно учитываться общее правило об оборотоспособности земельных участков (изъятые из оборота и ограниченные не приватизируются).

Приватизация является платной.

Предусмотрена бесплатная приватизация в 3 х случаях:

1) религиозные организации в отношении земельных участков под культовыми зданиями, строениями, сооружениями;

2) общероссийские организации инвалидов;

3) организации, единственным учредителем которых является Общественная организация инвалидов.

На стороне продавца выступает, как правило, Агентство Росимущества. Покупателями могут быть физические и юридические лица за исключением государственных и муниципальных учреждений, государственных муниципальных предприятий, юридических лиц, в уставном складочном капитале которых доля РФ, субъектов РФ, муниципальных образований более 25%. Данное ограничение не распространяется на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками.

1) выкуп земельных участков собственниками объектов недвижимости;

2) внесение земельного участка в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества,

3) торги в форме аукциона или конкурса;

4) продажа путём публичного предложения или без объявления цены.

Установлен запрет на отчуждение (на приватизацию) земельного участка отдельно от приватизации здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, за исключением, если:

ü земельный участок является изъятым из оборота;

ü если производится приватизация частей зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке.

На собственника зданий, строений, сооружений лежит обязанность по приватизации соответствующих земельных участков либо обязанность по заключению договора аренды на соответствующий земельный участок.

При приватизации земельных участков право собственности на объекты инженерной инфраструктуры, находящихся в государственной или муниципальной собственности и обслуживающие не только объекты недвижимости, расположенные не только на данном земельном участке, может перейти к частным лицам при условии установления публичного сервитута на земельный участок.

Субъекты РФ могут самостоятельно устанавливать дату начала приватизации земель сельскохозяйственного назначения.

Осуществляется приватизация земельных участков путём их выкупа, если земельный участок ранее арендовался. При этом выкуп арендованного земельного участка не допускается, если он был передан в аренду религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Крайнего Севера, Сибири, Дальнего востока, а также гражданам для выпаса скота и сенокошения. Установлен запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами, отгонными пастбищами.

Переоформление прав на земельные участки

Речь идет о земельных участках, которые находятся на каком-либо праве у физического, юридического лица, но меняют правовой статус.

1. граждане – физические лица, которые имеют земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, либо в документе, удостоверяющем право такого гражданина не указан правовой статус земельного участка и если данный земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, огородничество, индивидуально-гаражного или индивидуально-жилищного строительства, он может переоформить земельный участок на право собственности.

Порядок переоформления урегулирован ст. 25.2 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним”.

2. Арендатор земельного участка сельскохозяйственного назначения может выкупить его в собственность по рыночной стоимости или по цене, установленной законом субъекта РФ.

Решение о приватизации принимается в течение 30-ти дней со дня подачи заявления компетентным органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления при условии истечения 3-летнего срока договора аренды и при надлежащем его использовании

3. юридические лица, которым до введения в действие Земельного кодекса РФ был предоставлен участок на праве постоянного бессрочного пользования, могут переоформить его в собственность, в аренду либо если религиозной организации – то в безвозмездное срочное пользование;

4. собственники зданий, строений, сооружений могут приватизировать соответствующий земельный участок в общую долевую собственность;

В последних двух случаях (3, 4) порядок определен в ст.ст. 36, 66 ЗК РФ (см. самостоятельно).

5. Граждане, которые являются садоводами, огородниками, дачниками – члены соответствующего некоммерческого объединения могут приватизировать используемые ими земельные участки, если земельный участок был предоставлен некоммерческому объединению либо организации, при которой до 23.04.1998 г. (дата вступлении в силу Закона “О дачных…”) было создано некоммерческое объединение, и данному гражданину земельный участок был выделен в соответствии с документом, распределяющим земельные участки в таком объединении.

Садоводческое, огородническое, дачное некоммерческое объединение граждан может на основании решения общего собрания получить земельный участок общего пользования бесплатно в собственность.

Решение о приватизации или отказе в данном случае принимает компетентный орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение 2-х недель с момента предоставления заявления и соответствующих документов. Порядок и перечень документов определен в законе “О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан”.

Переоформление гражданами прав на земельные участки Текст научной статьи по специальности « Государство и право. Юридические науки»

Аннотация научной статьи по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы — Болтанова Елена Сергеевна

Дан исторический анализ законодательства о переоформлении гражданами прав на земельные участки. Проводится сравнение между процедурой предоставления земельных участков, ранее выделенных гражданам, и процедурой оформления в собственность граждан таких земельных участков. Рассматриваются наиболее сложные вопросы, возникающие на практике при применении норм по данному вопросу.

Похожие темы научных работ по государству и праву, юридическим наукам , автор научной работы — Болтанова Елена Сергеевна,

The renewal of the rights on the land by citizens

The historical analysis of the legislation on the renewal of the land rights is given in the article. The comparison between granting procedure of the land before allocated to the citizens and acquisition of the proprietary right procedure on this land is spent. The most complicated problems arising from norms application in practice on this issue are considered.

Текст научной работы на тему «Переоформление гражданами прав на земельные участки»

ПЕРЕОФОРМЛЕНИЕ ГРАЖДАНАМИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Дан исторический анализ законодательства о переоформлении гражданами прав на земельные участки. Проводится сравнение между процедурой предоставления земельных участков, ранее выделенных гражданам, и процедурой оформления в собственность граждан таких земельных участков. Рассматриваются наиболее сложные вопросы, возникающие на практике при применении норм по данному вопросу.

Первоначально (с 30.10.01 по 31.08.06 г.) законодатель определил, что все граждане, которым государственные или муниципальные земельные участки были предоставлены до введения в действие Земельного кодекса на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, могут бесплатно переоформить это право на право собственности (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК РФ). Для переоформления гражданин должен был подать заявление в компетентный исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления в соответствии с п. 3 ст. 28 ЗК РФ.

Если гражданин, подав до 1 сентября 2006 г. заявление в компетентный орган о переоформлении постоянного (бессрочного) пользования принадлежащим ему земельным участком на право собственности, умирает до принятия соответствующего решения и регистрации права собственности на земельный участок, то возникает вопрос о закреплении такого участка на праве собственности за наследниками этого гражданина. Решение данного вопроса в значительной степени осложнено отсутствием нормативного регулирования таких отношений.

Представляется, что при подаче гражданином в компетентный орган в соответствии с п. 3 ст. 28 Земельного кодекса письменного заявления, когда нет оснований для отказа в переоформлении права, за наследниками этого гражданина должно быть признано право на включение земельного участка в наследственную массу1. Земельное законодательство не содержало каких-либо исключений из правила п. 5 ст. 20 ЗК РФ2, соответственно, компетентный орган обязан был принять решение о переоформлении существующего права постоянного (бессрочного) пользования в двухнедельный срок с момента подачи заявления гражданином. При применении Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Пленумом Верховного суда РФ было разъяснено, что «если гражданин, подавший заявление о приватизации и все необходимые документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь ввиду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не может быть отказано» [3].

Это интересно:  Идеи оформления участка на даче 2019 год

Доводом в обоснование изложенной позиции может служить то, что к наследнику по наследству, в

соответствии со ст. 1112 ГК РФ, переходят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе весь комплекс имущественных прав и обязанностей наследодателя. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается Гражданским кодексом или другими федеральными законами.

После того как землепользователь изъявил желание переоформить принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности, у него возникло имущественное право требования принятия компетентным органом решения о предоставлении (переоформлении) конкретного земельного участка в собственность. Это право существует вплоть до отказа от него землепользователем (отзыва заявления). Нет оснований считать, что право требования является правом, неразрывно связанным с личностью наследодателя, и нет прямых указаний в законе на признание его правом, переход которого в порядке наследования не допускается.

В то же время осуществление наследниками рассматриваемого права на включение земельного участка в наследственную массу весьма проблематично. Право собственности возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ), и при переоформлении права также применяется это правило. Действующее законодательство не позволяет наследникам представить документы на государственную регистрацию прав, поскольку таким правом наделены только правообладатель, стороны договора и уполномоченные им (ими) на то лица, если иное не установлено федеральным законом. Если же права возникают на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты (ч. 1, 2 п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Таким образом, складывается ситуация, в которой, с одной стороны, нет оснований исключать из наследственной массы право требования на переоформление земельного участка в собственность наследодателя, с другой стороны, у наследников нет возможности реализовать это право. Такая коллизия должна быть решена законодателем.

При переоформлении прав на земельные участки возникали и иные проблемы. Например, Пленум ВАС РФ в постановлении от 24 марта 2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» установил, что п. 5 ст. 20 ЗК РФ, в силу которого граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их бесплатно в собственность, не

применяется к индивидуальным предпринимателям, поскольку, согласно ст. 23 ГК РФ, к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, а юридические лица не имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность. Хотя норма п. 5 ст. 20 ЗК РФ, на которую ссылается Пленум Верховного суда, с 1 сентября 2006 г. была отменена, вопрос о применимости положений Гражданского кодекса к регулированию отношений по реализации индивидуальными предпринимателями земельных прав остается актуальным.

Представляется, что Пленум ВАС РФ без прямого указания закона определил различие в правах гражданина в зависимости от того, занимается ли он предпринимательской деятельностью или нет. В ч. 1, 2 ст. 19 Конституции РФ закреплен принцип равенства всех перед законом и судом. Как неоднократно указывал Конституционный суд РФ, исходя из правовых позиций этот принцип означает, что, гарантируя одинаковые права и обязанности для субъектов, не исключаются при этом определенные фактические различия, а также необходимость их учета законодателем. Однако такие различия не могут быть произвольными, они должны основываться на объективных характеристиках соответствующих категорий субъектов (Определение КС РФ от 5 марта 2004 г. № 82-о «По запросу Первомайского райсуда г. Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 ЗК РФ»4).

При буквальном толковании нормы п. 5 ст. 20 ЗК РФ следовало, что любое физическое лицо (в тексте прямо закреплено: «каждый гражданин») могло реализовать закрепленное право. Эта норма абсолютно конкретна: именно гражданин, независимо от того, является он индивидуальным предпринимателем или нет. Как было замечено в одном из Постановлений КС РФ, из конституционных принципов равенства и справедливости вытекает требование определенности, ясности, недвусмысленности правовой нормы, поскольку иное не может обеспечить ее единообразное применение, не исключает неограниченное усмотрение в правоприменительной практике и, следовательно, неизбежно ведет к произволу (п. 5 Постановления КС РФ от 13 декабря 2001 г. № 16-П «По делу о проверки конституционности ч. 2 ст. 16 Закона г. Москвы «Об основах платного землепользования в г. Москве»5).

Что касается допустимости применения норм гражданского законодательства к регулированию рассматриваемых отношений, то хотелось бы отметить следующее. Нормы о коммерческих организациях, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения, применяются только к предпринимательской деятельности граждан. Сам термин «деятельность» не расшифровывается в Гражданском кодексе, но из других нормативных актов можно сделать вывод, что деятельность — это производство, переработка продукции, транспортировка, хранение и т.п. действия (см. ст. 19 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»). Очевидно, что переоформление права на земельный участок не является деятельностью. Да и в Земельном ко-

дексе содержались нормы о переоформлении гражданином принадлежащего ему права без указания на правовой статус этого гражданина.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ, гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.

При переоформлении прав на земельный участок возникающие отношения не являются гражданскими, так как они не основаны на равенстве, автономии воли, и сторонами этих отношений не являются участники гражданского оборота. Процедура переоформления права постоянного (бессрочного) пользования установлена в п. 3 ст. 28 ЗК РФ, в соответствии с которой уполномоченный орган обязан принять решение о предоставлении земельного участка в течение 2 недель со дня подачи заявления в письменной форме.

Таким образом, при подаче заявления индивидуальным предпринимателем о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности начиналась административная процедура переоформления, которая была урегулирована земельным законодательством, и она не связана с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности.

С 1 сентября 2006 г. нормы п. 5 ст. 20, а также п. 3 ст. 21 из Земельного кодекса РФ были исключены ст. 10 ФЗ от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее — закон № 93-ФЗ). Как видно из названия закона № 93-ФЗ, содержащиеся в нем положения имеют целью упростить деятельность гражданина по переоформлению принадлежащего ему права на земельный участок.

Новацией земельного законодательства в сфере переоформления гражданином права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения является замена процедуры предоставления земельных участков, находящихся у граждан на праве постоянного (бессрочного) пользования, в собственность по решению компетентного органа на процедуру оформления в собственность граждан таких земельных участков. Последняя урегулирована ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и заключается в том, что гражданин, которому земельный участок для использования в определенных целях был ранее предоставлен на указанных правах или невозможно определить вид права на земельный участок, обращается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, с предоставлением документов, указанных в п. 2 ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений исполнительным органом или органом местного самоуправления

о предоставлении гражданам в собственность таких земельных участков не требуется.

Основанием для государственной регистрации в данном случае права собственности гражданина на земельный участок является документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на земельный участок (решение о предоставлении земельного участка, свидетельство о праве на земельный участок и т.п.), с приложением кадастрового плана соответствующего земельного участка. Регистратор обязан отказать в государственной регистрации в случае, если земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность (см. п. 1 ст. 20, п. 5 ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Тем самым, компетенция органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, была расширена. Хотелось бы заметить, что положение п. 5 ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о том, что не допускается государственная регистрация права собственности гражданина в случае, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность, является неудачным.

Это интересно:  Оформление сада огорода участка 2019 год

Во-первых, исходя из буквального толкования п. 5 ст. 25.2 указанного закона может быть отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок, ограниченный в обороте на момент подачи заявления о регистрации, но который до введения в действие Земельного кодекса РФ был уже предоставлен в собственность (т.е. в тех случаях, когда речь идет о признании ранее возникшего права собственности). Согласно п. 1 ст. 25.2 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ на праве собственности, осуществляется с учетом этой статьи (в т.ч. п. 5).

Во-вторых, законодатель вводит в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» новый термин «не допускается государственная регистрация права собственности». Довольно устоявшимся является использование термина «отказ в государственной регистрации прав на недви-

жимое имущество». Поскольку наличие в федеральном законе запрета на предоставление земельного участка в частную собственность является дополнительным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок, то в п. 5 ст. 25.2 рассматриваемого закона необходимости нет. Его положения должны найти четкое закрепление в п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»6.

Таким образом, с 1 сентября 2006 г. на органы Росре-гистрации возложены дополнительные функции по переоформлению прав на земельный участок определенного целевого назначения и установлению оборотоспособ-ности земельного участка, в отношении которого заявитель просит оформить право собственности.

Новые правила распространяются на четко ограниченный круг земельных участков, ранее предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения путем их перечисления в п. 1 ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Упрощенная процедура — переоформление прав органами Росрегистрации предусмотрена только для земельных участков, предоставленных гражданину для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Легко заметить, что исключенные из Земельного кодекса нормы о праве гражданина однократно бесплатно приобрести в собственность предоставленный ему ранее в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение земельный участок (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21) распространялись на все земельные участки независимо от их целевого назначения. С одной стороны, такие изменения позволяют решить отдельные вопросы (например, о праве индивидуального предпринимателя на переоформление права постоянного пользования), с другой — порождают и иные вопросы (например, о праве на переоформление тех граждан, у которых в документах значится иное целевое назначение7). Наличие вопросов, ответы на которые не содержит федеральное законодательство, свидетельствует о том, что принятые нормы о переоформлении прав граждан на земельные участки вызовут споры и неоднозначное толкование.

1. В.В. Устюкова также считает справедливым признать за наследниками право закончить процесс бесплатного приобретения в собствен-

ность земельного участка наследодателя (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Ч. 3 / Под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Брагинского, А.С. Светланова. М., 2004. С. 132).

2. Здесь не рассматриваются исключения, установленные ФЗ «О приватизации государственного или муниципального имущества».

3. Пункт 8 Постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации

4. Вестник Конституционного суда РФ. 2004. № 5.

5. СЗ РФ. 2001. № 52. Ст. 5014.

6. Регулирование отказа в государственной регистрации прав на недвижимость диспозитивными нормами не отвечает интересам

устойчивости гражданского оборота. Наличие оснований для отказа в государственной регистрации права или сделки, безусловно, должно влечь за собой соответствующие действия регистратора.

7. Формально основанием для отказа в государственной регистрации права собственности может послужить наличие в документах гражда-

нина буквально ошибочной формулировки целевого назначения земельного участка.

Статья представлена кафедрой природоресурсного, земельного и экологического права Юридического института Томского государственного университета, поступила в научную редакцию «Юридические науки» 18 декабря 2006 г., принята к печати 25 декабря 2006 г.

Переоформление прав на земельные участки

1. Заявление о переоформлении права на земельный участок, продажи или передачи в аренду земельного участка (далее — заявление) направляется гражданином или юридическим лицом в Министерство имущественных отношений Московской области или соответствующий орган местного самоуправления муниципального образования Московской области.

В заявлении должно быть указано:
— наименование органа, уполномоченного принимать решение;
— наименование заявителя — юридического лица или фамилия, имя, отчество гражданина;
— адрес заявителя (при наличии — номер телефона);
— расчетный (лицевой) счет заявителя и реквизиты банка (только для юридических лиц);
— просьба о передаче земельного участка в собственность, в аренду (с указанием срока аренды) или в безвозмездное срочное пользование (с указанием срока безвозмездного пользования зданиями, строениями, сооружениями);
— местоположение земельного участка;
— площадь земельного участка;
— кадастровый номер земельного участка;
— категория и разрешенный вид использования земель;
— дата составления заявления.
2. К заявлению о передаче в аренду земельного участка прилагаются следующие документы:
— Подлинники и копии либо нотариально заверенные копии документов, удостоверяющих личность (для граждан).
— Нотариально заверенные копии учредительных документов, свидетельства о государственной регистрации, свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц, подтверждающих государственную регистрацию юридического лица (для юридических лиц).
— Выписка из протокола заседания (решения) уполномоченного органа юридического лица о назначении руководителя, заверенная печатью юридического лица, или доверенность представителя на право действовать от имени заявителя с указанием даты ее выдачи (в случае представления интересов заявителя другим лицом).
— Нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации или иного документа в соответствии с законодательством о праве собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, безвозмездного пользования) на здание, строение, сооружение, расположенное на оформляемом земельном участке (при наличии таких объектов), и нотариально заверенная копия документа о праве на земельный участок.
— Кадастровая карта (план) земельного участка (форма В1-В4).
— Справка о размерах повышающего коэффициента (Пкд) и коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка на территории муниципального образования (Км), выданная органами местного самоуправления соответствующего муниципального образования Московской области.
3. К заявлению о приобретении земельного участка в собственность, кроме документов, указанных пункте 2 настоящих Правил, прилагаются:
— Сведения о доле Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования либо ее отсутствии в уставном капитале акционерных обществ или иной документ для других хозяйственных обществ и товариществ.
— Решение соответствующего органа управления юридического лица о приобретении земельного участка в собственность в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии с законодательством и учредительными документами.
— Справка инспекции Федеральной налоговой службы в соответствующем муниципальном образовании Московской области о размере земельного налога.
4. При оформлении прав на земельный участок собственникам зданий, строений, сооружений для уточнения границ участка, на котором находятся объекты недвижимости, орган местного самоуправления муниципального образования Московской области принимает решение об утверждении проекта границ земельного участка, которое является основанием для государственного кадастрового учета, в следующих случаях:
— При разделе или объединении земельных участков.
— При приобретении в собственность зданий, строений и сооружений и переходе прав на соответствующую часть земельного участка в силу закона.
При этом формирование землеустроительного дела по выбору земельного участка не требуется. К заявлению о продаже или передаче в аренду земельного участка, кроме документов, указанных в пунктах 2 и 3 настоящих Правил, дополнительно прилагается решение органа местного самоуправления муниципального образования Московской области об утверждении проекта границ.
5. При передаче в собственность или в аренду сельскохозяйственных угодий, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с изменением их целевого назначения предоставляются копия акта определения потерь сельскохозяйственного производства; справка финансового органа местного самоуправления муниципального образования, подтверждающая зачисление денежных средств, поступивших в порядке возмещения потерь в соответствующий местный бюджет.
6. При представлении заявителем документов, не соответствующих требованиям настоящих Правил, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством, Министерство имущественных отношений Московской области или орган местного самоуправления муниципального образования Московской области возвращает представленные документы заявителю в двухнедельный срок с обоснованием причин возврата.
7. Министерство имущественных отношений Московской области или орган местного самоуправления муниципальных образований Московской области:
— В двухнедельный срок со дня подачи заявления принимает решение о переоформлении права на земельный участок, продаже земельного участка или заключает договор аренды земельного участка.
— В двухнедельный срок со дня принятия им решения, указанного в подпункте 7.1 настоящих Правил, заключает соответствующий договор.
В любом случае, если вы считаете, что ваши права при оформлении земельного участка нарушаются, вы праве обжаловать действия должностных лиц, органов местного самоуправления в судебном порядке.

Статья написана по материалам сайтов: studopedia.net, cyberleninka.ru, arealaw.ru.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector