+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Договор перераспределения земельных участков 2019 год

Гряда Элеонора Александровна, ФГБОУ ВПО Кубанский государственный аграрный университет», г. Краснодар, кандидат юридических наук, доцент.

В статье предпринята попытка характеристики правовой природы соглашения о перераспределении земельных участков как непоименованного договора. При проведении исследования указанное соглашение рассматривается как юридический факт, являющийся основанием возникновения права собственности.

Ключевые слова: соглашение о перераспределении, земельный участок, непоименованный договор, государственная регистрация права, государственный кадастровый учет.

Legal nature of an agreement on of lands reallocation

This article attemped to characterize the legal nature of an agreement on the reallocation of lands as an untitled agreement. Under the research the agreement is considered as a legal fact, which is the basis of property rights.

Key words: agreement on reallocation, land, untitled agreement, the state registration law, cadastre registration.

Совершенствование законодательства, определяющего правовой режим земельного участка как объекта гражданских прав, обусловлено необходимостью четкой правовой регламентации порядка изменения его индивидуализирующих признаков. Обеспечение стабильности гражданского оборота в условиях динамично развивающихся экономических отношений предопределило нормативное закрепление нового юридического факта, являющегося основанием возникновения права собственности на земельный участок как объект недвижимого имущества.

В настоящее время перераспределение земельных участков, предусмотренное ст. 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации , является одним из способов их образования.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 05.04.2013) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147; 2013. N 14. Ст. 1663 (далее — ЗК РФ).

До недавнего времени данные отношения оставались вне сферы правового регулирования. Содержание норм земельного законодательства, в частности ст. 37 ЗК РФ, определенное исходя из необходимости четкой индивидуализации объекта договора, его постановки на государственный кадастровый учет, а также установления требований к минимальным размерам земельных участков в целях обеспечения возможности их использования по целевому назначению, обусловило невозможность отчуждения части смежного земельного участка его правообладателем. В теории и правоприменительной практике сформировалась позиция, в соответствии с которой часть земельного участка не может являться объектом сделок, влекущим переход вещного права.

Несмотря на содержание п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации , предусматривающего правило о том, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, практика заключения соглашения об изменении границ смежных земельных участков не получила распространения.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (с изм. и доп. от 11.02.2013) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 2013. N 7. Ст. 609 (далее — ГК РФ).

Своеобразная правовая возможность решения данного вопроса была предусмотрена Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» , первоначальной редакцией которого в Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» были внесены изменения, предусматривающие правила осуществления государственного кадастрового учета на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащихся в документах о его межевании.

СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.
О государственном земельном кадастре: Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ // СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149 (утратил силу).

Однако практика изменения границ смежных земельных участков при согласии их правообладателей путем уточнения площади выводила данные отношения за рамки договорных конструкций и не могла быть применима в случае, если данные отношения носили возмездный характер. Кроме того, рассматриваемые правила применялись только в отношении земельных участков определенного вида разрешенного использования — индивидуального жилищного и гаражного строительства, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного хозяйства.

Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» ЗК РФ был дополнен отдельной гл. I.1, определяющей порядок и способы образования данных объектов. И несмотря на то что новые нормы имеют по большей части технический характер и направлены на упорядочение отношений по кадастровому учету земельных участков, часть из них имеет существенное гражданско-правовое значение.

СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3597.

В обобщенном виде перераспределение можно охарактеризовать как совокупность действий, направленных на преобразование смежных земельных участков, осуществляемых на основании соглашения между правообладателями данных объектов, в результате которых образуются один или несколько других смежных земельных участков, но с иными индивидуализирующими признаками (площадью, границами).

Определяя гражданско-правовое значение перераспределения как способа образования земельных участков, следует согласиться с тем фактом, что данный термин в современное законодательство «возвращается в существенно ином, частноправовом понимании» .

Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: Норма, 2009 // СПС «КонсультантПлюс».

При этом, учитывая, что в соответствии с п. 2 ст. 11.7 ЗК РФ при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки, соглашение между такими субъектами об образовании земельных участков путем их перераспределения можно рассматривать в качестве основания возникновения прав на образуемые смежные участки.

Необходимо отметить, что рассматриваемое соглашение не является единственным юридическим фактом, являющимся основанием преобразования смежных земельных участков. Так, законодательно не исключается возможность перераспределения таких объектов, принадлежащих на праве собственности одному лицу. В таком случае постановка на государственный кадастровый учет и изменения в данных государственного кадастра недвижимости должны быть произведены по заявлению правообладателя.

Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о наличии ряда условий, при которых возможно осуществление перераспределения земельных участков.

Во-первых, перераспределение может осуществляться только в отношении смежных земельных участков, имеющих одно целевое назначение и отнесенных к одному виду разрешенного использования.

Во-вторых, при использовании такого способа образования должны быть соблюдены требования к образуемым земельным участкам, в том числе требования к их предельным (максимальным и минимальным) размерам.

К необходимым условиям также можно отнести обязательное согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Такое согласие является самостоятельной предпосылкой действительности сделки.

Причем из анализа судебной практики применения норм ст. 11.7 ЗК РФ можно сделать вывод о том, что наиболее распространенными видами споров, вытекающих из данных отношений, являются споры о неправомерности кадастрового учета образуемых земельных участков путем перераспределения при отсутствии указанного согласия. Причиной подобных нарушений может являться отсутствие у органа кадастрового учета данных о зарегистрированных обременениях.

Представляется, что такие факты свидетельствуют о неисполнении данным органом возложенной на него обязанности по внесению в государственный кадастр в порядке информационного взаимодействия сведений о зарегистрированных правах и обременениях на объект недвижимости и не могут являться основанием для признания действий органа кадастрового учета правомерными.

Так, общество, являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на арендуемом земельном участке, обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по снятию с государственного кадастрового учета земельного участка и об обязании поставить на кадастровый учет земельный участок, ранее состоявший на кадастровом учете .

Пунктом 4 ст. 11.2 ЗК РФ определено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Судом было установлено, что согласие общества на прекращение права аренды и образование нового земельного участка не испрашивалось, представленный в материалы дела межевой план сведений о согласовании границ вновь образуемого земельного участка не содержит. Учитывая данное обстоятельство, суд пришел к выводу о том, что постановка на кадастровый учет земельного участка произведена в нарушение требований п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, п. 2 ч. 2 ст. 27 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» .

О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ (с изм. и доп. от 05.04.2013) // СЗ РФ. 2008. N 30. Ст. 3597; 2013. N 14. Ст. 1651.

В настоящее время в юридической литературе высказываются различные точки зрения по вопросу о правовой природе данного соглашения. При этом особый интерес представляет определение критериев отнесения данного соглашения к непоименованному либо смешанному договору.

В некоторых случаях указывается на возможность оформления текста соглашения в виде отдельного договора, заключенного в письменной форме, либо его содержания в ином гражданско-правовом договоре (например, в договорах мены, дарения или купли-продажи земельных участков) .

Тихомиров М.Ю. Земельные участки: новые правила образования и изменения границ. М., 2011 // СПС «КонсультантПлюс».

Существенные отличия и особенности данного соглашения не позволяют отнести его ни к одному из перечисленных видов договоров. В этой связи представляется обоснованной позиция, в соответствии с которой «сделка перераспределения земельных участков представляет собой самостоятельное обязательство, не имеющее прямых аналогий в гражданском законодательстве» .

Лапач В., Ткаченко Т. Земля в новом измерении // ЭЖ-Юрист. 2008. N 32 // СПС «КонсультантПлюс».

Нельзя обойти вниманием вопрос о том, что наименование данного договора определено законом — ЗК РФ. Однако данное обстоятельство, на наш взгляд, не является основанием для отнесения его к категории поименованных договоров. Исходя из содержания п. 2 ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которым стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, важным является определение критериев полноты и степени детализации в нормативном акте его предмета и существенных условий. Указание в законе только на наименование договора не позволяет произвести его квалификацию как одного из поименованных договоров, а также отнести его к категории смешанных путем квалификации отдельных элементов.

Очевидно, что существенные условия такого договора законодательно не определены, он может носить возмездный либо безвозмездный характер. Характеристика соглашения о перераспределении земельных участков как отдельного непоименованного договора не позволяет выявить в нем элементы, характерные для предусмотренных гражданским законодательством договоров.

Так, например, в случае если данное соглашение является возмездным, общие положения о договоре купли-продажи к нему не могут быть применимы. В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Нормы ГК РФ о договоре продажи недвижимости (ст. 549) предусматривают обязанность продавца передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (с изм. и доп. от 14.06.2012) // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410; 2012. N 25. Ст. 3268.

Это интересно:  Как зарегистрировать самовольную постройку дома 2019 год

В рассматриваемой ситуации самостоятельного объекта недвижимости, подлежащего передаче по договору, не существует. Об этом свидетельствует и содержание п. 1 ст. 11.7 ЗК РФ, на основании которого при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Аналогично соглашение о перераспределении земельных участков не может включать в себя и элементы договора мены, поскольку в соответствии со ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже.

В случае если соглашение о перераспределении земельных участков носит безвозмездный характер, его элементы нельзя квалифицировать как элементы договора дарения, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ).

Очевидно, что при заключении соглашения о перераспределении земельных участков воля сторон направлена не на приобретение недвижимой вещи, а на ее образование путем изменения уникальных характеристик.

Интересным представляется вопрос и о том, могут ли условия рассматриваемого соглашения быть элементом другого договора, например купли-продажи недвижимости. Например, такая необходимость может возникнуть при намерении собственника распорядиться объектом недвижимости, расположенным на части земельного участка, и при этом нормативно определенные критерии делимости земельного участка не позволяют произвести его раздел в целях последующего отчуждения.

В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В данном случае решение вопроса о квалификации подобного договора как смешанного зависит от определения понятия последнего. Исходя из содержания вышеупомянутой статьи, элементами смешанных договоров могут являться только элементы предусмотренных нормативными правовыми актами договоров. В этой связи обращает на себя внимание предложение Е.А. Батлера в качестве элементов непоименованного смешанного договора рассматривать «не только известные закону договоры, но и те, которые в настоящее время законом не урегулированы» . По его мнению, «те элементы, которые не отражены в законе и иных правовых актах, должны быть оценены с точки зрения общих начал и смысла гражданского законодательства, а также требований добросовестности, разумности и справедливости» .

Батлер Е.А. Непоименованные договоры: некоторые вопросы теории и практики: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8.
Там же.

Представляется, что в случае включения элементов непоименованного договора — соглашения о перераспределении земельных участков в другой гражданско-правовой договор последний приобретает характеристику смешанного непоименованного договора.

Важным является и вопрос об определении содержания соглашения о перераспределении земельных участков. Отсутствие законодательно определенных требований к условиям такого договора стимулирует стороны к проявлению максимальной свободы их усмотрения в пределах, не противоречащих законодательству.

О попытке определить элементы рассматриваемого договора свидетельствует содержание одного из писем Министерства экономического развития Российской Федерации, в котором, в частности, указано, что соглашение об образовании земельных участков должно содержать в себе все сведения, необходимые для образования земельного участка (постановки участка на государственный кадастровый учет) и дальнейшей государственной регистрации прав на него, а также отвечать требованиям, устанавливаемым гражданским и земельным законодательством. В данном документе также отмечено, что «в данном соглашении могут быть отражены вопросы:

  • распределения прав собственности и иных вещных прав на земельные участки;
  • распределения долей в праве собственности (если хотя бы один из исходных земельных участков находится в общей долевой собственности);
  • распределения расходов на осуществление кадастровых работ;
  • согласования сроков вступления во владение новыми земельными участками;
  • возмещения за неравноценность площадей земельных участков и иных убытков, возникающих в связи с перераспределением земельных участков» .

О допустимости отличия площади образуемых земельных участков при перераспределении (по соглашению сторон) от площади земельных участков, из которых они образованы; о требованиях, предъявляемых к соглашению об образовании земельных участков при их перераспределении; о перераспределении земельных участков, находящихся в собственности одного лица: письмо Минэкономразвития Российской Федерации от 14 октября 2011 г. N ОГ-Д23-1682 // СПС «КонсультантПлюс».

При общем положительном значении данных разъяснений необходимо обратить внимание на некорректность употребления термина «распределение» в отношении права собственности и других вещных прав на земельные участки.

Из содержания законодательства, определяющего особенности перераспределения земельных участков, можно сделать вывод о том, что объектом соглашения о перераспределении могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет. Поскольку в результате реализации данного способа существование ранее учтенных земельных участков прекращается, логично предположить, что сведения об их уникальных характеристиках должны содержаться в кадастре недвижимости.

Учитывая, что рассматриваемое соглашение является непоименованным договором, его существенные условия должны быть определены сторонами. На наш взгляд, в таком договоре должны быть максимально полно отражены индивидуальные характеристики вновь образуемого земельного участка. Представляется, что данной цели можно достигнуть только после выполнения кадастровым инженером на основе заключенного договора подряда работ по индивидуализации вновь образуемого объекта и подготовки межевого плана, необходимого для осуществления государственного кадастрового учета по заявлению правообладателей.

В целом законодательно определенная возможность заключения соглашения о перераспределении земельных участков является ярким примером применения диспозитивного метода правового регулирования и направлена на упорядочение отношений, возникающих при преобразовании земельных участков как объектов недвижимости.

Как оформить прирезку к земельному участку

Содержание

Что такое перераспределение земель

Перераспределение земельного участка (в простонародье «Прирезка») — это увеличение или уменьшение своего ЗУ за счет государственного или ЗУ другого собственника. В земельном кодексе данная норма закреплена в ст. 39.28 и ст. 39.29 ЗК РФ. Однако, обратите внимание на то, что в результате перераспределения земель площадь участка не может превышать предельный максимальный размер, установленный правилами землепользования и застройки территории в пределах градостроительной зоны. Градостроительную зону, а так же правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вы можете посмотреть на официальном сайте администрации вашего муниципального образования.

Вышеуказанные нормы распространяются на участки, находящиеся в собственности граждан и граничащие с государственными и муниципальными. Территория земли, за счет которой осуществляется перераспределение, не может быть территорией общего пользования, при этом она также не может выходить за пределы территориальных границ, которые обозначают коммуникации, автомобильные дороги и иные линейные объекты.

  • П.3 ст. 39.28 ЗК РФ предусматривается в отношении каких участков предусмотрена прирезка — выдержка из статьи — перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.
  • Порядок подачи и перечень документов указан в ст. 39.29 ЗК РФ, кроме того, п.9 ст.39.29 ЗК РФ содержит перечень оснований для отказа в предоставлении «прирезки».
  • Порядок оформления «прирезки» осуществляется на основании соглашения гражданина и уполномоченного органа за плату, при этом, при положительном решении уполномоченного органа гражданин должен организовать и оплатить проведение работ по постановке на кадастровый учет всех земельных участков, которые образуются в результате перераспределения — п.11 ст. 39.29 ЗК РФ.

Для перераспределения земельных участков должны быть веские причины. К ним относят:

  1. объединение участков в единый массив земель с общим целевым назначением или межевание (прирезка);
  2. изъятие земель государством для осуществления особых функций;
  3. но самая распространённая причина — уточнение границ при наличии споров с соседями.

За регламент принята статья 11.2. Земельного кодекса РФ, которая выделяет следующие варианты образования земельных участков:

  1. раздел;
  2. объединение;
  3. перераспределение;
  4. выделение из других участков, а также государственных земель.

Поскольку в результате изменений одни единицы земельного права прекращают своё существование, а другие появляются, то процедура затрагивает интересы нескольких физических и юридических лиц. Отсюда можно сделать вывод, что перераспределение земельных участков — это юридически значимая процедура, в результате которой из нескольких участков, расположенных рядом, образуются новые единицы.

Как оформить соглашение о перераспределении земель между собственниками

Шаг 1 — оценить шансы и риски

Для начала изучите документы перераспределяемые участки. Запросите информацию из Государственного Кадастра недвижимости в виде выписки из ЕГРН. Главное — это выяснить принадлежность участков к одному муниципальному образованию и подтвердить факт их смежности. Только в этих случаях имеет смысл начинать процедуру.

В случае, если при перераспределении один из владельцев получает уменьшенный участок, ему выплачивается компенсация, оговариваемая в соглашении. Этот момент рекомендую согласовать заблаговременно со всеми участниками соглашения.

Шаг 2 — заключить соглашение между собственниками

Поскольку в процедуре раздела земельного участка между собственниками участвуют несколько физических лиц, все работы начинаются с заключения соглашения. Если такого документа нет, то это уже несколько иная, судебная процедура. Количеств лиц, участвующих в перераспределении, законом не ограничено.

Соглашение о перераспределении земельных участков между собственниками должно содержать следующую информацию:

  1. Данные о владельце земельного участка: ФИО, паспортные данные, адрес проживания;
  2. Данные о земельном участке, подвергающемся перераспределению: площадь, место нахождения, кадастровый номер, категория земли, дата и место регистрации прав на недвижимость, идентификационные данные свидетельства о регистрации права собственности;
  3. Данные о новых земельных участках, передаваемых владельцам предыдущих земель. Указываются такие же стандартные характеристики, что и для прежних участков. Если передаётся несколько земельных единиц, то приводятся все сведения по каждой из них.

Как увеличить земельный участок за счет прилегающей территории

Прирезка земельного участка осуществляется через выкуп в собственность, т.е. вы выкупаете часть соседнего участка и за счет этой части увеличиваете свой участок («Перераспределение земельного участка ст.ст. 39.28, 39.29 ЗК РФ). Размер платы за земельный участок, который вы хотите добавить к имеющемуся, устанавливается собственником земли – государством, субъектом федерации либо муниципальным образованием в зависимости от ее принадлежности (п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ). Для расчета итоговой цены прирезаемого земельного участка достаточно знать его площадь, кадастровую стоимость и размер платы за прирезку, который устанавливается владельцем земли в процентах от ее стоимости.

Это интересно:  Объект вещных прав в гк рф 2019 год

В результате перераспределения земельного участка образуется новый, увеличенный земельный участок. Предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков. Если у вас ПЗЗ района утверждено, применяются положения указанные в данном ПЗЗ. Думаю если в ПЗЗ есть такой пункт, то максимальный размер прирезки будет не более 100 кв.м (1 сотки).

Соглашение составляют между собственником земли (муниципалы, субъекты) и собственником участка, который увеличивается. Последний подает в районную администрацию заявление о перераспределении земельного участка. Срок рассмотрения и принятия решения 30 дней.

К заявлению прикладывают:

  1. Выписку из ЕГРН на свой земельный участок. РосРеестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х рабочих дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API РосРеестра — так вы получите готовый документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
  2. Схему планируемого участка на кадастровой карте. Заказать схему расположения земельного участка можно не выходя из дома. Для этого рекомендую сервис Гарант, который присылает готовый для перераспределения документ в течение 2-х дней. Стоимость — 1990 рублей, данные официальные и составлены кадастровым инженером (Лицензия №52-11-320) в соответствии с постановлением №762 Минэкономразвития России.

Схема расположения земельного участка, которую я недавно заказывал через Гарант

Когда новая схема расположения ЗУ согласована, можно приступать к межеванию. Чтобы выбрать грамотного исполнителя, я создал инстукцию по межеванию земельного участка.

В течение 14-ти дней после оплаты ваш земельный участок начнет отображаться на публичной кадастровой карте. Если все сделано правильно и ваши намерения не идут вразрез с законом и намерениями государства, вы становитесь владельцем нового участка.

Основания для отказа в перераспределении земель

Основаниями для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков несоответствие поданного завления случаям перераспределения земельных участков, которые предусмотрены законодательством:

  1. отсутствие согласия третьих лиц, изложенное в письменной форме, если прирезаемый участок обременён их правами, например, ипотека в банке, требующая согласования с ним; на прирезаемом участке находится здание или сооружение, объект незавершённого строительства, находящиеся в собственности муниципалитета или государства, или собственности граждан или юридических лиц;
  2. прирезаемый участок относится к изъятым из оборота или ограниченным в обороте муниципальным или государственным землям; прирезаемый участок относится к землям, зарезервированным для государственных или муниципальных нужд;
  3. по прирезаемому участку подготовлено решение о проведении аукциона с публикацией извещения о проведении и выполнено предварительное согласование о его предоставлении и срок действия решения ещё не истёк; на прирезаемый участок уже подано иное завление о предварительном согласовании по его предоставлению, но ещё не приняты решения ни в согласовании и утверждения схемы расположения, ни в от отказе (как многим нравится говорить, “кто первый встал, того и тапки”);
  4. площадь прирезаемого участка увеличит площадь образуемого при его слиянии с основным с превышением более чем на 10% установленных размеров предельных площадей земельных участков; прирезаемый участок не может рассматриваться в качестве “добавки” и подлежит формированию в качестве самостоятельного;
  5. границы основного участка, к которому планируется прирезка, требуют уточнения, то есть, если основной участок не отмежёван; несоответствие схемы расположения земельного участка.

Судебная практика

Верховный суд разъяснил правила раздела земельных участков в случаях, которые чаще всего встречаются (при разводе, получении наследства и т.п.). В этих ситуациях огромное значение имеют размеры земельных наделов после процесса деления. Согласно закону, собственник может получить свой участок, только если все получившиеся после раздела доли соответствуют установленным нормам для целевого использования. Например, деление садоводческого участка может быть произведено лишь в том случае, если в дальнейшем все части могут быть использованы по тому же назначению.

Разъяснения правильного раздела земли были даны при пересмотре судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ земельного спора, произошедшего на территории Волгоградской области. Суть этого дела в следующем: гражданин решил через суд добиться выделения части участка земли и дома, которые находились в общедолевой собственности у нескольких людей.

Истцу принадлежало 2/3 земли и домовладения, а другая 1/3 — женщине. После смерти владельцы ее часть перешла наследнику. Согласно паспорту БТИ, площадь участка составляла 506 кв.м., а дома – 70,1 кв.м. Данная земля была предназначена для садоводческих целей, поэтому при ее разделении необходимо было соблюсти допустимые параметры для продолжения использования долей в том же назначении. Однако наследника подобный раздел не устроил, и он подал встречный судебный иск на истца, чтобы разделить собственность по собственному варианту. Но суд принял решение в пользу истца, отдав ему 337,3 кв.м. земли, а наследнику – 167,7 кв.м. Это же решение было поддержано апелляцией.

Волгоградский местный суд при принятии такого решения опирался на доли собственности, однако Верховный суд не был согласен с этим. Свое решение он объяснил ст.1. Земельного кодекса. В ней указано, что деление участков, находящихся в собственности сразу у нескольких людей, может быть осуществлено разными методами. Новые наделы могут быть выделены из существующих или перераспределены из имеющихся участков, а также проданы или отданы. Раздел долей также является выделением участка. При этом и новая, и оставшаяся части продолжают дальше считаться участками, но с новыми границами. Владелец выделенной доли становится полноправным собственником индивидуального участка, а владельцы оставшихся частей надела остаются собственниками долей общей собственности. Однако, несмотря на способы раздела, должно быть соблюдено первоначальное целевое назначение земли и всех выделенных из нее частей. Закон также предусматривает максимальные и минимальные размеры новых участков.

В 1996 года был проведен пленум Высшего Арбитражного и Верховного судов, на котором обсуждался Гражданский кодекс. Статья 252 ГК РФ гласит, что судебная инстанция может отказаться делить общую собственность согласно долям, если при этом всеми полученными участками нельзя будет и дальше пользоваться по назначению. В этом случае считается, что общему имуществу наносится ущерб.

Верховный суд уточнил, что это же самое зафиксировано и в Законе «О государственном кадастре недвижимости». В нем написано, что кадастровый орган может отказать в постановке земельного участка на учет, если разделенные доли не соответствуют указанным в законе размерам (минимум и максимум). На основе вышеприведенных законов Судебная коллегия по гражданским делам приходит к мнению, что выделение части из земельного участка, находящего в общедолевой собственности, возможно только при соблюдении во время раздела целевого использования и разрешенных площадей.

Земельный кодекс гласит, что минимальные и максимальные размеры участков могут быть установлены лишь градостроительными регламентами. А в Градостроительном кодексе указано, что размеры и правила пользования землей устанавливаются местной властью. В рассмотренном выше случае следовало основываться на постановление Волжской городской Думы ВО, согласно которому максимальный размер участка может составлять 0,2 гектара, а минимальный – 0,02 гектара. То есть выделенная ответчику часть земли площадью 167,7 кв.м. не соответствует данному постановлению. Это стало поводом для пересмотра данного земельного спора по указу Верховного суда РФ.

Выводы

Процедура перераспределения земель способствует упорядочиванию учёта и состояния земельного фонда, а также увеличивает правовую защищённость собственников земельных участков, снижая вероятность появления разногласий и споров.

Соглашение о перераспределении земельных участков – важное основание для регистрации прав на вновь образованные наделы (образец)

Кадастровая процедура, связанная с перераспределением земельных участков, как правило, инициируется владельцами соседствующих наделов в целях официального удостоверения передачи какой-либо их части и образования новых участков. Кроме желания собственников узаконить сделку потребуется также соблюдение определенных условий, при которых данная процедура становится возможной. О чем, собственно, идет речь, Вы узнаете из данной статьи.

При каких условиях осуществляется процедура

Приступить к процедуре перераспределения стороны могут исключительно в том случае, если есть в наличии разрешенное использование, а смежные участки относятся к одной категории. В противном случае, инициация процедуры законом не допускается.

Вступлению в права в отношении вновь образованного участка предшествует подтверждение сделки, когда участниками выражается письменное согласие относительно перераспределения границ наделов.

Это правило распространяется не только на частных собственников земли, но и арендаторов недвижимости, залогодержателей и землепользователей. Количество лиц, участвующих в сделке, законодательно не ограничено. Сформированное соглашение прилагают к межевому плану: отныне это его неотъемлемая составляющая, на основании которой будут вноситься корректировки в кадастр недвижимости.

Еще одно важно условие связано с уточнением границ и площади вновь образованных наделов и проведением соответствующих работ.

По завершении процедуры перераспределения земли прежние участки, которые были взяты за основу, фактически утрачивают свое существование.

На каких основаниях производится регистрация прав

В соответствии с 22-й статьей 122-го Федерального закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество от 21 июля 1997 года, в качестве основания для последующей регистрации прав на земельные участки, образованных посредством перераспределения, может использоваться cоглашение относительно перераспределения участков за подписью всех участников сделки; прочие разрешительные документы, удостоверяющие право на проведение рассматриваемой процедуры, в рамках законодательства.

Какие сведения отражаются в соглашении (образец)

При формировании соглашения стороны указывают:

  • сведения о каждом из участников сделки, в том числе, ФИО, паспортные данные, регистрация;
  • сведения о земельных участках, используемых в рамках процедуры, включая, адрес участка, кадастровый номер, площадь, категорию земель, отсутствие обременений, подтверждение права собственности (орган и свидетельство регистрации права);
  • суть соглашения – достижение согласия относительно перераспределения имеющихся земельных участков в пользу вновь образованных (приводятся аналогичные характеристики, как и по прежним наделам).

Такое соглашение, как правило, содержит весь необходимый объем информации в отношении объекта сделки, что способствует исключению вероятности использования другие обстоятельств (характеристик), принятых в устной (письменной) форме вплоть до заключения настоящего соглашения.

При возникновении вопросов, непредусмотренных соглашением, участники должны действовать в соответствии с российским законодательством. Документ составляют в трех экземплярах: один – для регистрационной службы, два остальных – для каждой из сторон.

Необходимые документы

Кроме составленного участниками сделки соглашения, для осуществления процедуры перераспределения также могут потребоваться и другие документы.

А именно:

  • документы, удостоверяющие личность заявителей;
  • заявление в Росреестр о необходимости проведения процедуры (скачать);
  • правоустанавливающие бумаги на земли (в случае, если право собственности не было зарегистрировано в ЕГРП);
  • схема расположения надела либо проект межевания;
  • доверенность, заверенная нотариально (в случае, если заявление подается уполномоченным представителем).

Особенности процедуры

К сожалению, воспользоваться процедурой перераспределения вправе не все желающие. В частности, такая процедура невозможна, если объекты недвижимости пребывают в государственной либо муниципальной собственности.

Это интересно:  Продать земельный пай без согласия супруга 2019 год

Исключением является:

  • Застраиваемые территории, в отношении которых властью было принято решение об их дальнейшем развитии, ввиду чего возникла необходимость в инициации перераспределения;
  • Земельные участки, изменение границ которых продиктовано намерением, связанным с размещением на них объектов капстроительства. В данном случае в качестве основания для осуществления указанных действий выступает соглашение, заключенное между властями (муниципальными, государственными) и непосредственно владельцами недвижимости.

Важно! Процедура перераспределения земли не допускается, если перенесение границ участка приводит к «смещению» расположенного на нем объекта недвижимости так, что он оказывается одновременно на двух участках.

Это считается нарушением принципа единства строений, находящихся на земле. Кроме того, важно знать, что в результате осуществления процедуры к новым участкам должен обеспечиваться доступ.

В соответствии с 17-й статьей 137-го Федерального закона от 25 октября 2001 года о введении ЗК РФ, также является допустимым, когда в образовании новых земельных участков задействованы наделы, пребывающие в собственности власти, но не имеющие госрегистрации прав.

Почему это выгодно? Образование новых земельных участков на основе старых также возможно посредством объединения смежных территорий и последующего разделения на запрашиваемые по площади и форме наделы. Однако такие действия требуют не только более длительного периода времени для их осуществления, но и дополнительных финансовых затрат. Перераспределение, в свою очередь, позволяет выполнить всю процедуру в один шаг – и при этом существенно сэкономить.

Что такое соглашение о перераспределении земельных участков

Вся территория страны разделена на определенные территории, принадлежащие тем или иным лицам, а также самому государству. Согласно земельному праву, участок является элементарной единицей использования, обладания и распоряжения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Но несмотря на довольно четкие рамки, участки все же можно видоизменять. Так, к примеру, из нескольких расположенных рядом площадей можно образовать новые участки. Это называется перераспределением их территории. При этом количество наделов может остаться неизменным, в то время как их границы будут сдвинуты по отношению друг к другу, а значит будет изменена и их площадь.

Что это такое и когда проводится

Процедура перераспределения земельных участков является весьма сложной.

Для того чтобы ее начать, требуется предоставить серьезные основания:

  • необходимость в проведении геодезической съемки или уточнении границ;
  • изъятие участков для осуществления особых функций;
  • объединение нескольких площадей в массив с единым целевым назначением;
  • наличие спорного момента между собственниками соседних участков.

Стоит отметить, что в случае, если земля принадлежит муниципалитету или государству, процедура перераспределения не может быть проведена. Исключением из данного правила являются ситуации, когда необходимо развить территорию и разместить какой-либо промышленный объект.

Для того чтобы процедура была проведена успешно, перераспределяемые участки должны быть смежными. Помимо этого, существует ряд ограничений.

Поэтому следует проверить, чтобы земля, участвующая в сделке, не:

  • выходила за установленные границы поселения, в котором она находится;
  • препятствовала бесперебойной работе коммуникаций;
  • захватывала проезжую часть;
  • находилась под санкциями или арестом;
  • ограничивала территории, предназначенные для общего пользования.

Помимо основных критериев наделов, чтобы процедура прошла успешно, необходимо в первую очередь ознакомиться с законодательными документами, которые ее регулируют.

Образец соглашения о перераспределении земельных участков:

Образец соглашения о перераспределении земельных участков

Нормы закона

В качестве регламента взята статья № 11.2 ЗК РФ, в которой обозначены способы образования новых земельных участков:

Основным документом, регулирующим саму процедуру по заключению соглашения о перераспределении земельных участков, является статья Земельного кодекса РФ № 39.29. В ее пунктах указываются цели операции, требования к заявлению, а также права заявителей и порядок проведения процедуры.

Требования к наделам

Существует ряд требований, которым должны соответствовать наделы для того, чтобы можно было заключить соглашение о перераспределении земельных участков:

  • площади должны быть зарегистрированы в соответствии с законодательством России;
  • участки должны иметь одну и ту же целевую категорию, например, быть предназначенными под ИЖС;
  • земли должны находиться в одном административном округе.

Последний пункт связан с тем, что во время процедуры не должно происходить изменение границ муниципалитетов.

В связи с такими жесткими требованиями, процедура перераспределения встречается довольно редко. В основном, заключение соглашения производится в случае, если собственники смежных наделов приходят к взаимному согласию и пересматривают границы своих участков.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Как заключается соглашение о перераспределении земельных участков

В случае, если владельцы смежных земель решились на пересмотр границ, то им необходимо следовать строгому порядку действий, который позволит максимально быстро завершить процесс перераспределения.

Он состоит из нескольких шагов:

  1. Заключение предварительного соглашения. Документ составляется между всеми участниками процесса. Если собственник один, то данной бумаги не требуется.
  2. Обращение в геодезическую компанию. Специалисты помогут провести межевание и установить новые границы.
  3. Подача заявления в администрацию.
  4. Обращение в кадастровую палату. Сотрудники утвердят новый межевой план земель. Основанием для этого станет постановление от администрации.

В конце участникам останется только заново оформить в собственность новообразованные земельные наделы.

Подача заявления

Заявление, которое необходимо предоставить в местную администрацию, не имеет строго определенной формы.

Однако данный документ должен содержать в себе следующие данные:

  • ФИО лица, подающего бумаги, его место жительства и паспортные данные. Также можно использовать реквизиты любого другого документа, позволяющего установить личность человека.
  • Кадастровые номера участков, которые будут участвовать в процедуре перераспределения.
  • Реквизиты, предоставленные геодезической компании после проведения межевания.
  • Контактные данные, которые позволят связаться с заявителем.

Нужно ли оплачивать госпошлину за регистрацию договора аренды земельного участка — читайте далее.

Если заявление подается от юридического лица, то вместо первого пункта необходимо указать наименование организации и ее место расположения. Также потребуется вписать регистрационный номер компании и ИНН. Исключением из последнего требования может стать иностранная компания.

Образец паспорта гражданина РФ

Какие еще нужны документы

Помимо заявления, в администрацию также необходимо предоставить ряд дополнительных документов, которые позволят подтвердить данные, озвученные в заявлении.

Для этого потребуется подготовить:

  • паспорта всех участников перераспределения;
  • заранее составленное предварительное соглашение;
  • техническую документацию (кадастровый паспорт и т. д.) на каждую из площадей, которые затрагивает процесс;
  • бумаги, подтверждающие владение наделами;
  • протокол о проведенных работах геодезической компании.

Также могут потребоваться и другие документы, позволяющие уточнить те или иные аспекты проведения процедуры.

Между двумя собственниками

Перераспределение может совершать как один человек, так и несколько лиц сразу. Наиболее часто встречаются случаи, когда перераспределение производится между двумя гражданами.

При этом схема начала проведения процедуры выглядит следующим образом:

Владельцы земель подготавливают все документы и оценивают шансы успешного проведения сделки Для уточнения изначальных данных желательно отправить запрос к Государственному Кадастру. Также необходимо проверить наделы на соответствие всем параметрам, которые позволят провести перераспределение.
Оформляется договор между участниками в виде соглашения Для того чтобы процесс не перешел в разряд судебных дел, необходимо составить обоюдное соглашение.

В нем необходимо указать:

  • личные данные собственников площадей;
  • данные земель, участвующих в сделке.
Подсчет возможных рисков и упущенной выгоды Стоит заметить, что при распределении один из собственников может получить территорию, которая будет меньше изначальной. В таком случае ему положена компенсация, сумму которой следует обсудить заранее. Ее необходимо внести в соглашение, что позволит исключить недопонимание после совершения сделки.

Особенности для муниципальной земли

В случае, если земельный участок находится на балансе муниципалитета, то он не может участвовать в процессе перераспределения, если одной из сторон станет юридическое лицо. Но есть ряд исключений. К таким можно отнести муниципальные наделы, находящиеся в пределах застроенных территорий и подлежащие дальнейшему развитию путем капитального строительства.

Вопросы о перераспределении границ могут решаться только лицами, у которых есть полномочия на распоряжение участками. При этом земля в кадастровой палате может находиться на госучете, поскольку он носит лишь временный характер.

Структура и образец решения

Договор составляется в случае, если в сделке по перераспределению земель участвуют два лица и более.

Соглашение имеет письменную форму и должно включать в себя:

  • личные данные каждого из владельцев;
  • технические характеристики участков;
  • данные о правах собственности участников сделки;
  • краткое описание причин совершения сделки, ее сути, прав и обязанностей каждой из сторон.

Для того чтобы правильно составить бумагу, может потребоваться образец соглашения о перераспределении земельных участков для 2019 года. Представленный документ поможет правильно и грамотно заполнить форму, не упустив ни одного важного нюанса.

Когда могут отказать

Администрация может вынести и отрицательное решение в вопросе о проведении перераспределения.

Причиной тому могут служить два фактора:

  • при разработке схемы нахождения участков были допущены нарушения, предусмотренные статьей 11.9 ЗК РФ;
  • в случае, если предоставленная для рассмотрения схема не соответствует требованиям или установленной форме.

Оба пункта связаны с неправильным заполнением документов. Это еще раз доказывает, что к подбору всех составляющих пакета бумаг необходимо подходить с максимальной ответственностью.

Также поводом для отказа может послужить тот фактор, что один из участков не соответствует требованиям, которые можно просмотреть выше. Однако при соблюдении всех правил можно беспрепятственно осуществить переоформление участка, потратив при этом минимально возможное количество времени.

Как устанавливается право собственности на земельный участок — читайте здесь.

Где можно взять в аренду участок под ИЖС — смотрите тут.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Статья написана по материалам сайтов: zembaron.ru, nedvigist.ru, 1kvartirka.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector