+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Ипотека доли земельного участка 2019 год

Какова роль вступивших в силу 29 марта поправок в закон в арбитраже и в каком направлении будет развиваться система третейского разбирательства дальше, читайте в интервью с вице-президентом ТПП РФ.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Ваш голос важен в дискуссии по банкротству юр. лиц. Лекторы: В. В. Витрянский, В. В. Бациев, Е. Д. Суворов, О. Р. Зайцев, А. В. Юхнин.

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 ноября 2012 г. N 18-КГ12-55 Отменяя решение суда надзорной инстанции с оставлением в силе ранее принятого судебного решения, суд указал, что предметом договора залога выступают нежилые здания и доля земельного участка, поэтому правовые основания для признания договора залога недвижимого имущества (ипотеки) недействительной (ничтожной) сделкой отсутствуют

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Пчелинцевой Л.М. и Момотова В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Забгаевой Г.Э. к открытому акционерному обществу «Промсвязьбанк» (далее — ОАО «Промсвязьбанк»), Биндюку В.В., Бабаченко О.Т., Забгаеву В.Н., Дьяченко В.А. о признании сделки недействительной по кассационной жалобе представителя ОАО «Промсвязьбанк» Мартыненко К.А. на постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 апреля 2012 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Момотова В.В., объяснения представителя ОАО «Промсвязьбанк» Мартыненко К.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя Забгаевой Г.Э. — Киселева В.Ю., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Забгаева Г.Э. обратилась в суд с иском к ОАО «Промсвязьбанк», Биндюку В.В., Бабаченко О.Т., Забгаеву В.Н., Дьяченко В.А. о признании сделки — договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 23 июня 2008 г., заключенного между Биндюком В.В., Бабаченко О.Т., Забгаевым В.Н., Дьяченко В.А. и ОАО «Промсвязьбанк» недействительной, сославшись на то, что предметом данного договора являются здания литеры «А» и «В», а также 380/1000 долей земельного участка, расположенных по адресу: г. .

Реализация заложенных долей указанного земельного участка и, как следствие, его деление, сделает невозможным использование земельного участка по назначению. В связи с чем залог долей земельного участка невозможен, поскольку такие доли не могут быть предметом ипотеки.

Поскольку ипотека здания невозможна без одновременной ипотеки, принадлежащего собственнику здания земельного участка, недействительность договора залога в части залога долей земельного участка влечет недействительность договора залога в целом.

Ответчик иск не признал, просил отказать в его удовлетворении.

Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 19 сентября 2011 г. исковые требования Забгаевой Г.Э. удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 ноября 2011 г. решение суда первой инстанции отменено. По делу постановлено новое решение, которым в удовлетворении иска Забгаевой Г.Э. отказано.

Постановлением президиума Краснодарского краевого суда от 18 апреля 2012 г. определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 ноября 2011 г. отменено, решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 19 сентября 2011 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представителя ОАО «Промсвязьбанк» Мартыненко К.А. ставится вопрос об отмене постановления президиума Краснодарского краевого суда от 18 апреля 2012 г. и оставлении в силе определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 ноября 2011 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 24 октября 2012 г. кассационная жалоба представителя ОАО «Промсвязьбанк» Мартыненко К.А. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такого характера нарушения были допущены президиумом Краснодарского краевого суда при рассмотрении настоящего дела.

Судом установлено, что согласно договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 23 июня 2008 г., заключенному между Биндюком В.В., Бабаченко О.Т., Забгаевым В.Н., Дьяченко В.А. и ОАО «Промсвязьбанк», ответчики передали в залог ОАО «Промсвязьбанк» находящиеся в общей долевой собственности нежилые здания лит. «А», лит. «В» и 380/1000 долей земельного участка (по 95/1000 долей каждый), расположенных по адресу: г. . а ОАО «Промсвязьбанк», в свою очередь, предоставил ответчикам кредит в размере . руб., сроком до 22 июня 2009 г., по ставке 15% годовых.

Дополнительными соглашениями N 1 от 9 февраля 2009 г. и N 2 от 1 июня 2009 г. срок погашения кредита продлен до 10 декабря 2009 г., процентная ставка увеличена до 22% годовых.

Разрешая заявленные требования суд первой инстанции, с учетом положений статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 23 августа 2008 г. в части залога долей земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку реализация заложенных долей земельного участка, и, как следствие его деление, сделает невозможным использование его по назначению.

Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда исходила из того, что выводы суда о доказанности истицей обоснованности своих требований, о наличии, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оснований для удовлетворения иска основанными на неправильном толковании норм материального и процессуального права, поскольку предметом указанного договора залога является недвижимое имущество — нежилые здания, а доли земельного участка фактически являются принадлежностью главной вещи и следуют его судьбе.

Так же, судебной коллегией установлено, что оспариваемый договор залога (ипотеки) заключен 23 июня 2008 г., истица 22 мая 2008 г. дала нотариально удостоверенное согласие на заключение оспариваемого договора, в суд с иском обратилась 7 июля 2011 г., т.е. с пропуском срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации. О применении срока исковой давности заявлено ОАО «Промсвязьбанк» до вынесения судом решения.

Отменяя определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда и оставляя в силе решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 19 сентября 2011 г., президиум Краснодарского краевого суда исходил из того, что вывод суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) названного договора залога является правильным. Так же суд кассационной инстанции пришел к выводу, что срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с выводами президиума Краснодарского краевого суда согласиться нельзя.

Пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одним из основных принципов земельного законодательства является единство земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе и на земельные участки.

Пунктом 4 статьи 5 вышеуказанного Федерального закона предусмотрено, что часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм в их взаимосвязи, земельный участок, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения, не может быть самостоятельным предметом залога.

Между тем, как установлено судом, по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 23 июня 2008 г. ответчики передали в залог ОАО «Промсвязьбанк» находящиеся в общей долевой собственности нежилые здания лит. «А», лит. «В» и 380/1000 долей земельного участка, расположенных по адресу: г. .

Это интересно:  Аукцион земельных участков под ижс город бор 2019 год

В силу статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

По смыслу данной нормы права, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием, то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.

Следовательно, доля земельного участка, принадлежащая ответчикам, не является самостоятельным предметом ипотеки, так как она закладывалась одновременно с нежилыми помещениями, находящимися на данном земельном участке.

Таким образом, единым предметом договора залога в данном случае выступают нежилые здания и доля земельного участка.

В связи с этим правовые основания для признания договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 23 июня 2008 г. недействительной (ничтожной) сделкой отсутствуют.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (часть 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункты 1, 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, договор залога недвижимости (ипотеки) вступает в силу и начинает свое действие с момента его государственной регистрации.

Следовательно, с этого момента начинается и исполнение договор залога недвижимости (ипотеки).

Как усматривается из материалов дела, оспариваемый договор от 23 июня 2008 г., прошел государственную регистрацию 26 июня 2008 г. (л.д. 18) следовательно, исполнение договора залога началось в тот же день.

Поэтому срок исковой давности на предъявление требований о признании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 23 июня 2008 г. начал течь с 26 июня 2008 г.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

О применении последствий пропуска срока исковой давности было заявлено ОАО «Промсвязьбанк» до вынесения судебного постановления.

В связи с этим вывод судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда о начале исчисления срока исковой давности по заявленному требованию и его применении является правильным.

Отменяя определение судебной коллегии по гражданским делам, президиум Краснодарского краевого суда указал на обоснованность вывода суда первой инстанции о том, что срок исковой давности на момент обращения Забгаевой Г.Э. в суд с настоящим иском не истек, поскольку в соответствии с требованиями статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.

Однако как видно из решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 19 сентября 2011 г. указанный президиумом вывод в решении суда первой инстанции отсутствует. Более того, судом первой инстанции вообще не разрешался вопрос о пропуске срока исковой давности, о чем ОАО «Промсвязьбанк» неоднократно заявлялось в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит допущенные президиумом Краснодарского краевого суда нарушения норм материального и процессуального права существенными, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ОАО «Промсвязьбанк», в связи с чем постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 апреля 2012 г. подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 апреля 2012 г. отменить, оставить в силе определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 ноября 2011 г.

Председательствующий Горшков В.В.
Судьи Пчелинцева Л.М.
Момотов В.В.

Обзор документа

Гражданка обратилась в суд с целью оспорить договор залога зданий и долей земельного участка.

Как указала истица, реализация заложенных долей участка и, как следствие, его деление сделают невозможным использование такой земли по назначению. В связи с этим залог таких долей был невозможен.

Поскольку ипотека здания невозможна без одновременной ипотеки участка, принадлежащего собственнику здания, недействительность договора залога в части залога долей влечет его недействительность в целом.

СК по гражданским делам ВС РФ не согласилась с такими выводами и пояснила следующее.

Исходя из Закона об ипотеке, по договору может быть заложена недвижимость, права на которую зарегистрированы (в т. ч. земля).

При этом часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Таким образом, участок, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения, не может быть самостоятельным предметом залога.

Между тем в данном случае ответчики передали в залог банку и доли участка, и здания, расположенные на спорной земле.

По закону ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земли, на которой находится этот объект (либо принадлежащего залогодателю права аренды участка).

По смыслу данной нормы, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на землю (занятую этим объектом), то по договору ипотеки считаются одновременно заложенными принадлежащие ему доли в праве собственности и на общее имущество здания, и на участок.

Следовательно, доля участка, принадлежащая ответчикам, не являлась самостоятельным предметом ипотеки, так как она закладывалась одновременно с помещениями, находящимися на данном участке.

Кроме того, Коллегия пояснила, что срок исковой давности в отношении споров по договору ипотеки начинает течь с момента регистрации такого соглашения.

Причина — договор залога недвижимости (ипотеки) вступает в силу и начинает действовать с момента его госрегистрации.

Ипотека не земельного участка, выделенного в натуре, а доли в праве.

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Гражданского кодекса РФ) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом залог доли в праве общей долевой собственности на земельный участок не может быть отнесен к ипотеке – залогу недвижимости.

Ипотека – это залог недвижимого имущества (ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (имущественного права).

К недвижимости относиться имущество, указанное в п.1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с указанной статьей к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Таким образом, доля в праве общей долевой собственности на земельный участок не является недвижимым имуществом, а, следовательно, не является объектом ипотеки.

Порядок определения границ доли в натуре.

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества (не доли), соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующую компенсацию.

Выдел доли (раздел имущества, находящегося в долевой собственности) согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение участия в долевой собственности лица, изъявившего желание выделить земельный участок в счет своей доли.

Таким образом, в натуре могут быть определены границы земельного участка, как недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, но не доли, так как доля в праве собственности (имущественное право) не является вещью и не может иметь границ.

Размер кредита (в процентах от кадастровой или рыночной стоимости земли).

Размер кредита не может зависеть от стоимости земли, заложенной в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, так как залогодатель в качестве обеспечения может предоставить не только землю, но и иное имущество.

Это интересно:  Проблемы невостребованных земельных долей 2019 год

В случае если речь идет об оценке земельного участка при заключении договора залога, то согласно статье 9 закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем в соответствии с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 Закона об ипотеке.

Указанная статья закона об ипотеке устанавливает, что цена земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

На сегодняшний день оценка имущества, в целях осуществления сделок с ним, проводиться в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135. В частности в статье 2 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованием, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (статья 7 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Следует также обратить внимание на то, что установление в законе зависимости между размером кредита и стоимостью закладываемого земельного участка, может повлечь негативные последствия для участников в сделки, ограничив их право самостоятельно принимать решение о размере кредита и составе имущества, подлежащего залогу, в целях обеспечения надлежащего исполнения заемщиком кредитных обязательств.

Сроки кредита.

Срок предоставления денежных средств в кредит является условием договора, которое подлежит согласованию сторонами при заключении договора (ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, связанные с предоставлением кредита не регулируются законом «Об обороте сельскохозяйственных земель», так как объектом кредитного договора являются денежные средства, а не земельные участки.

Целевое назначение кредита.

Целевое назначение кредита, выданного под залог земельного участка, устанавливается в кредитном договоре, то есть кредитор предоставляет денежные средства на определенные цели, а заемщик обеспечивает возможность осуществления кредитором контроля за целевым использования указанных средств.

Отношения, связанные с предоставлением кредита не регулируются законом «Об обороте сельскохозяйственных земель», так как объектом кредитного договора являются денежные средства, а не земельные участки.

Установление в Проекте перечня целей, на которые предоставляются денежные средства под залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения неправомерно, так как это повлечет ограничение прав собственников, как земельного участка, так и денежных средств. Кроме того, подобные ограничения создадут трудности для лиц, обладающих земельными участками при осуществлении ими хозяйственной деятельности.

ИПОТЕКА ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ В ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ

Ипотека (залог недвижимости) как одна из разновидностей залога представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом.

В данной статье рассмотрена ипотека земель, находящихся в общей собственности.
Смотрите также статью: «Ипотека земельных участков».

Право общей собственности может принадлежать любым субъектам гражданского права в любом сочетании. Субъекты права общей собственности, как и любые другие субъекты права собственности, могут осуществлять правомочия собственника, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, однако указанные правомочия они осуществляют сообща. Из этого следует, что общая собственность — это не особая форма собственности, а основывается на уже существующих формах собственности.

Общая собственность может быть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность) участников. Соответственно этому различают право общей долевой собственности и право общей совместной собственности. Отношения общей совместной собственности могут иметь место только в случаях, предусмотренных законом. Доля участника совместной собственности в общем имуществе заранее не определена. Она устанавливается при разделе между участниками совместной собственности, а также при выделе доли одного из них.

ГК предусматривает два вида общей совместной собственности: общую совместную собственность супругов и общую совместную собственность крестьянского (фермерского) хозяйства. Кроме того, в совместной собственности могут находиться ранее приватизированные жилые помещения (в настоящее время можно приватизировать жилые помещения только в долевую собственность).

Общая собственность именуется долевой, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля, которая обычно выражается в виде арифметической дроби (идеальная доля). Если в законе, договоре или ином акте, на основании которого устанавливается общая собственность, нет определения долей каждого из сособственников, то их доли предполагаются равными. В общей собственности также выделяют реальные доли (доли индивидуализированные в натуре). При наличии выделенной в натуре доли собственник этой доли остается собственником всей общей собственности, и если она погибла, он может претендовать на оставшуюся часть имущества.

Законодательством допускается ипотека имущества, находящегося как в общей совместной, так и в общей долевой собственности. Согласно статье 7 Закона об ипотеке на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. При этом участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собственников.

При общей совместной собственности доли участников не определены. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение совместной собственностью основывается на презумпции, что все участники заранее дали согласие на совершение сделки, которая заключена одним из них. Из этого следует, что за исключением распоряжения имуществом, требующим государственной регистрации, каждый из участников совместной собственности может распорядиться общим имуществом, не имея на то предварительного согласия остальных.

Таким образом, что касается общей совместной собственности, то ипотека на имущество, находящееся в общей совместной собственности может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников, если федеральным законом не установлено иное.

Возможны ситуации, когда жилое помещение было куплено одним из супругов до брака, а основные выплаты по ипотеке пришлись на период после заключения брака. Возникает вопрос о праве второго супруга на это жилое помещение в случае расторжения брака. В таких случаях следует исходить из того, что право собственности на недвижимое имущество возникает в результате государственной регистрации на это имущество. Поскольку право собственности на жилое помещение регистрируется одним из супругов до заключения брака, это жилое помещение относится к имуществу, принадлежавшему супругу до брака.

Такое имущество согласно статье 36 Семейного кодекса РФ относится к личному имуществу супругов и разделу не подлежит. В то же время у другого супруга есть право на часть денежных средств, внесенных в качестве оплаты кредита по ипотеке, поскольку такая оплата производилась во время брака.

Право участника общей долевой собственности распорядиться своей долей путем ее залога по общему правилу ничем не ограничено. Однако положение меняется в том случае, если по требованию залогодержателя на долю будет обращено взыскание.

В этом случае будет применяться предусмотренное статьей 250 ГК правило о преимущественной покупке при продаже доли постороннему лицу. В таких случаях другие участники имеют право преимущественной покупки, которое заключается в том, что они имеют преимущественное право приобрести долю по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи на публичных торгах. Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о намерении продать ее третьему лицу. Для продажи доли недвижимости срок уведомления составляет 30 дней, а для движимого имущества — 10 дней.

По истечении указанных сроков, если сособственники не выразили намерения приобрести долю, продавец вправе продать ее третьему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исключение составляют случаи обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме. В данном случае делается отсылка к статье 290 ГК, установившей, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу своей доли отдельно от права собственности на квартиру.

При ипотеке участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, который может пользоваться и свободно распоряжаться ими. В случае обращения взыскания и реализации земельного участка под такой недвижимостью залогодатель сохраняет права на здание и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. При одновременной ипотеке участка и здания отчуждение любого из них требует согласие залогодержателя.

Это интересно:  Вещное право устанавливает виды 2019 год

Если на заложенном участке находятся сооружения, принадлежащие третьим лицам, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Помимо этого, залогодатель земельного участка вправе возводить на нем строения и распоряжаться ими, если иное не предусмотрено договором. Исключение составляют ипотеки, удостоверенные закладной, если право строительства на заложенной земле прямо в закладной не оговорено. Так как осуществление этого права может существенно снизить стоимость земельного участка, включение в договор условий, запрещающих строительство, в большинстве случаев является целесообразным для залогодержателя.

Дополнительная гарантия интересов залогодержателя предусмотрена п. 1 статьи 65 Закона об ипотеке, которая установила, что при ухудшении обеспечения в силу возведения на нем зданий залогодержатель вправе требовать изменения договора об ипотеке, в том числе путем распространения права залога на такие здания.

Помимо вышеуказанных норм к залогу земельных участков применяются требования о целевом использовании, недопустимости изменения назначения иначе, как в порядке, установленном земельным законодательством, недопустимости реализации лицам, которым участки конкретного правового режима не могут принадлежать.

Особенности ипотеки земельных участков

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, которые не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 62 Закона «Об ипотеке»).

Можно выделить следующие особенности ипотеки земельных участков, установленные гл. XI Закона «Об ипотеке».

  • 1) Залог права аренды земельного участка возможен только в пределах срока договора аренды и при согласии собственника земельного участка (п. 1.1 ст. 62 Закона «Об ипотеке»). Данная норма не применяется в случае залога по одному договору об ипотеке одновременно здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Вопрос о возможности ипотеки права аренды земельного участка без согласия арендодателя рассмотрен в информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»*(422), в п. 5 которого, в частности, указано: «. установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона «Об ипотеке» условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения».
  • 2) Залог права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, допускается без согласия арендодателя при условии его уведомления, в случае если договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п. 1.1 ст. 62 Закона «Об ипотеке»).
  • 3) Доля в праве на земельный участок, находящийся в общей долевой или совместной собственности, не может быть предметом ипотеки. Ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре (п. 2 ст. 62 Закона «Об ипотеке»).

Представляется, однако, что эта норма применима только к незастроенным земельным участкам. Часть жилого дома или доля в праве собственности на жилой дом, нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок, предоставленный собственникам объекта недвижимости для его функционального обеспечения, должны стать единым предметом ипотеки в силу установленного ЗК РФ принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости. Аналогичная позиция изложена в п. 4 названного выше информационного письма Президиума ВАС РФ: «. пункт 2 статьи 62 Закона «Об ипотеке» применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки являются нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок».

  • 4) Земельные участки, предназначенные для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства, находящиеся в муниципальной или в неразграниченной государственной собственности, могут быть предметом ипотеки, обеспечивающей возврат кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 62.1 Закона «Об ипотеке»).
  • 5) Не допускается залог земельных участков:
    • — находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 Закона «Об ипотеке»;
    • — части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
  • 6) При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на нем здание или сооружение, если договором об ипотеке или иным договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не установлено иное (п. 1 ст. 64 Закона «Об ипотеке»). Таким образом, Закон об ипотеке допускает возможность залога земельного участка без залога находящихся или возводимых на нем зданий, сооружений, за исключением залога земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
  • 7) Ипотека земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения допускается только с одновременной ипотекой находящихся или строящихся на этом земельном участке зданий, строений, сооружений (п. 4 ст. 64 Закона «Об ипотеке»).
  • 8. ) Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом, или право аренды земельного участка считаются находящимися в залоге с момента регистрации права заемщика на этот земельный участок (ст. 64.1 Закона «Об ипотеке»).
  • 9) Земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, построено или строится здание, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента регистрации права собственности заемщика на здание либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя, к которому приложен кредитный договор (ст. 64.2 Закона «Об ипотеке»).
  • 10) Земельный участок, принадлежащий застройщику, или право аренды земельного участка считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента регистрации договора участия в долевом строительстве (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).
  • 11) Государственные и муниципальные предприятия, казенные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не вправе отдавать арендные права в залог.

Особенности реализации заложенных земельных участков:

  • 1) на земельный участок, приобретенный при продаже с публичных торгов или по конкурсу, распространяется требование о разрешенном использовании;
  • 2) публичные торги осуществляются с ограничением по кругу участников, т. е. с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать земельные участки;
  • 3) обращение взыскания и реализация земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения допускаются только после истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ, т. е. после 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспеченного ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не установлена иная дата;
  • 4) публичные торги по реализации земельных участков, предназначенных для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства, находящихся в муниципальной или в неразграниченной государственной собственности, проводятся с учетом указанных в решении суда об обращении взыскания особых условий: о предельном количестве повторных публичных торгов; величине снижения на них начальной продажной цены; реализации земельного участка на аукционе в порядке, установленном ст. 38.1 ЗК РФ;
  • 5) реализация заложенного земельного участка является основанием для прекращения права пользования им залогодателем и любыми иными лицами, во владении которых земельный участок находится;
  • 6) обращение взыскания во внесудебном порядке на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности либо неразграниченной государственной собственности, не допускается (подп. 2.1, 2.2 п. 2 ст. 55 Закона «Об ипотеке»).

Статья написана по материалам сайтов: lectmania.ru, zlaw.ru, vuzlit.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector