+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

234 пп самовольной постройки 2019 год

Литвинов Д.В., адвокат, управляющий партнер ООО Содружество Земельных Юристов» (г. Москва).

Филина Т.В., юрист ООО «Содружество Земельных Юристов» (г. Москва).

В статье анализируются основные нововведения в сфере контроля за целевым использованием земель и сносом самовольных построек на территории города Москвы, установленных Постановлением правительства Москвы от 11 декабря 2013 года N 819-ПП. С учетом формирующейся судебно-арбитражной практики применения указанного Постановления авторы рассматривают наиболее спорные положения и дают им соответствующую оценку. Делается вывод о существенном ужесточении ответственности за самовольное строительство на территории города.

Ключевые слова: самовольное строительство, Постановление правительства Москвы N 819-ПП, снос самовольных построек, признание права собственности на самовольную постройку.

Endingun authorized construction in Moscow: new order

D.V. Litvinov, T.V. Filina

This article analyzes the major innovations in the sphere of control over the targeted use of land and demolition of unauthorized constructions in the city of Moscow, the Moscow Government installed by December 11, 2013 N 819-PP. Given the emerging judicial arbitration application of that decision the authors examine the most controversial provisions and give them a proper assessment. It is concluded that significant toughening responsibility for unauthorized construction in the city.

Key words: unauthorized construction, a government decree of Moscow N 819-PP, demolition of unauthorized constructions, the recognition of property rights to unauthorized construction.

Положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — также Гражданский кодекс, ГК РФ) установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Постановлением правительства Москвы от 11 декабря 2013 года N 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» расширено понятие «самовольная постройка» (далее — Постановление N 819-ПП), предусмотренное гражданским законодательством. Согласно положениям статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов. При этом министерства и иные федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, в случаях и в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами.

С 11 декабря 2013 года (согласно указанному Постановлению) дополнительным основанием для сноса является незаконное размещение на земельном участке объектов, не являющихся объектами капитального строительства, в случае если они зарегистрированы как объекты недвижимого имущества и у правообладателя имеются свидетельства о государственной регистрации прав собственности.

ГК РФ установлено, что правительство Москвы как орган исполнительной власти вправе издавать акты, содержащие нормы гражданского права, но указанные акты не могут расширять нормы, определенные гражданским законодательством, соответственно, внесение дополнительных оснований для сноса самовольных построек является, на наш взгляд, незаконным.

Тем не менее законность Постановления N 819-ПП уже была предметом судебного рассмотрения, в результате документ признан законным [3].

Органы, наделенные полномочиями по сносу самовольных построек

Постановлением N 819-ПП внесены изменения в основные нормативные акты, регулирующие полномочия органов исполнительной власти города Москвы в сфере контроля за целевым использованием земельных участков, согласно которым Департамент городского имущества (далее — также ДГИ) города Москвы и префектуры соответствующих округов столицы наделяются существенными и крайне болезненными для собственников объектов недвижимости полномочиями по ликвидации объектов самовольного строительства на территории города.

  1. Постановление правительства Москвы от 24 февраля 2010 года N 157-ПП «О полномочиях территориальных органов исполнительной власти города Москвы» (в редакции от 11 декабря 2013 года):
  2. с 11 декабря 2013 года ДГИ города Москвы наделен правом подачи искового заявления о признании самовольной постройкой, ее сносе, об освобождении земельного участка и признании права собственности отсутствующим, о признании права собственности города Москвы на самовольную постройку.

Важно, что обращение Департамента городского имущества города Москвы в суд с исками о признании постройки самовольной осуществляется без принятия городской и окружной комиссиями решений, что позволяет сократить время для принятия решения о сносе конкретного объекта;

  1. префектуры административных округов города Москвы наделены правом подачи искового заявления об освобождении земельного участка от незаконно размещенных на нем объектов, не являющихся объектами капитального строительства, в случае если незаконно размещенные на земельном участке объекты были зарегистрированы как объекты недвижимого имущества и у правообладателя имеются свидетельства о государственной регистрации прав собственности на указанные объекты недвижимого имущества.
  2. Постановлением правительства Москвы от 31 мая 2011 года N 234-ПП «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы» установлено, что основная задача окружной комиссии — рассмотрение фактов самовольного строительства (реконструкции).

Окружная комиссия вправе принимать решения о направлении в суд искового заявления об освобождении земельного участка от незаконно размещенных на нем объектов в случае, если незаконно размещенные на земельном участке объекты были зарегистрированы как объекты недвижимого имущества и правообладатель имеет свидетельства о государственной регистрации прав собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

Таким образом, полномочия по сносу объектов разделены на три блока:

  1. сфера ответственности префектур соответствующих округов города Москвы — объекты, не являющиеся объектами капитального строительства, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  2. сфера ответственности окружной комиссии — объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы, незаконно размещенные на земельном участке (то есть если вид разрешенного использования здания не соответствует виду разрешенного использования земельного участка);
  3. сфера ответственности ДГИ города Москвы — снос самовольных построек, освобождение земельного участка и признание права на самовольную постройку отсутствующим, признание права собственности города Москвы на самовольную постройку в судебном порядке.

Почему полномочия разделены между префектурами и ДГИ города Москвы? Ответ прост — порядок признания здания самовольной постройкой, установленный Постановлением N 819-ПП, распространяется только на здания, которые адресно поименованы в приложении к этому Постановлению. Поскольку все объекты самовольного строительства на территории Москвы внести в него физически невозможно, карательными полномочиями наделены префектуры округов. В настоящее время с учетом появления нескольких субъектов оспаривания самовольного строительства объектов у органов государственной власти появляется возможность повторного обращения в суд и применения к нарушителю двойной ответственности [6].

По смыслу положений главы 25 Гражданского кодекса за одно нарушение не могут быть применены две меры ответственности. Применение двойной ответственности за одно нарушение не допускается нормами существующего законодательства, а также противоречит общим принципам гражданского законодательства.

Новый порядок действий органов исполнительной власти города Москвы при выявлении объектов самовольного строительства

Постановлением N 819-ПП для ДГИ города Москвы установлено в исковых заявлениях предусматривать требование о предоставлении истцу права демонтажа незаконно размещенных объектов, не являющихся объектами капитального строительства, освобождения земельного участка, сноса самовольных построек с привлечением соответствующего государственного учреждения города Москвы за счет ответчика в случае неисполнения решения суда в течение месяца с момента его вступления в законную силу и принятии обеспечительных мер в части запрета ответчика распоряжаться или пользоваться спорным имуществом (арест), запрета государственному регистратору изменять запись о праве на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок действий префектур административных округов города Москвы и окружной комиссии установлен Постановлением правительства Москвы от 2 ноября 2012 года N 614-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по освобождению земельных участков от незаконно размещенных на них объектов, не являющихся объектами капитального строительства, в том числе осуществлению демонтажа и (или) перемещения таких объектов». Постановлением N 819-ПП в него внесены следующие изменения:

  1. в 3-дневный срок с момента прекращения действия документов, являющихся основанием для размещения объектов, не являющихся объектами капитального строительства, префектура направляет соответствующую информацию в управу соответствующего района города Москвы;
  2. префектура в течение 5 рабочих дней с момента поступления акта о выявлении незаконно размещенного на земельном участке объекта, не являющегося объектом капитального строительства, или акта обследования земельного участка обеспечивает рассмотрение и принятие окружной комиссией решения о демонтаже и (или) перемещении незаконно размещенных объектов (если владелец не имеет свидетельства о государственной регистрации права на объект) или направлении в суд искового заявления об освобождении земельного участка от незаконно размещенных на нем объектов в случае, если правообладатель имеет свидетельства о государственной регистрации прав собственности на указанные объекты недвижимого имущества;
  3. решение окружной комиссии о демонтаже или перемещении незаконно размещенных объектов должно быть исполнено в течение трех рабочих дней, решение о подаче искового заявления — в течение 10 рабочих дней.

Указанный порядок не распространяется на объекты, которые указаны в перечне к Постановлению N 819-ПП. До включения конкретного объекта в Постановление N 819-ПП решение о сносе будет приниматься окружной комиссией по пресечению самовольного строительства.

Выявление и пресечение фактов незаконного(нецелевого) использования земельных участков

Постановлением N 819-ПП определены понятие «незаконно размещенный объект недвижимости», а также порядок выявления и пресечения фактов строительства указанных объектов:

  1. еженедельно управы районов города Москвы осуществляют мониторинг территории с целью выявления признаков незаконного (нецелевого) использования земельных участков; результаты проверки в 2-дневный срок направляются в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы;
  2. в 2-дневный срок с момента получения информации о незаконном (нецелевом) использовании земельных участков органы исполнительной власти города Москвы (такие как префектуры административных округов города Москвы, Департамент природопользования и охраны окружающей среды города Москвы, Департамент культурного наследия города Москвы, Комитет государственного строительного надзора города Москвы) направляют соответствующую информацию в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы;
  3. в 30-дневный срок Департамент городского имущества города Москвы привлекает правообладателя земельного участка к гражданско-правовой ответственности (взыскание неустойки по договорам аренды земельных участков) и при наличии оснований осуществляет мероприятия по прекращению права на земельный участок;
  4. Департамент городского имущества города Москвы в случае получения акта о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости, а также в случае получения от Комитета государственного строительного надзора города Москвы (далее — Мосгосстройнадзор) копии судебного акта об отказе в удовлетворении требований Мосгосстройнадзора в 10-дневный срок направляет в суд исковое заявление с требованиями о признании объекта самовольной постройкой, ее сносе, освобождении земельного участка, признании права собственности отсутствующим, признании права собственности города Москвы на самовольную постройку.
Это интересно:  Приобретательная давность на земельный участок исковое 2019 год

Заявит ли ДГИ города Москвы требование о сносе самовольной постройки как угрожающей жизни и здоровью неограниченного круга лиц или требование о признании права собственности города на указанную постройку, определяется после проведения судебной экспертизы. В случае если по результатам экспертизы будет установлено, что сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан, Департамент городского имущества города Москвы незамедлительно уточняет заявленные требования требованием о признании права собственности города Москвы на самовольную постройку.

Если суд удовлетворяет требование ДГИ города Москвы о признании права собственности города на самовольную постройку, то государственная регистрация права осуществляется в 45-дневный срок.

Практика применения

Первыми, на кого распространится Постановление N 819-ПП, станут владельцы нестационарных торговых объектов, павильонов, киосков и иных зданий, возведенных из легких металлических конструкций.

Одним из доводов, на которых ранее строилась позиция признания здания капитальным, являлась неразрывная связь с фундаментом и невозможность перемещения здания без несоразмерного ущерба. Это доказывалось путем проведения судебной экспертизы. В настоящее время появляется судебная позиция, однозначно указывающая, что любое здание вне зависимости от его высотности и видимой капитальности может быть признано объектом движимого имущества.

В обоснование позиции относительно некапитальности строения судом приводятся следующие аргументы: фундамент может считаться недвижимым имуществом, только когда ему в установленном порядке присвоен статус нового строительства, еще не завершенного, то есть с перспективой строительства на нем образующих внутреннее пространство ограждающих конструкций. Вследствие этого даже самый массивный фундамент глубокого заложения не делает сооружение недвижимостью, если его «надфундаментная» часть или отсутствует (исключение — объект незавершенного строительства), или не обладает признаками, прочно связывающими ее с землей.

Дополнительно судом приводится исторический факт перемещения в XX веке жилого дома с одного места на другое путем сооружения металлической перевозки [8].

Полагаем, что правоприменительная практика, основывающаяся на фактах истории, несет опасность распространения юридических казусов и вынесения необоснованных и незаконных судебных решений.

Что касается технических характеристик объекта, то такие конструктивные особенности объектов, как ленточный фундамент, металлический каркас, наружная обшивка сайдингом с утеплением и покрытие из поликарбоната, являются быстровозводимыми и легкодемонтируемыми конструкциями [8], соответственно, объекты, возведенные из указанных материалов, не имеют признаков капитального строения и нуждаются в усилении «капитальности». При этом второстепенными признаками, которые характеризуют капитальность подобных строений, являются наличие систем водоснабжения, водоотведения и отопления [9].

Также в спорах о сносе самовольных построек получает распространение позиция о неприменении срока исковой давности к требованию о сносе самовольной постройки (вне зависимости от того, создает она или нет угрозу жизни и здоровью) [8, 10].

Полный контроль

Отдельно необходимо сказать о методах контроля за целевым использованием земельных участков на территории города Москвы.

Стандартный метод контроля — это осмотр земельного участка государственным инспектором земельного надзора Государственной инспекции по недвижимости. В настоящее время также получает распространение дистанционный контроль при помощи аэрофотосъемки. Работа проводится следующим образом: ортофотоплан (фотографический план местности на точной геодезической основе) текущего года накладывается на аналогичные планы прошлых лет. Путем такого сопоставления возможно определить, в какой части территории города Москвы произошли изменения, а именно незаконное строительство объектов.

Кроме того, Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы и Центр обработки и ведения данных Геофонда и дистанционного зондирования (ЦГДЗ) государственного унитарного предприятия «Мосгоргеотрест» ежегодно осуществляют комплексный аэрокосмический мониторинг территории города, таким образом формируя банк данных дистанционного зондирования по территории города Москвы, который помогает органам исполнительной власти выявлять нарушения в сфере землепользования.

Представленный обзор нововведений в сфере контроля за землепользованием в городе Москве позволяет сделать следующий вывод: ответственность за самовольное строительство на территории города, безусловно, должна быть существенной для нарушителей. Однако, исполняя свои полномочия, органы исполнительной власти должны не расширять нормы существующего законодательства, а учитывать баланс между контролем за землепользователями и соблюдением закона.

Самовольное строительство

На своем земельном участке физическое либо юридическое лицо по закону не вправе строить любые сооружения, здания строения, не имея на это строительство разрешения. Но что же делать, если вы уже построили на своем участке дачный домик, гараж или другое сооружение? Конечно же, узаконить самовольное строительство путем легализации самостроя и признание права на самовольную постройку.

По смыслу статьи 222 ГК РФ, объектом самовольного строительства (незаконной постройкой) является любой объект недвижимости, который возведен на земельном участке, не отведенном для строительных целей либо построенный без необходимого разрешения, либо с нарушением правил и норм строительства.

Строение может приобрести статус «самовольно возведенного объекта недвижимости» при наличии хотя бы одного из следующих условий:

  1. Земельный участок, на котором происходит строительство объекта, не был отведен для такого строительства (имел иное разрешенное использование) назначение». Например, земельный участок отведен под застройку офисных зданий, а осуществляется по факту строительство жилого дома;
  2. На строительство объекта не была получена предусмотренная законом разрешительная документация. Разрешение на строительство не получено;
  3. Строение было возведено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Зачем нужна легализация и оформление самостроя в г. Москве?

После введения в действие постановления Правительства г. Москвы за №819 от 11.12.2013 года «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» резко возросло количество случаев выявления так называемого «незаконного строительства». Пресечение самовольного строительства и снос незаконных построек на земельных участках, находящихся в собственности Москвы или собственность на которые не разграничена, является на сегодня одной из основных задач, решаемых органами государственной власти.

Даже имея на руках свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества, Вы не застрахованы от возможного признания таких объектов не капитальными и возведенными без разрешений, на не отведенных для таких целей земельных участках. Правительство г. Москвы максимально запутало и усложнило процедуры оспаривания в административном и в судебном порядке решения органов государственной власти по признанию постройки самовольной. Как правило итог всего этого — снос самовольной постройки.

Являясь исполнительным органом власти «на земле», управы районов начали настоящую охоту на незаконные постройки в Москве. Ведь пресечение самовольного строительства является прямой обязанностью Управ районов и Префектур округов. Городская комиссия по пресечению самовольного строительства, утвержденная ПОСТАНОВЛЕНИЕМ от 31 мая 2011 года N 234-ПП «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы» является еще одним государственным органом, деятельность которой направлена на пресечение самовольного строительства.

Как правило, собственник узнаёт что его объект — самострой уже на «финальной стадии» процедуры признания объекта недвижимости самостроем: — из судебного решения или, в лучшем случае, если такой объект недвижимости внесён в приложения к Постановлению за № 819 от 11.12.2013 года «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».

Оспорить решения органов государственной власти на данном этапе очень непросто и снос самовольной постройки почти неизбежен.

Если документов, подтверждающих законность данного объекта недвижимости нет, то лучше попытаться узаконить постройку, так как для граждан и юридических лиц, законом предусмотрены неприятные последствия. Если вы осуществили незаконную постройку, то следует знать, что права собственности у Вас на нее нет, то есть Вы не можете распоряжаться возведенным объектом (подарить, продать, сдать его в аренду и так далее). Кроме этого, по решению суда, незаконная постройка может быть снесена, а заключенные ранее договора аренды земельного участка аннулированы. Даже если незаконная постройка и возведена «как бы законно» — имеет правоудостоверяющие документы, то есть свидетельство о собственности, нет гарантий, что право на самовольную постройку не будет оспорено в судебном порядке, постройка признана незаконной, а свидетельство о собственности аннулировано. Тому на сегодня масса примеров — это торговые павильоны, как правило, у станций метро, на которые имелись свидетельства о собственности у их владельцев.

Это интересно:  Виды прав на земельные участки 2019 год

Оформление поможет избежать негативных последствий. Признание права собственности на самовольную постройку владельцу, построившему объект более 18 лет назад, осуществить гораздо проще. Право собственности на самовольную постройку можно получить обратившись с исковым требованием в суд.

Однако, легализация самостроя нужна не только для вовлечения объекта недвижимости в хозяйственный оборот. Неузаконенный объект недвижимости подразумевает и незаконное использование земельного участка, занятого таким строением, а это уже административное правонарушение, влекущее за собой наложение больших штрафов. Вопросы земельного контроля и пресечение самовольного строительства, относятся к компетенции Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).

Помощь профессионалов: узаконить самовольное строительство, чтобы избежать неприятностей

Наша компания поможет вам разобраться хитросплетениях законодательства и не допустить ситуации:

  • когда к вам «уже пришли» с судебным решений о сносе;
  • избежать незаконных требований со стороны органов государственной власти;
  • когда органами государственной власти налагаются незаконные штрафные санкции;
  • когда вы получили иск о сносе самовольной постройки.

Мы оказываем следующие юридические услуги:

  • Возможная «легализация самостроя» (консультирование);
  • Юридическая экспертиза по приданию правового статуса объектам самовольного строительства, обзор доступных способов оформления самостроя;
  • Оценка возможности и разработка схемы как узаконить самовольную постройку;
  • Представление интересов в судах по вопросам признания права собственности на самовольную постройку;
  • Защита интересов в судах по искам со стороны Департамента городского имущества «о признании объекта недвижимости самовольно возведенным» и сносе такого объекта недвижимого имущества;
  • Оспаривание исков о самовольной постройке;
  • Оспаривание штрафов за нарушение земельного законодательства;
  • Срочная регистрация сделок с недвижимостью.

Юридический центр «ГРАД»

Защита прав. Недвижимость. Строительство.

Будущее — начинается в настоящем!

Легализация объектов самовольного строительства

По прежнему, самосознание россиян и склонность к волоките чиновничьего аппарата, влечет за собой самовольное строительство без оформления соответствующих разрешительных документов.

Тем не менее, следует знать, что владелец не имеет право осуществить продажу, сдать в аренду или подарить незаконные постройки. Ситуацию в состоянии исправить только легализация объекта самовольного строительства. Именно законно оформленные бумаги позволят использовать в дальнейшем постройку по своему усмотрению.

Выявление объектов самовольного строительства осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Москвы «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы» N 234-ПП от 31.05.2011г.

Организация работы по сносу самовольных построек в Москве осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Москвы «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы» № 829-ПП от 08.12.2015г. Объекты самовольного строительства подлежат включению в перечень объектов подлежащих сносу. Составляется Акт о подтверждении сноса самовольной постройки. Устанавливается срок сноса постройки. В случае добровольного сноса постройки самим владельцем, возможна компенсация из бюджета г. Москвы.

Вместе с тем, владельцам может быть и предоставлен разумный срок на легализацию объектов самовольного строительства. Отсрочка зависит от состояния документов на землю и самого объекта.

По земле возможны следующие ситуации:

  1. Совсем нет никаких прав на землю;
  2. Земельные правоотношения имелись, но прекращены;
  3. Права на землю действительны, но вид разрешенного использования не соответствует назначению здания.

Таким образом, подлежит рассмотрению вопрос о наличии возможности оформления имущественно-земельных правоотношений на земельный участок под объектом самовольного строительства.

Ситуации со зданием могут быть следующие:

  1. Совсем нет никаких документов на здание;
  2. Имеются документы, подтверждающие существование здания до 31.01.1998г., когда была введена обязанность государственной регистрации прав, разрешительные документы на строительство отсутствуют;
  3. Имеются инвентаризационные документы БТИ на здание с другой площадью и конфигурацией, отсутствуют сведения об объекте в ЕГРН, разрешительные документы на строительство отсутствуют;
  4. Имеются инвентаризационные документы БТИ на здание с другой площадью и конфигурацией, имеются сведения об объекте в ЕГРН с другой площадью, разрешительные документы на строительство отсутствуют;
  5. Имеются инвентаризационные документы БТИ на здание с другой площадью и конфигурацией, имеются сведения об объекте в ЕГРН с другой площадью, имеются разрешительные документы на строительство здания другой площадью;
  6. Имеются инвентаризационные документы БТИ, нет сведений об объекте в ЕГРН, нет разрешительных документов на строительство;
  7. Имеются инвентаризационные документы БТИ, есть сведения об объекте в ЕГРН, нет разрешительных документов на строительство;
  8. Имеются инвентаризационные документы БТИ, имеются сведения об объекте в ЕГРН, имеются разрешительные документы на строительство здания, но его назначение не соответствует виду разрешенного использования.

Сочетание всех этих вариантов и других факторов необходимо учитывать при анализе правового положения при легализации объекта самовольного строительства.

Важное значение имеет градостроительная ситуация территории, на которой расположен объект самовольного строительства. Как развитие территории запланировано в соответствии с Генеральным планом. Утверждены ли градостроительные параметры территории согласно Правилам землепользования и застройки и проекту планировки и межевания территории.

Полученная информация позволит оценить перспективы предстоящей легализации самовольного строительства и спланировать необходимые для этого действия.

Вы можете обратиться к нашим специалистам, и мы постараемся решить Вашу ситуацию наиболее простым способом.

234 пп самовольной постройки

Наш адрес:
121099, г. Москва,

Шубинский пер., 2/3,

САВОСТЬЯНОВОЙ О.Н. Под снос: можно ли отстоять свою недвижимость

Под снос: можно ли отстоять свою недвижимость — опубликована в «Новой адвокатской газете», 2016, №09 (218).

К каким механизмам защиты своих прав могут прибегнуть владельцы недвижимости, попадающей в группу риска?

Постановлением Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. № 829-ПП утвержден список из 104 объектов, подлежащих демонтажу во внесудебном порядке. Власти не скрывают, что работа по выявлению новых объектов продолжится. Однако опыт показал, что далеко не каждый из них является самовольной постройкой, а юридическая ошибка может стоить собственникам целого состояния.

По данным Всероссийского центра изучения общественного мнения, большинство москвичей поддерживают программу сноса «самостроя из девяностых» [1]. Тем не менее действия властей были подвергнуты резкой критике правозащитниками и политиками. Сами же предприниматели называют снос торговых павильонов в Москве «финальной частью борьбы столичных властей с малым и средним бизнесом» [2].

По разным причинам в списки «самостроя», сформированные Госинспекцией по недвижимости, не всегда попадают объекты, удовлетворяющие критериям самовольной постройки. В частности, из 104 строений, объявленных «самостроем» и подлежащих сносу, был удален павильон на ул. Красного Маяка, д. 1 в ЮАО, владелец которого ранее переложил все городские коммуникации, однако эта информация не была должным образом отражена в реестре подземных сооружений Мосгоргеотреста [3].

Попытаемся разобраться, каким критериям должен удовлетворять объект для признания его самовольной постройкой, и какие существуют законные способы исключения из списков «самостроя».

Как распознать «самострой»

Признаки самовольной постройки закреплены в ст. 222 ГК РФ – это здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, самовольное строительство – это нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Из разъяснений, содержащихся в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может быть единственным и достаточным основанием для сноса самовольной постройки в тех случаях, когда право собственности на такую постройку уже признано в установленном законом порядке.

Проведем небольшой экскурс в московское законодательство в сфере самовольного строительства. Во время пребывания Ю.М. Лужкова на посту мэра Москвы в связи с участившимися случаями самовольного захвата земли и несанкционированного строительства было выпущено постановление Правительства Москвы от 14 ноября 1995 г. № 916 «О мерах по пресечению самовольного строительства в Москве и усилению контроля за качеством проектной документации», которым к наиболее типовым случаям самовольного строительства были отнесены: отсутствие утвержденной технической документации; производство земляных работ без разрешения (ордеров) или по просроченным ордерам без их продления; ограждение территорий строительных площадок без оформления разрешений; ведение работ подрядными организациями без оформленных в установленном порядке лицензий, возведение различных временных сооружений на действующих инженерных коммуникациях; реконструкция зданий под видом капитального ремонта; возведение капитальных строений при согласовании временных сооружений.

На территории Москвы действовали также следующие нормативные акты, направленные на пресечение самовольного строительства: распоряжение Мэра Москвы от 2 октября 1996 г. № 350/1-РМ «О мерах по недопущению изменений в процессе строительства архитектурных и проектных решений, согласованных Москомархитектурой и Мосгосэкспертизой» и от 30 октября 1996 г. № 444/1-РМ «О мерах по усилению контроля за качеством архитектурных решений объектов на территории города»; распоряжение премьера Правительства Москвы от 10 ноября 1997 г. № 1215-РП «О создании городской Комиссии по пресечению самовольного строительства и освобождению незаконно занятых под строительство земельных участков, зданий, строений и площадей»; постановления Правительства Москвы от 6 февраля 2001 г. № 131-ПП «О совершенствовании порядка ликвидации самовольных построек на территории города Москвы» от 23 мая 2006 г. № 333-ПП «Об организации работы органов исполнительной власти города Москвы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы» и др.

Это интересно:  Акт осмотра придомовой территории образец 2019 год

Принятое при С.С. Собянине постановление Правительства Москвы от 31 мая2011 г. № 234-ПП «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы» никаких существенных изменений не внесло. Однако уже с ноября 2012 г. мэрия перешла к решительным действиям, в буквальном смысле этого слова началась очистка Москвы от мелких киосков и торговых палаток, перечень которых (2593 объекта) был утвержден постановлением Правительства Москвы от 2 ноября 2012 г. № 614-ПП [4].

С этого момента ситуация в столице стремительно стала развиваться по нарастающей. Так, если постановление № 614-ПП касалось только незаконно размещенных на земельных участках объектов некапитального строительства, в том числе нестационарных объектов (причем на большинство из них у их владельцев не было даже документов о собственности), то уже спустя год в список «под снос», утвержденный постановлением Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП[5], вошли более крупные капитальные объекты: продуктовые магазины, торговые павильоны, кафе, в отношении которых зарегистрировано право собственности и сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости.

Выявление «самостроя» возлагается на управы и префектуры, последние направляют соответствующую информацию в Госинспекцию по недвижимости, которая проводит обследование участков и составляет акт об отсутствии или подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования участка либо акт о подтверждении незаконного размещения объекта недвижимости. Сформированные Госинспекцией списки объектов самовольного строительства вносятся в перечень объектов недвижимого имущества, который подлежит обновлению ежеквартально, т.е. является «живыми», а не постоянно действующим.

Способы защиты

До сентября 2015 г. существенной гарантией защиты собственников недвижимости от незаконного демонтажа было то, что решение о сносе объекта принималось судом. Немаловажно, что за время судебного разбирательства предприниматель, несогласный с иском, мог должным образом подготовиться и представить документы, подтверждающие, что принадлежащий ему объект никакого отношения к самовольной постройке не имеет. И во многих случаях при имеющихся на то основаниях суды шли навстречу предпринимателям.

Например, в моей практике был случай. Продуктовый магазин, принадлежащий по праву собственности некоему Обществу, был незаконно включен в Перечень объектов «самовольного строительства», утвержденный постановлением Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП, под номером 531, о чем генеральный директор Общества узнал из ответа Департамента городского имущества г. Москвы, в котором сообщалось об отказе в предоставлении земельного участка под магазином в долгосрочную аренду по вышеуказанным основаниям.

После длительных судебных разбирательств ВС РФ принял решение об исключении магазина из Перечня (см.: определение ВС РФ от 7 октября 2015 г. по делу № 5-АПГ15-84). Верховный Суд учел, что объект недвижимости был построен еще при Советском Союзе и приобретен Обществом в порядке приватизации; право собственности на него зарегистрировано на основании решения суда; каких-либо данных о том, что объект нарушает градостроительные, строительные, противопожарные, санитарные либо иные нормы и правила, судом не установлено; кроме того, имеется решение суда, которым префектуре было отказано в признании объекта самовольной постройкой и его сносе. После этого уже в декабре 2015 г. Департаментом городского имущества г. Москвы было выпущено распоряжение о предоставлении Обществу земельного участка под магазином в аренду.

В данной ситуации существует и другой способ защиты прав собственников недвижимости от незаконного включения их объектов в списки «под снос». К слову, многие предприниматели после получения отказа Департамента городского имущества г. Москвы в предоставлении земли под эксплуатацию объектов недвижимости по мотивам их нахождения в списках «под снос» обращались в арбитражные суды с соответствующими заявлениями о признании незаконным данного отказа и обязании Департамента предоставить земельные участки в собственность или в аренду.

Указанные решения сами по себе не свидетельствуют о том, что торговые объекты, под эксплуатацию которых их собственникам предоставлена земля, автоматически становятся исключенными из списков «под снос». Для этого необходимо или наличие самостоятельного судебного акта или принятие Правительством Москвы соответствующего редактирующего постановления.

Однако с недавнего времени органам исполнительной власти законодательно предоставлено право признавать «самостроем» и сносить во внесудебном порядке торговые объекты. Причем никаких ограничений в зависимости от того, есть у правообладателя объекта право собственности на него или оно отсутствует, нет. Порядок признания таких объектов «самостроем» и их сноса утвержденпостановлением Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. № 829-ПП.

В свою очередь данное постановление опирается на поправки, внесенные в июле 2015 г. в ст. 222 ГК РФ, вступившие в силу 1 сентября 2015 г. [6] и предоставившие чиновникам право принимать решение о сносе во внесудебном порядке. В соответствии с п. 4 ст. 222 решение о сносе самовольной постройки вправе принять органы местного самоуправления, если таковая расположена на межселенной территории, возведена на участке в зоне с особыми условиями использования, на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей.

Группа риска

Власти не скрывают, что работа по выявлению новых объектов продолжается. Какие же объекты подпадают под действие постановления Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. № 829-ПП?

В указанном нормативном акте речь идет об объектах недвижимости (самовольных постройках), расположенных на земельных участках, не предоставленных в установленном порядке для этих целей:

– в зонах с особыми условиями использования территории, за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры);

– на территориях общего пользования;

– в полосах отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Процедура сноса следующая. Госинспекция направляет собственникам самовольной постройки, правообладателям земельного участка, на котором создана самовольная постройка, копию решения о сносе в виде письма Госинспекции, указав срок сноса. Последний устанавливается с учетом характера самовольной постройки (например, постройка высотой менее 5 м и площадью до 500 кв. м должна быть снесена в 30-дневный срок). Кроме того, сообщение о планируемом сносе размещается на сайте мэра и Правительства Москвы. Текст сообщения и копия направленного письма передаются в префектуру административного округа, на территории которого создана самовольная постройка. Префектура размещает текст сообщения о планируемом сносе на информационном щите в границах земельного участка, где осуществлена самовольная постройка. Если снос не осуществлен в установленные сроки, префектура обеспечивает снос с привлечением ГБУ «Автомобильные дороги».

После осуществления сноса собственник самовольной постройки вправе получить компенсацию, для чего он должен обратиться в префектуру при условии предоставления документов, подтверждающих прекращение права собственности на снесенную постройку и внесение соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выплата компенсации осуществляется не позднее 2 месяцев с момента обращения собственника (п. 11 и 13 постановления). Согласно п. 12 постановления размер компенсации определяется в соответствии с методикой, утверждаемой Департаментом экономической политики и развития г. Москвы.

Следует учитывать, что декабрьское постановление № 829-ПП не распространяется на отношения, возникающие из постановлений Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП, от 2 ноября 2012 г. № 614-ПП и от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП.

Предпринимателям, которые убеждены, что у них с документами все в порядке и их объект недвижимости попал в список по ошибке, не следует затягивать с судом.

Для того чтобы исключить объект из списка «под снос», необходимо подать в Московский городской суд административное исковое заявление по правилам, предусмотренным ст. 209 Кодекса административного судопроизводства РФ. Советую вместе с административным иском обратиться в суд с ходатайством о принятии мер предварительной защиты в виде запрета применения оспариваемого нормативного правового акта или его оспариваемых положений в отношении административного истца в соответствии со ст. 211 КАС РФ.

Однако если все-таки добросовестный правообладатель не успел обратиться в суд и объект был снесен, то собственник вправе подать иск в арбитражный суд о присуждении компенсации в размере рыночной (или кадастровой) стоимости снесенного объекта и возмещении причиненных убытков в виде упущенной выгоды.

Существует и особая категория правообладателей – это лица, имеющие зарегистрированное право собственности на принадлежащие им объекты недвижимости, земельный участок под которыми используется не совсем законно. Например, на практике нередки случаи, когда земля предоставлялась под строительство временных сооружений, но на ней возводились капитальные строения. Владельцам таких объектов каким-то образом удалось получить свидетельство о собственности, хуже того: после этого они быстро перепродавали эти объекты за немалые деньги, и уже бремя всей ответственности за снос такой самовольной постройки возлагается на ее нового собственника.

В связи с этим возникает вопрос: предоставляет ли наличие документов о собственности на постройку ее правообладателям какие-то гарантии против сноса? Исходя из смысла п. 23 приведенного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, наличие регистрации права собственности на строение не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Статья написана по материалам сайтов: inzempravo.ru, gradmoscow.ru, ka-advocat.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector