+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Другие вещные права на жилые помещения 2019 год

Под правом собственности лица на жилое помещение понимается основанная на законе присвоенность конкретным лицом конкретного жилого помещения, влекущая его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющая возможность господства над жилым помещением с корреспондирующей необходимостью несения бремени его содержания.

Право собственности на жилое помещение возникает у лица по разным основаниям. В качестве основных из них могут быть названы:

1) строительство жилого дома;

2) инвестирование в строительство квартиры в многоквартирном доме.

Приобретение жилого помещения возникает в результате совершения следующих гражданско-правовых сделок:

д) получение жилья по наследству и т.п.

Жилые помещения – недвижимое имущество. Право собственности на недвижимость – его возникновение, ограничение, переход к другому лицу и прекращение подлежит государственной регистрации. При разрешении в суде споров, связанных с возникновением или прекращением права собственности на жилые помещения, суды должны исходить из того, что до государственной регистрации права собственности покупатель по договору купли-продажи жилого помещения, исполненного сторонами, не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

По своему содержанию право собственности на жилое помещение включает: право владения, право пользования и право распоряжения принадлежащим собственнику на праве собственности жилым помещением в соответствии в его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Под правомочием владения понимается основанная на законе и охраняемая им возможность иметь у себя в хозяйстве жилое помещение, фактически обладать им, возможность числить его на своем балансе и т.п. Право владения представляет фактическую сторону собственности, так как защита его устанавливается в интересах собственника и собственности.

Под правомочием пользования понимается основанная на законе возможность извлечения из жилого помещения его полезных свойств, в известном смысле – потребление его. Определяя объем действий, входящих в правомочие пользования, законодатель ограничивает действия по пользованию жилым помещением указанием на то, что пользователи жилым помещением могут использовать его только для проживания граждан. Использование жилого помещения для производственных или каких-либо иных нужд запрещается.

Правомочие пользования тесно связано с правомочием владения, так как в большинстве случаев можно пользоваться жилым помещением, только фактически владея им.

Под правомочием распоряжения понимается основанное на законе определение юридической судьбы жилого помещения путем изменения его принадлежности (отчуждение по договору купли-продажи, передачи по наследству и т.п.). Реализацию правомочия распоряжения можно рассматривать как динамику отношений собственности, так как она влечет перемену собственника.

Путем распоряжения правомочия владения и пользования могут передаваться собственником жилого помещения другим лицам, как физическим, так и юридическим.

Все вышеназванные правомочия, составляя в своем единстве содержание вещного права собственности на жилое помещение, тесно взаимосвязаны между собой. Так, например, господство над жилым помещением представляет собой необходимую предпосылку осуществления правомочий пользования.

Следует отметить, что раскрытие содержания права собственности не исчерпывается лишь характеристикой указанных правомочий, так как одноименные правомочия могут принадлежать и не собственнику. Поэтому здесь необходимо обозначить и специфические признаки, присущие указанным правомочиям именно как правомочиям собственника жилых помещений.

Во-первых, собственник осуществляет принадлежащие ему правомочия по своему усмотрению. Так, собственник жилого помещения согласно п. 1 ст. 30 ЖК РФ вправе по своему усмотрению осуществлять в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц. В тех случаях, когда собственник сам владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением, ему для осуществления указанных правомочий необходимо и достаточно того, чтобы все иные лица воздерживались от какого-либо посягательства на это жилое помещение.

Во-вторых, мера возможного поведения собственника в отношении принадлежащего ему жилого помещения включает в свое содержание указанную традиционную триаду правомочий собственника – право владения, право пользования и право распоряжения, но реальные возможности по осуществлению указанных правомочий носителями других вещных прав зависят как от прямого указания закона, так и от воли собственника (например, возникновение и прекращение этих прав).

Характеризуя право собственности на жилые помещения, следует иметь в виду, что это наиболее обширное и наименее ограниченное вещное право. Если вещное право собственности на жилые помещения – это право господства над жилыми помещениями, непосредственной властью над ними, то, выделяя право собственности из других вещных прав, следует отметить наибольшую меру этой власти.

Права собственника жилого помещения, прежде всего, заключаются в триаде правомочий, согласно которой собственнику жилого помещения принадлежит:

а) право владения;

б) право пользования;

в) право распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены законодательством (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ и ст. 288 ГК РФ).

В совокупности указанные правомочия исчерпывают все предоставленные собственнику жилого помещения возможности. Вместе с тем следует отметить, что порознь, а иногда и все указанные правомочия могут принадлежать и не собственнику, а иному законному владельцу. Так, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение:

а) для проживания гражданам на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании;

б) юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных ЖК РФ и ГК РФ.

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном нормами главы 4 ЖК РФ «Переустройство и перепланировка жилого помещения».

Обязанности собственника жилого помещения сводятся к тому, что собственник должен:

1) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

2) соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

3) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская его разрушения и бесхозяйственного обращения с ним;

4) соблюдать права и законные интересы соседей.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания:

а) самого жилого помещения;

б) общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, если в этом доме находится квартира или комната собственника.

Собственник жилого помещения несет риск случайной гибели его.

В целом, следует отметить, что институт вещных прав, по-прежнему остается одним из самых сложных и в наименьшей степени разработанных институтов гражданского права. Высказанное суждение в равной мере относится и к институту вещных прав на жилые помещения. Вместе с тем закрепление в жилищном законодательстве, хотя и далеко не полного перечня других вещных прав на жилые помещения, является объективной потребностью современного, развитого гражданского оборота. Известно, что право собственности на жилые помещения – это не единственная, хотя и наиболее важная разновидность вещных прав на жилые помещения.

Глава 18 ГК РФ и раздел второй ЖК РФ называются «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». Это свидетельствует о том, что, во-первых, право собственности признано вещным на законодательном уровне, а во-вторых, что впервые на законодательном уровне категория вещных прав обрела свое пристанище в ЖК РФ.

В указанных структурных подразделениях ГК РФ и ЖК РФ содержится весьма незначительное количество четких норм, регулирующих вещные права на жилые помещения. Нет в ЖК РФ перечня всех вещных жилищных прав. В целях обобщения знаний о вещных жилищных правах в литературе справедливо предлагалось закрепить в жилищном законодательстве замкнутый перечень.

Следует отметить, что раздел II ЖК РФ закрепляет, однако, отдельные нормы, четко регламентирующие вещные права на жилые помещения. К таковым относятся:

1) ст. 31 ЖК РФ, устанавливающая права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения;

2) ст. 33 ЖК РФ, определяющая правила пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу;

3) ст. 34, устанавливающая право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Рассмотрим отдельно каждый из перечисленных видов вещных прав на жилые помещения.

1. Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения.

Жилищное законодательство указывает, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем собственнику жилом помещении: его супруга, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные граждане, которые могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве члена своей семьи (п. 1 ст. 31 ЖК РФ).

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользоваться жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Это интересно:  Проверить налог на землю по фамилии 2019 год

Обязанности членов семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения обязаны:

1) использовать данное жилое помещение по назначению;

2) обеспечивать его сохранность;

3) дееспособные члены семьи собственника жилого помещения должны нести солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено между собственником и членами его семьи (п. 3 ст. 31 ЖК РФ).

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок на основании решения суда (п. 4 ст. 31 ЖК РФ).

При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений п. 4 ст. 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права на основании решения суда (п. 5 ст. 31 ЖК РФ).

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений п. 4 ст. 31 ЖК РФ, имеет права, исполняет обязанности и несет ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

2. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу.

Согласно гражданскому законодательству завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).

В соответствии со ст. 33 ЖК РФ, гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником этого жилого помещения. По окончании установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанным собственником и гражданином (п. 2 ст. 33 ЖК РФ).

Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (п. 3 ст. 33 ЖК РФ).

3. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

В соответствии со ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

Все перечисленные права граждан на жилые помещения:

1) права членов семьи собственника жилого помещения;

2) права отказополучателей;

3) права получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением получили в российской науке жилищного права название — ограниченные вещные права граждан на жилые помещения. Ограниченными указанные права являются по сравнению с всеобъемлющим и абсолютным правом собственности.

Единым объединяющим началом во всех отмеченных случаях выступает такое вещное право, как право проживания. Хотя право проживания имеет различные основания возникновения, такие как: закон; завещание; договор; ему присущи сходные черты, а, следовательно, оно должно иметь единое регулирование. Однако категория право проживания до сих пор формально не определена и не закреплена в жилищном законодательстве.

Следует согласиться с определением права проживания как принадлежащим гражданину субъективным вещным правом владеть и пользоваться в целях личного проживания жилым помещением или его частью, принадлежащих на праве собственности другому лицу, устанавливаемым пожизненно или на иной срок и возникающим в силу завещательного отказа или на основании договора пожизненного содержания с иждивением, либо в порядке, установленном жилищным законом у членов семьи собственника жилого помещения. Известно, что категория «право проживания» все еще не нашла отражения в нормах жилищного законодательства Российской Федерации. Необходимость закрепления этого права в нормах ЖК РФ давно назрела. Следует отметить, что в разделе втором ЖК РФ не упоминается об ограниченных вещных правах на жилое помещение юридических лиц.

Вместе с тем в иных нормах ЖК РФ, расположенных за пределами раздела второго ЖК РФ, можно обнаружить ограниченные вещные права на жилые помещения юридических лиц. К таковым следует отнести: право оперативного управления, право хозяйственного ведения и право аренды.

Так, в соответствии со ст. 19 ЖК РФ жилые помещения могут принадлежать на праве оперативного управления государственным унитарным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям. На праве хозяйственного ведения жилые помещения могут принадлежать только государственным унитарным предприятиям.

Согласно ст. 93 и 94 ЖК РФ субъекты права оперативного управления и хозяйственного ведения вправе принимать решения о предоставлении принадлежащих им жилых помещений гражданам, по договорам служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях, и выступать наймодателями в указанных договорах. Вместе с тем, указанные субъекты несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги до заселения этих жилых помещений.

Представляется, что вещной природой обладают и права таких юридических лиц, как арендаторы жилых помещений. Известно, что договор аренды жилого помещения выступает, с одной стороны, основанием возникновения обязательства по передаче жилого помещения в аренду юридическому лицу, а с другой — арендатор независимо от воли иных лиц, в том числе и собственника, использует это жилое помещение, передавая его по собственному усмотрению в пользование гражданам для их проживания. Важным обстоятельством при этом является также то, что такие правомочия, как право владения и право пользования осуществляют субъекты вещных прав, несмотря на то, что эти правомочия принадлежат на праве собственности другому лицу.

Безусловно, факт закрепления вещных прав в законе свидетельствует об их легализации и не может быть отнесен не только к главным, но и вообще к каким-то иным признакам.

Исходя из изложенного, следует признать, что под вещными правами на жилые помещения понимаются принадлежащие физическому или юридическому лицу субъективные права владения и права пользования жилым помещением или частью его, принадлежащие на праве собственности другому лицу.

Вопросы для самоконтроля:

1. Какие правомочия принадлежат собственнику жилья? Каково определение этих правомочий?

2. По каким основаниям переходит жилье в собственность граждан возмездно?

3. Каковы пределы использования жилого помещения, установленные ЖК РФ?

4. Какие ограниченные вещные права на жилые помещения Вам известны? Кратко охарактеризуйте их.

5. Как определяется понятие «общая площадь жилого помещения»?

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ИНЫХ ПРОЖИВАЮЩИХ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ПОМЕЩЕНИИ ГРАЖДАН

Права и обязанности собственника жилого помещения

  • 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
  • 2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
  • 3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
  • 4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Это интересно:  Принудительное изъятие земельного участка какой суд 2019 год

В ст. 30 ЖК речь идет о правах и обязанностях собственника жилого помещения. Как и любой иной собственник, собственник жилого помещения имеет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК (ч. 1 ст. 30).

Если вести речь о правомочиях собственника любого имущества, то он может осуществлять свои права собственника на имущество в пределах установленных законом (ст. 209 ГК).

Жилищный кодекс говорит о пределах использования жилого помещения (а не о пределах осуществления права собственника на жилье). И это не случайно. В статье подчеркивается функциональное назначение жилого помещения — объекта, который используется только для проживания, поэтому ЖК определяет пределы его использования в соответствии с целевым назначением.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Поэтому гражданин-собственник может использовать их для личного проживания, проживания членов семьи, передавать во владение и (или) в пользование на основании договора найма и др. договоров (ч. 2 ст. 30). В данном случае законодатель говорит о предоставлении жилья во владение и пользование, имея в виду проживание граждан. Если речь идет о договоре аренды, то жилье передается только во владение арендатору (юридическому лицу), так как последний должен использовать его также только для проживания граждан (и, соответственно, передавать им во владение и пользование).

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. Следовательно, он должен заботиться о состоянии и сохранности принадлежащего ему жилого помещения, нести расходы по его содержанию и ремонту; нести бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, в той части затрат (по сумме), которая соответствует доле каждого собственника в праве общей долевой собственности на общее имущество. Если собственнику принадлежит комната в коммунальной квартире он обязан содержать и свою долю общего имущества в коммунальной квартире (ч. 3, 4 ст. 30). Поэтому собственники жилых помещений в многоквартирных домах обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Структура платежей состоит из:

  • а) платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  • б) платы за коммунальные услуги.

Исчерпывающий перечень коммунальных услуг содержится в ч. 4 ст. 154 ЖК.

Плата за коммунальные услуги определяется исходя из их потребленного количества по данным приборов учета; если их нет — рассчитывается по установленным нормативам потребления.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников устанавливается на общем собрании собственников жилого помещения в многоквартирном доме или органами управления ТСЖ, ЖСК, жилищного кооператива и должен быть достаточным для содержания имущества в многоквартирном доме. Из этого правила есть исключение: 1) для собственников, не выбравших способ управления многоквартирным домом, и 2) для собственников, которые на приняли на общем собрании решение об установлении размера оплаты за содержание и ремонт, размер платы устанавливается органами местного самоуправления или органами государственной власти субъектов РФ.

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Комментарий к главе 18

1. Нормы комментируемой главы регулируют отношения, связанные со строго функционально определенными объектами недвижимости в такой сфере, как удовлетворение жилищных потребностей граждан.

К самостоятельным объектам жилища относятся: непроходная, изолированная жилая комната, имеющая сообщение с местами общего пользования квартиры либо жилого дома; квартира, состоящая из одной или более комнат, имеющая сообщение с местами общего пользования жилого дома либо с улицей, двором, придомовым земельным участком; одноквартирный или многоквартирный жилой дом, имеющий сообщение с улицей, двором, придомовым земельным участком.

Понимание жилища в Гражданском кодексе иное, чем в уголовном и иных отраслях законодательства. Так, УИК использует также понятие жилое помещение» (ст. 82) как помещение для осужденных в учреждениях уголовно-исполнительной системы. В контексте уголовно-исполнительного законодательства помещение рассматривается как место принудительного содержания (пребывания) человека, отбывающего наказание.

Но объектом норм комментируемой главы является жилое помещение как место исключительно постоянного или преимущественного проживания (ст. 20 ГК), избранное по своей воле, в строго определенном, собственном смысле этого слова, не обремененное другими социальными целями его использования, — отдых, садоводство, учеба, социальное обслуживание, исполнение наказания и т.д., т.е. жилое помещение, функционально предназначенное только для проживания семьи, как постоянная материальная основа ее образа жизни с ведением домашнего хозяйства по месту жительства, наличием социальной инфраструктуры, окружающей среды (стационарное электроснабжение, водообеспечение, теплоснабжение, транспортная доступность и т. п.).

Постоянное или преимущественное проживание предопределяет конструктивно обособленный тип жилища с присущими исключительно ему потребительскими свойствами: безопасность, всепогодность, постоянство сооружения, недвижимость, фундаментальный характер, условия для занятий и ведения домашнего хозяйства проживающими, которые образуют семью.

Потребительские свойства объектов места жительства и места пребывания могут иметь общие технические и санитарные характеристики, что служит основанием для использования тех и других объектов в противоположных целях без изменения титульной принадлежности этих объектов.

Субъективное использование тех или других объектов с той или иной целью не влияет на изначальное, объективное функциональное назначение каждого из них, документально зафиксированное в государственном учете. Но использование жилого помещения не по назначению может привести его к разрушению и соответственно прекращению права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (см. коммент. к ст. 293).

Вместе с тем отдельные акты гражданского законодательства отступили от предмета комментируемой главы, перенося характеристики жилого помещения на строения, целевое назначение которых ориентировано на иные функции, подчинено другим ведущим социальным целям: отдыху, садоводству, огородничеству. Так, Законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан «жилыми» признаны также возводимые на садовых, огородных и дачных участках строения капитального и некапитального типа, если это строительство ведется членами садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан (подп. 4 п. 1 ст. 19). Такое нормативное решение автоматически должно переносить правила комментируемой главы на отношения, складывающиеся по поводу «жилых» строений, расположенных на садовых, огородных или дачных земельных участках, хотя правила места жительства не могут быть теми же, что и места пребывания.

Место жительства — центр жизненных интересов проживающих, средоточие их личных и экономических интересов, что соответствует определению постоянного места жительства в международно-правовой практике Российской Федерации (например — в соглашениях с иностранными государствами об избежании двойного налогообложения доходов и имущества).

Можно сколько угодно фактически использовать строения, предназначенные для отдыха, как жилище. Однако если официально их титул не изменен как место постоянного или преимущественного проживания, строения по-прежнему документально продолжают числиться дачей, садовым домиком.

При этом следует иметь в виду, что по Градостроительному кодексу (ст. 41) садоводческие и дачные объединения граждан относятся по своим территориям к жилым зонам лишь тогда, когда они входят в городскую (поселковую) черту. Вне границ (черты) поселений они к этой территориальной зоне уже не относятся (рекреационные зоны как места отдыха населения).

Начиная с 1960 г. был введен запрет на индивидуальное дачное строительство и развитие индивидуального дачного фонда было заморожено. Индивидуальное дачное строительство было вытеснено коллективными объединениями граждан — дачно- строительными кооперативами и садоводческими товариществами, а также индивидуальным жилищным строительством.

Жилым домом как особым типом сооружения эти строения становятся лишь тогда, когда по Закону об основах федеральной жилищной политики они отвечают «требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям». В этом случае собственники строений вправе переоформлять их в качестве жилых домов с земельными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством (ст. 9). Однако этот же Закон характеризует строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, как жилые.

Необходимые критерии перехода установил в свое время Госстрой России: возможность круглогодичного проживания, обеспеченная наличием транспортной доступности, постоянного электроснабжения и водообеспечения, отопления, гарантирующего поддержание нормативной температуры жилых помещений, а также наличием «устройств для населения и окружающей среды». Кроме того, естественно, — конструктивные и технические решения дома, обеспечивающие устойчивость и безопасность здания, соответствие санитарным и противопожарным требованиям.

Это интересно:  Защита вещных прав в мчп 2019 год

Таким образом, необходимо предварительно выполнить значительное число существенных условий, чтобы достичь такого технического и санитарного состояния строения этого типа, когда его можно будет признать конструктивно пригодным для постоянного или преимущественного проживания, т. е. жилым домом, не принимая во внимание, используется ли он фактически в таком качестве. Однако и в этом случае такой переход может быть лишь исключением из правила, поскольку объединение граждан в целом преследует иные цели, чем постоянное проживание. Тогда зачем эта трансформация в единственном числе?

Очевидно, что подобные юридические конструкции базируются на предельно широком понимании жилища как сооружения, где живут или пребывают люди. Чтобы соответствовать нормам комментируемой главы, его понимание должно складываться прежде всего из ограниченного назначения жилища «в чистом виде» и производных от этого назначения типовых потребительских качеств — санитарных и технических нормативов, характеристик, предъявляющих повышенные требования к замкнутому пространству, каким является жилище в отличие от места пребывания, что дает основание вычленить именно жилой дом или жилое помещение из смежных с ними объектов, предназначенных не столько для постоянного проживания, сколько для иных социальных целей.

Лишь в Законе об ипотеке (ст.

В заголовок комментируемой главы вынесено понятие «жилые помещения» как объект права собственности в узком смысле этого слова — как место жительства. Ее нормы не имеют в виду дачные, садовые домики, гостиницы, дома отдыха и другие» объекты временного пребывания. Таким образом, функциональное назначение объектов как места жительства или как места пребывания определяется не субъективно, не по факту использования, а по факту зафиксированного документального учета здания (помещения) и государственной регистрации прав на недвижимость. Теперь не имеет правового значения, является ли жилое помещение у собственника вторым и более.

2. Обобщающим понятием объекта права собственности и других вещных прав в сфере удовлетворения жилищных потребностей граждан ГК выбрано понятие «жилое помещение», а не «жилой дом», включающий жилые помещения. Не все упомянутые выше конкретные объекты названы в комментируемой главе, а лишь квартира, жилой дом и многоквартирный жилой дом. Жилая комната, индивидуальный жилой дом вообще не упоминаются. Выбор понятия «жилое помещение» в качестве обобщающего, охватывающего и дом, и квартиру, и комнату, имеет свои недостатки применительно к объектам права собственности.

Из этого перечня следует выделить единую технологически, цельную, но делимую (на изолированные ячейки) вещь — жилой дом (одноквартирный или многоквартирный). Остальные объекты — лишь изолированные составные части его (комната, квартира), составляющие технически единое целое. Жилым домом признается индивидуально- определенное здание постоянного типа, фундаментально связанное с землей, в котором вся (или не менее половины) полезная площадь занята жилыми помещениями, конструктивно предназначенными для семейного расселения и пригодными для постоянного проживания граждан, если это здание принято в эксплуатацию, и все правоустанавливающие документы на него признаются государством.

Жилой дом — одна из разновидностей здания как общего универсального объекта ряда гражданских прав (гл. 6, подраздел 3 ГК), родового понятия, имеющего многофункциональное назначение (производственное, административное и т.п.) и соответственно разные (зачастую противоположные) потребительские свойства здания и жилого дома. Разграничение понятий «здание» и «жилой дом» юридически значимо. Жилой дом, будучи разновидностью родового понятия «здание», наделен общими и особенными потребительскими свойствами. Как общее свойство дом принадлежит к недвижимому имуществу. Его видовые свойства: жилой дом должен отвечать по своим санитарно-эпидемиологическим, экологическим, техническим и иным потребительским характеристикам, производным от основной функции, цели постоянного проживания людей, и тем он отличается от других зданий, в т.ч. от дач, также имеющих фундаментальную строительную конструкцию.

Строения, хотя и поставленные на землю и используемые для проживания, но фундаментально не укрепленные в земле, относятся к движимым собираемым вещам (сборно-разборные строения, бытовки, балки, летние садовые домики) и не могут быть жилыми домами, равно как и любое мобильное нетрадиционное кочевое жилье, связанное с национальными, местными особенностями быта коренного населения (кочевые народности районов Крайнего Севера и т. п.). Самовольно построенный жилой дом не становится объектом права собственности застройщика (см. коммент. к ст. 222), хотя и может быть местом пребывания.

Функциональное назначение жилого дома, вводимого в эксплуатацию в результате завершения его строительства, реконструкции или капитального ремонта, определяется по исполнительной проектной документации (надлежаще утвержденной) и категории земельного участка, выделенного под жилой дом. Невозможно возведение жилого дома на земельном участке, не разрешенном для использования (см. коммент. к ст. 260).

Пригодностью для проживания в жилом доме на постоянной основе считается: его расположение на территории, не представляющей санитарно-эпидемиологической и экологической опасности для проживания (за пределами, например, санитарно-защитной зоны предприятия); удовлетворительное безопасное санитарно-техническое состояние строительных конструкций и инженерного домового оборудования; наличие жилой площади, отвечающей установленным нормативам по размеру, естественной освещенности, шуму, вибрации, оборудованной видами благоустройства применительно к средним условиям данного населенного пункта (водоснабжение, водоотведение, отопление и т. п.).

Признание многоквартирного жилого дома в качестве одной из разновидностей жилого помещения некорректно, поскольку такого рода жилой дом слагается более чем из двух квартир. Понимание жилого помещения как многоквартирного жилого дома ставит трудноразрешимые проблемы, в частности, в применении конституционного права на неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции и примечание к ст. 139 УК), норм жилищного законодательства.

Признание жилого помещения и отказ от понятия одноквартирного индивидуального жилого дома имеют отрицательные последствия в правоприменительной практике: нанимателю, приватизирующему занимаемую квартиру в таком доме государственного или муниципального жилищного фонда, передается по договору в собственность всего лишь жилое помещение в нем, а не жилой дом в целом, что нарушает права и интересы его самого в гражданском обороте и оставляет за публичным собственником обязанности по капитальному ремонту дома в целом, что не входит в цели приватизации.

Квартира — составная часть и основная ячейка жилого дома — технически и санитарно изолирована от других смежных жилых ячеек этого дома, структурно состоит из одной или более комнат, смежных изолированных или неизолированных (проходные и запроходные комнаты), конструктивно обеспеченная условиями для занятий и ведения домашнего хозяйства, имеющая индивидуальный путь сообщения с домом и внешней средой. Коммунальная квартира, заселенная двумя и более семьями, нарушает социальное назначение отдельной квартиры, использованием ее смежных жилых помещений для ведения несколькими семьями разных занятий и домашних хозяйств, конструктивно непригодная для такого использования.

Такая часть целого (жилого дома), как квартира, представляет целое в уменьшенном виде, она также является носителем индивидуально-определенных функциональных и потребительских свойств.

Части целого могут принадлежать разным субъектам на праве собственности (вещного права), а общее имущество (в коммунальной квартире, многоквартирном доме) образует общую собственность этих субъектов (граждан, юридических лиц, государства, муниципального образования).

Изолированная комната, которая лишена автономного санитарного блока и очага, имеющая сообщение с местами общего пользования квартиры или дома, — последняя самостоятельная жилая ячейка, деление которой возможно лишь на ряд подобных самостоятельных комнат, если для этого есть технические и санитарные условия. Но эта ячейка в составе коммунальной квартиры уже не обеспечивает конструктивно надлежащие условия проживания, не сохраняет и не воспроизводит функциональное назначение и потребительские свойства жилого дома как целого, поскольку не наделена автономными вспомогательными помещениями (санитарный узел, кухня и т.п.), обеспечивающими постоянное проживание.

3. Комментируемая глава регулирует отношения собственников квартир в многоквартирном жилом доме по поводу их общей собственности на общее имущество дома (лестничная клетка, домовое инженерное оборудование и т.п.), где не образовано товарищество собственников жилья. Что же касается отношений общей собственности в пределах таких разновидностей жилого помещения, как квартира, комната, применяются общие нормы, предусмотренные в гл. 16 «Общая собственность» ГК.

Комментируемая глава непосредственно не регулирует отношения собственности в коммунальной квартире, но в порядке аналогии закона ее нормы могут быть использованы и к этим отношениям.

Статья написана по материалам сайтов: studref.com, uchebnikfree.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector