+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Изъятие земельных участков для федеральных нужд 2019 год

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Содержание

Комментарий к Ст. 49 ЗК РФ

1. Пунктом 1 комментируемой статьи определены основания изъятия, в том числе выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Обязательность выкупа (оплаты изымаемого земельного участка) следует из ст. 35 Конституции РФ, определяющей права собственника имущества. Часть 3 данной статьи устанавливает, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Список оснований изъятия (выкупа) земельного участка является открытым, однако в качестве основных случаев названы два. При этом под выполнением международных обязательств следует понимать обязательства, взятые на себя Российской Федерацией подписанием международных договоров. Вторым основанием является размещение объектов государственного или муниципального значения. То, что объекты должны быть государственного или муниципального значения, означает, что они размещаются не в интересах частных лиц (граждан или юридических лиц), а в интересах публичных, но их строительство может быть произведено силами коммерческих организаций. Под данное основание подпадает и выкуп земельных участков под застройку на землях поселений в соответствии с планом их развития.

Помимо Кодекса, выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд урегулирован ГК. Так, согласно ст. 279 ГК земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.

При этом в соответствии с той же статьей решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ.

Государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

На основании ст. 280 ГК собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка (ст. 281 ГК). Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд (ст. 282 ГК).

Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в п. 3 ст. 279 ГК.

В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным ст. ст. 279 — 282 ГК (ст. 283 ГК).

2 — 3. В отношении п. 3 данной статьи см. комментарий к ст. 55 ЗК.

Изъятие земельных участков для федеральных нужд

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 49 ЗК РФ. Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Земельный кодекс Российской Федерации N 136-ФЗ в последней редакции:

Статья 49 ЗК РФ. Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Вернуться к оглавлению документа : Земельный кодекс РФ в последней редакции

Комментарии к статье 49 ЗК РФ, судебная практика применения

Договор о развитии застроенной территории — не основание для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Позиция Верховного Суда РФ.

Решение об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд может быть принято только в исключительных случаях для достижения общественно-полезных целей, реализация которых невозможна без вмешательства органов государственной власти или местного самоуправления в частные интересы.

Заключение договора о развитии застроенной территории не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд.

Постановлением администрации муниципального образования принято решение об изъятии в том числе принадлежащих заявителям земельных участков путем их выкупа в установленном законом порядке за счет средств компании, с которой администрацией заключен договор о развитии застроенной территории в целях реализации муниципальной адресной программы.

Ссылаясь на то, что данное постановление администрации противоречит нормам действующего законодательства, заявители, являющиеся собственниками земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, обратились в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.

Суды отказали в удовлетворении требований.

..Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила судебные акты судов нижестоящих инстанций и отправила дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

При этом под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества.

В данном споре в качестве обстоятельства, указывающего на наличие публичных нужд, требующих изъятие земельных участков у заявителей, суды признали сам факт принятия администрацией постановления о развитии застроенной территории и заключения с компанией договора о развитии застроенной территории.

Между тем, из норм ГрК РФ с учетом положений ст. 35 Конституции РФ , ст. 235 , 279 ГК РФ и ст. 49 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого постановления) не вытекает, что эти обстоятельства влекут безусловное принудительное изъятие имущества, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд.

Это интересно:  Жилищный кодекс придомовая территория 2019 год

По смыслу ч. 3 ст. 46.1 ГрК РФ , само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельного участка у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.

Судами не установлено, что генеральным планом развития города предусмотрено строительство объектов муниципального значения на территории изымаемых земельных участков.

Суды не проверили и не опровергли довод заявителя о том, что на земельном участке, находящемся в собственности индивидуального предпринимателя, на котором имеется принадлежащий ему объект недвижимости, предполагается размещение другого административного здания, которое по окончании строительства должно перейти в собственность компании, являющейся застройщиком данной территории, то есть также станет частной собственностью.

Таким образом, суды, не установив наличие правовых оснований для изъятия земельных участков, находящихся в частной собственности, имеющийся при этом публичный интерес, а также соразмерность вмешательства муниципальных органов в частные интересы для достижения публичных целей, не обеспечили тем самым необходимый баланс интересов и нарушили имущественные права, гарантированные ст. 35 Конституции РФ, что привело к неправильному разрешению дела.

Вышеприведенные разъяснения содержатся в п. 2 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016 года

Возможность изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд по ходатайству организаций

Позиция Верховного Суда РФ.

К государственным или муниципальным нуждам статья 49 ЗК РФ относит необходимость выполнения международных договоров Российской Федерации; строительство, реконструкцию перечисленных в пункте 2 этой статьи объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. Иные основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут устанавливаться федеральными законами (пункт 3 статьи 49 ЗК РФ).

Статьей 56.4 ЗК РФ предусмотрена возможность изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд не только по инициативе уполномоченных федеральных органов государственной власти, исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, но и по ходатайству организаций, перечисленных в пункте 1 указанной нормы. Перечень таких организаций утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2015 г. N 442 .

Кроме того, с ходатайством об изъятии в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 56.4 ЗК РФ , вправе обратиться орган государственной власти, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение.

См. подробнее » Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015 года

Возмещение убытков за изъятие арендованного земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Позиция Верховного Суда РФ.

В случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, соответствующее возмещение согласно статье 281 ГК РФ предоставляется не только собственнику такого земельного участка, но и лицу, которое владеет земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на законном основании:

право постоянного (бессрочного) пользования,
право пожизненного наследуемого владения,
право, основанное на договорах аренды,
право, основанное на безвозмездном пользования.

Положениями статей 279 , 282 , 283 ГК РФ , статей 49, 55, 57 ЗК РФ прямо урегулирован выкуп земельного участка не только у его собственника, но и у иного законного владельца. При этом правообладатель имеет право на возмещение убытков, размер которых в случае спора определяется судом.

При этом, особенности определения размера возмещения в связи с изъятием таких земельных участков предусмотрены нормами статьи статья 56.8 ЗК РФ .

См. подробнее п. 5 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта».

Новый порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд: возможные способы защиты

Недостаточное законодательное регулирование процедуры изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд подтолкнуло законодателя к его масштабной реформе. В результате с 1 апреля 2015 г. процедура изъятия изменится. Рассмотрим новый порядок изъятия, а также выделим основные наиболее вероятные способы защиты правообладателей на различных этапах процесса изъятия.

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, разумеется, производится в исключительных случаях, и на первый взгляд оно не обращает на себя внимания в качестве каждодневного и для всех актуального. Однако в нашей стране недавно произошли события, которые сопровождались массовым изъятием недвижимости для публичных нужд (например, олимпийская стройка, расширение границ Моск­вы). В настоящий момент в судах находится большое количество судебных дел по спорам, связанным с изъятием земельных участков как у юридичес­ких, так и у физических лиц. В основном эти споры возникли из-за того, что изъятие производилось в достаточно крупных масштабах, а вот правоотношения по нему не были урегулированы на законодательном уровне в достаточном объеме. Всего несколько статей из Гражданского кодекса (ст. 278—283) и Земельного кодекса (ст. 49, 55, 57) преду­сматривали основные условия для изъятия недвижимости, но определенно регламентированная процедура изъятия земли отсутствовала. В связи с этим большинство проблемных вопросов решались правоприменительной практикой, что подтолкнуло законодателя на масштабную реформу порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. В результате 1 апреля 2015 г. вступит в силу Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ (далее — Закон № 499-ФЗ), который проводит в жизнь комплексные изменения института изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

В Земельный кодекс введена отдельная глава VII.1, состоя­щая из девяти объемных статей, регулирующих порядок изъятия земельных участков.

Основные нововведения указанной главы:

  • собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков объединены в одно общее определение — правообладатели земельных участков;
  • отсутствие регистрации прав, координат характерных точек, пересечение границ и наличие споров о правах на недвижимое имущество не являются препятствиями для принятия решения об изъятии;
  • появилась специальная процедура выявления правообладателей (ст. 56.5 ЗК РФ);
  • после принятия решения об изъятии кадастровый учет земельных участков в связи с изъятием, образованием, уточнением границ осуществ­ляется без участия правообладателей;
  • расчеты с лицами, чьи права или договоры прекращены или расторгнуты в связи с заключением соглашения об изъятии, осуществляет правообладатель, получивший возмещение;
  • ст. 56.11 ЗК РФ позволяет правообладателю изымаемой недвижимости расторгнуть в одностороннем порядке договоры с третьими лицами, исполнение которых стало невозможно ввиду изъятия объекта.

Рассмотрим новый порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд и выделим основные наиболее вероятные способы защиты правообладателей на различных этапах этой процедуры.

Основания изъятия могут быть установлены только федеральным законом

В связи с принятием Закона № 499-ФЗ основания изъятия земельных участков существенно не изменились, внесенная правка носит в основном редакционный характер.

По существу изменение внесено в п. 3 ст. 49 ЗК РФ. Так, если ранее основания для изъя­тия, не предусмотренные этой статьей, могли быть установлены законами субъектов РФ, то теперь Закон № 499-ФЗ позволяет делать это только на основании федерального закона.

В качестве примера можно привести п. 10 ст. 32 ЖК РФ, которым установлено не предусмотренное в ст. 49 ЗК РФ основание для изъятия: признание многоквартирного жилого дома аварийным и невыполнение собственниками помещений требования о его сносе либо реконструкции.

Изъятие должно быть запланировано

В первую очередь отметим, что если предполагается изъятие земельного участка под размещение федерального объекта, то такой объект должен быть предусмотрен до­кумен­тами территориального планирования, то есть генеральным планом, который подлежит официальному опубликованию, и в нем должны содержаться сведения о планируемом размещении объектов федерального, регионального и муниципального значения (ст. 56.3 ЗК РФ, п. 4 ст. 9 ГрК РФ).

Конкретные зоны планируемого размещения объектов утверждаются в проекте планировки территории (далее — ППТ) на основании генерального плана и Правил землепользования и застройки (п. 10 ст. 45 ГрК РФ). Важно, что при отсутствии решения об изъятии земельного участка в течение трех лет проект планировки территории в части границ зон планируемого размещения перестает действовать (п. 12.6 ст. 45 ГрК РФ).

Указанные выше до­кумен­ты подлежат опубликованию, то есть о предполагаемом изъя­тии земельного участка собственник может узнать уже на этой стадии, с помощью мониторинга общедоступного генерального плана и проекта планировки территории.

Вышеуказанные до­кумен­ты могут быть оспорены в соответствующей части по правилам оспаривания нормативных правовых актов. В соответствии с правилами главы 24 ГПК РФ срок для подачи заявления об оспаривании не ограничен. Более того, в п. 17 ст. 45 ГрК РФ прямо предусмотрено, что проект планировки территории может быть оспорен в суде.

Существует исключение из правил, а именно: включение объекта, планируемого к размещению, в до­кумен­ты территориального планирования и планировки территории распространяется не на все случаи изъятия.

Во-первых, есть случаи, когда принятие решения об изъятии должно быть обосновано другими до­кумен­тами (п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ):

  • решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории;
  • международным договором;
  • лицензией на пользование ­нед­рами;
  • решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Во-вторых, не требуется включение объекта в до­кумен­ты территориального планирования при размещении линейных объектов, права на которые возникли до вступ­ления в силу Закона № 499-ФЗ (п. 4 ст. 26 данного Закона).

При отсутствии до­кумен­тов территориального планирования допускается также изъятие участков для размещения объектов в Новой Моск­ве (см. п. 2 ст. 7 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). В силу ст. 13 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» установлен приоритет вышеуказанного закона по отношению к Земельному кодексу по вопросам изъя­тия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Новый этап в изъятии — выявление правообладателей

Согласно новому порядку уполномоченный орган должен предпринять ряд мер по выявлению правообладателя объекта, сделать запросы и публикации о планируемом изъятии. В Земельном кодексе РФ установлен конкретный перечень информации, которая должна содержаться в таком сообщении (п. 6 ст. 56.5 ЗК РФ). Сообщение о планируемом изъятии должно быть сделано за 60 дней до принятия решения об изъятии.

Правообладатели, получив такое сообщение, подают заявления об учете их прав на недвижимость с приложением подтверждающих до­кумен­тов. В Законе № 499-ФЗ сказано, что если подтверждающие права до­кумен­ты не будут представлены либо их недостаточно для подтверждения прав заявителя, то уполномоченный орган должен будет уведомить об этом заявителя.

Это интересно:  Пленум верховного суда по земельным спорам 2019 год

Если правообладатели вовсе не будут выявлены, то соответствующее публично-правовое образование обращается в суд с заявлением о признании права собственности за ним (п. 10 ст. 56.5 ЗК РФ).

Если правообладатель все же будет выявлен, он не вправе будет требовать возврата прав на объект, но может потребовать денежную компенсацию. Требовать компенсацию бывший правообладатель может от лица, которым были предоставлены земельные участки, в том числе от частных лиц, когда изъятие происходило по их ходатайству.

Выявление правообладателя является совершенно новым этапом изъятия недвижимости.

До принятия Закона № 499-ФЗ правообладатель недвижимости мог не объявляться в ходе процедуры изъятия, и публично-правовым образованиям приходилось оформлять права на объект как на бесхозяйное имущество. В таком случае правообладатель вмес­то предусмотренной новым порядком компенсации имел возможность взыскать убытки, причиненные изъятием. Это может иметь значение, в первую очередь, в части размера компенсации: как будет рассматриваться в судебной практике иск о предоставлении возмещения согласно п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ — как разновидность иска об убытках либо в качестве самостоятельного способа защиты.

В любом случае правообладатель на этапе выявления собственника изымаемого земельного участка вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании решений (действий) уполномоченных органов в процессе выявления правообладателя (глава 25 ГПК РФ, глава 24 АПК РФ), с иском о признании права собственности на объект в случае, если уполномоченный орган откажет заявителю в учете прав на недвижимость, с иском о предоставлении возмещения не выявленным правообладателям в порядке п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ.

Решение об изъятии и основания его оспаривания

Решение об изъятии земельного участка принимается по инициативе органа, уполномоченного на принятие такого решения, а также по ходатайству: ГУП; государственных учреждений, если изъятие осуществляется для размещения объекта, предусмотренного адресной инвестиционной программой; организаций (субъектов естественных монополий, организаций, уполномоченных органами власти на осуществ­ление деятельности, для нужд которой изымается недвижимость, недропользователей) об изъятии земельных участков, если для этого предполагается привлекать средства этих организаций.

Земельный кодекс РФ в новой редакции содержит подробные требования к такому ходатайству и порядок его рассмотрения (ст. 56.4 ЗК РФ).

Несоблюдение инициативы изъятия может быть использовано в суде при защите прав собственника изымаемого земельного участка.

Решение об изъятии земельного участка принимается уполномоченным органом соответствующего уровня влас­ти в соответствии со ст. 56.2 ЗК РФ. Требование к оформлению решения об изъятии установлены в п. 4, 5 ст. 56.6 ЗК РФ.

Ранее в Земельном и Гражданском кодексах была предусмотрена только обязанность уведомить правообладателя. На практике часто возникал вопрос, с какого момента правообладатель считается уведомленным.

В новой редакции ЗК РФ данный вопрос получил решение. Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю заказного письма в соответствии с Федеральным законом от 17.07.99 № 176-ФЗ «О почтовой связи». В случае отсутствия сведений о почтовом адресе правообладателя изымаемой недвижимости он считается уведомленным в день отправления ему электронного письма. В случае отсутствия сведений о почтовом адресе и об адресе электронной почты правообладатель считается уведомленным со дня опубликования решения (п. 11 ст. 56.6 ЗК РФ).

В пункте 14 ст. 56.6 ЗК РФ прямо закреплено, что решение об изъятии может быть обжаловано в суд.

Основаниями для оспаривания могут служить:

  • несоответствие цели изъятия;
  • несоответствие решения генеральному плану (либо иным до­кумен­там территориального планирования), а также проекту планировки территории;
  • наличие возможности размещения объекта, для которого изымается участок, без изъятия земельного участка;
  • несоблюдение формальных требования к содержанию и оформлению решения об изъя­тии (ст. 56.6 ЗК РФ).

Правообладатель должен понимать, что не любое формальное нарушение может стать основанием для отмены решения об изъятии, а лишь то, которое нарушило или может нарушить его права и законные интересы.

Законность кадастровых процедур можно оспорить

После принятия решения об изъятии земельного участка уполномоченный орган либо подавшая ходатайство организация вне зависимости от согласия правообладателя принимают определенные меры в отношении изымаемой недвижимости, главные из них: кадастровый учет подлежащего изъятию земельного участка, в том числе внесение в Государственный кадастр недвижимости сведений о границах; проведение оценки изымаемых объектов и размера убытков для целей возмещения.

Право уполномоченного органа на осуществление необходимых действий по кадастровому учету в отношении земельного участка от имени правообладателей теперь прямо преду­смотрено в подп. 4 п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ, а также в ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Правообладатель вправе обжаловать законность проводимых кадастровых процедур в отношении земельного участка, в то же время надо учитывать, что согласно п. 4 ст. 56.7 ЗК РФ наличие спора о границах земельных участков, об образовании земельных участков не является препятствием для дальнейшей процедуры изъятия.

Заключение соглашения об изъятии и обязательность досудебных процедур

После проведения всех необходимых кадастровых работ происходит изъятие земельного участка путем заключения соглашения либо изъятия по суду. Следует обратить внимание на п. 7 ст. 56.9 ЗК РФ, согласно которому к соглашению применяются правила о купле-продаже либо мене. Следовательно, правообладатель может использовать способы защиты, которые предоставлены законодательством продавцу либо стороне договора мены.

Получив проект соглашения, правообладатель может его подписать, отказаться от подписания либо направить свои обоснованные предложения о размере возмещения. Если по истечении 90 дней соглашение не будет подписано, уполномоченный орган либо организация, инициировавшая процедуру изъятия, могут обратиться в суд с иском о принудительном изъятии.

Формулировка п. 9 и 10 ст. 56.10 ЗК РФ указывает на то, что вышеописанный порядок представляет собой обязательный досудебный порядок разрешения спора. Соответственно, если иск об изъятии будет подан с его нарушением, то согласно п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ он будет оставлен судом без рассмотрения.

Важно обратить внимание, что в прежней редакции ст. 63 ЗК РФ и ст. 279 ГК РФ предусматривалась необходимость уведомления правообладателя объекта за год до принудительного изъятия, и ранее этого срока объект не мог быть изъят без согласия на то правообладателя (при этом сокращенные сроки могли устанавливаться в специальных федеральных законах).

Законом № 499-ФЗ данные положения из Земельного кодекса исключены, иск об изъятии может быть подан не ранее 90 дней со дня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии и не позднее трехлетнего срока действия решения об изъятии недвижимости.

Сначала деньги, потом переход права на изымаемый участок земли

Переход прав на изымаемый объект происходит только пос­ле получения правообладателем предварительного возмещения в денежной форме.

Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен ст. 25.7 о порядке регистрации прав на объект недвижимости на основании изъятия для государственных и муниципальных нужд. Согласно ей:

  • для регистрации перехода прав достаточно заявления уполномоченного органа, то есть правообладатель недвижимости для этого не нужен;
  • до регистрации перехода прав регистрирующему органу должны быть представлены доказательства предоставления возмещения за изъятый объект, чем обеспечивается принцип предварительности возмещения;
  • зарегистрированные обременения снимаются автоматичес­ки, то есть без специальных заявлений;
  • в отличие от общего порядка регистрации нет необходимос­ти предварительно регистрировать объект на имя правообладателя перед регистрацией возникновения прав нового собственника на изымаемый объект.

Как указанный выше новый, достаточно регламентированный порядок изъятия земельных участков будет применяться на практике, покажут время и судебная практика, которая наверняка вызовет новые вопросы по порядку правоприменения новой процедуры.

Процедура изъятия земельных участков для государственных нужд Текст научной статьи по специальности « Государство и право. Юридические науки»

Аннотация научной статьи по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы — Григорьева Анна Германовна

В статье рассматриваются новеллы законодательства, регулирующие вопросы, возникающие в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд . Автор на основе сравнительного анализа ранее действовавших законов и нововведений в них выдвигает предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Похожие темы научных работ по государству и праву, юридическим наукам , автор научной работы — Григорьева Анна Германовна,

The procedure of land withdrawal for state needs

The article deals with the new laws regulating the issues arising in connection with the land withdrawal for state or municipal needs . Based on the comparative analysis of previously existing laws and amendments the author puts forward some proposals on the improvement of the current legislation.

Текст научной работы на тему «Процедура изъятия земельных участков для государственных нужд»

УДК 349.412.44:332.26.3 Григорьева Анна Германовна

кандидат исторических наук, доцент кафедры гражданского и гражданско-процессуального права Кубанского социально-экономического института

ПРОЦЕДУРА ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД

Grigorieva Anna Germanovna

PhD in History, Assistant Professor, Civil Law and Civil Procedure Law Department, Kuban Institute for Social and Economic Studies

THE PROCEDURE OF LAND WITHDRAWAL FOR STATE NEEDS

В статье рассматриваются новеллы законодательства, регулирующие вопросы, возникающие в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Автор на основе сравнительного анализа ранее действовавших законов и нововведений в них выдвигает предложения по совершенствованию действующего законодательства.

земельный участок, государственные нужды, муниципальные нужды, изъятие, прекращение права собственности.

The article deals with the new laws regulating the issues arising in connection with the land withdrawal for state or municipal needs. Based on the comparative analysis of previously existing laws and amendments the author puts forward some proposals on the improvement of the current legislation.

land, state needs, municipal needs, withdrawal, termination of property rights.

Среди оснований прекращения прав на владение земельными участками нормы гражданского и земельного законодательства предусматривают их изъятие для государственных или муниципальных нужд. Процесс изъятия участка и находящегося на нем имущества является достаточно болезненным для правообладателей. Достаточно вспомнить многочисленные споры, которые возникали при строительстве олимпийских объектов в Сочи, освещались в средствах массовой информации и имели большой общественный резонанс.

Новеллы связаны с введением в земельное законодательство единого понятия «правообладатели земельных участков», которое включает в себя собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков (ст. 5 ЗК РФ). В свою очередь в новой редакции ст. 279 ГК РФ речь идет о прекращении права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. В ранее действующей редакции упоминалось лишь о прекращении права собственности на участок и его собственнике.

Это интересно:  Вещное право соборное уложение 1649 2019 год

Уточнено, что за изымаемый земельный участок правообладателю предоставляется возмещение (ст. 279, 281 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ). Оно полагается не только собственникам, но и правообладателям, которым участки принадлежат на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения.

Поправки в ст. 281 ГК РФ конкретизируют вопросы, касающиеся предоставляемого правообладателям возмещения в связи с изъятием земельных участков и другого недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе размера и условий данного возмещения. В размер возмещения включаются рыночная стоимость участка или иных прав на него, подлежащих прекращению в связи с изъятием; убытки, причиненные изъятием участка или возникшие в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами (например по договору аренды); упущенная выгода. Данные положения корреспондируют со ст. 15 ГК РФ, определяющей убытки в гражданском праве.

Следует учитывать, что при определении размера возмещения не подлежат учету объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, и неотделимые

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ОБЩЕСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ (2016, № 5)

улучшения данных объектов, произведенные вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ). Также предусмотрено предоставление другой земли в качестве возмещения. Размер возмещения за участки, изымаемые для государственных и муниципальных нужд; рыночная стоимость участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых; рыночная стоимость прав, на которых предоставляются участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых, определяются в соответствии с федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [4].

Изъятие земельных участков может производиться или на основе заключения соглашения об изъятии недвижимости между органом власти и правообладателем участка, или принудительно. Решение об изъятии участка для государственных либо муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Федерации или органами местного самоуправления (в зависимости от того, для чьих нужд изымается владение) (п. 3 ст. 279 ГК РФ, ст. 56.2 ЗК РФ).

Новыми нормами определены основания, содержание и процедура принятия решений и заключения соглашений об изъятии. Правообладателю предлагается заключить соглашение. Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления владельцу участка данного соглашения (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ). В цену выкупа должны включаться рыночная стоимость земли; стоимость находящейся на ней недвижимости — дома, надворных построек, гаража и т. д.; убытки, например затраты собственников на переезд и обустройство на новом месте; а также упущенная выгода (п. 2 ст. 281 ГК РФ, п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).

Содержание соглашения об изъятии земельного участка подробно регламентировано положениями ст. 56.9 ЗК РФ. При наличии согласия лица, у которого изымается участок, в соглашении может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, определяемых законодательством, с зачетом стоимости такого участка и (или) иного недвижимого имущества либо прав на них в размер возмещения за изымаемый участок (п. 3 ст. 56.9 ЗК РФ).

О решении об изъятии земельных участков и недвижимости правообладатели уведомляются в письменной форме в течение 7 дней со дня принятия такого решения. Проект соглашения о цене и условиях изъятия и решение об изъятии государственные органы обязаны отправить правообладателю заказным письмом с уведомлением о вручении, на их изучение отводится 90 дней. Изъятие земельного участка и недвижимости до истечения 3 месяцев со дня уведомления допускается только с согласия правообладателей.

Право изъятия земельного участка закреплено не только за органами власти, но и за юридическими лицами — в случае одобрения соответствующего ходатайства. Подать его могут компании из списка, составленного правительством РФ (ст. 56.4 ЗК РФ), например компания «Газпром», прокладывающая газовые магистрали и действующая в рамках государственных программ газификации.

Если правообладатель земельного участка откажется подписать соглашение, то производится принудительное изъятие на основании решения суда. Заметим, что статья 235 ГК РФ, устанавливающая основания принудительного изъятия у собственника имущества, относит к ним отчуждение имущества в случае, предусмотренном ст. 282 ГК РФ, а также ст. 239.2 ГК РФ, но не ст. 279 ГК РФ. Таким образом, к принудительному изъятию у собственника отнесено лишь изъятие земельных участков по решению суда. Иск в суд о принудительном изъятии уполномоченный орган власти либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, может подать через 90 дней после того, как правообладатель получит проект соглашения об изъятии участка. Напомним, что ранее этот срок был равен одному году.

В соответствии с положениями ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по следующим основаниям: 1) выполнение международных договоров РФ; 2) строительство и реконструкция названных объектов (объектов государственного значения, федеральных энергетических систем и т. д.). При этом перечень таких оснований является открытым, поскольку законодатель называет «иные основания, предусмотренные федеральными законами». Например, таким основанием служит объявление земель государственными природными заказниками (п. 2 ст. 22 федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях») [5].

К сожалению, в отечественной доктрине не нашел разрешения дискуссионный вопрос о понятии государственных (муниципальных) нужд. Подобная неопределенность порождает различные толкования [6, с. 93]. Так, Р.Г. Аракельян предлагает трактовать государственные и муниципальные нужды «как задачи органов государственной власти и местного самоуправления,

предусмотренные Конституцией РФ, Законом о правительстве РФ и Законом о местном самоуправлении» [7, с. 10]. По мнению К.А. Зимина, в определении государственной или муниципальной нужды должно фигурировать условие о наличии финансовых средств в бюджетных или внебюджетных источниках [8].

Чтобы найти правильный ответ, необходимо более глубоко изучить каждую норму в отдельности, затем сопоставить их, чтобы выявить как их различия, так и точки соприкосновения [9, с. 61]. Поэтому представляется правильной точка зрения М.В. Балина, который полагает, что ст. 279 ГК РФ целесообразно дополнить следующей нормой: «Под государственными и муниципальными нуждами понимаются потребности в строительстве и размещении оборонных стратегических и иных объектов, указанных в ст. 49 Земельного кодекса РФ, при условии, что иное их размещение или установление сервитута не представляется возможным» [10, с. 10]. Считаем, что в основе определения государственных и муниципальных нужд должен лежать общественный интерес, их можно оценить как публичные нужды, направленные на удовлетворение нужд всего общества либо жителей отдельного региона, муниципального образования.

Гражданский кодекс РФ дополнен ст. 239.2, определяющей порядок отчуждения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд участке. Отчуждение таких объектов проводят в связи с изъятием участка, на котором они расположены. Если собственник или лицо, которому участок принадлежит на ином праве, владеет расположенными на нем объектами недвижимого имущества, изъятие участка и отчуждение данных объектов осуществляют одновременно. Отчуждение зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием участка проводят по правилам изъятия участков для государственных или муниципальных нужд.

Установлен порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или многоквартирный дом, в котором находится данное помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Резюмируя сказанное, подчеркнем, что рассмотренные нововведения положительным образом сказались на корреляции норм гражданского и земельного законодательства, введении единой терминологии. К сожалению, не решен дискуссионный вопрос о понятии государственных (муниципальных) нужд. В этом плане стоит согласиться с мнением о том, что ст. 279 ГК РФ нужно дополнить следующей нормой: «Под государственными и муниципальными нуждами понимаются потребности в строительстве и размещении оборонных стратегических и иных объектов, указанных в ст. 49 Земельного кодекса РФ, при условии, что иное их размещение или установление сервитута не представляется возможным».

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. № 51-ФЗ от 30 нояб. 1994 г. в ред. от 31 янв. 2016 г. № 7-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301 ; 2016. № 5. Ст. 559.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ в ред. от 30 дек. 2015 г. № 460-ФЗ // Там же. 2001. № 44. Ст. 4147 ; 2016. № 1, ч. 1. Ст. 80.

3. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты : федеральный закон от 31 дек. 2014 г. № 499-ФЗ // Там же. 2015. № 1, ч. 1. Ст. 52.

4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ в ред. от 13 июля 2015 г. № 224-ФЗ // Там же. 1998. № 31. Ст. 3813 ; 2015. № 29, ч. 1. Ст. 4350.

5. Об особо охраняемых природных территориях : федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ в ред. от 13 июля 2015 г. № 233-ФЗ // Там же. 1995. № 12. Ст. 1024 ; 2015. № 29, ч. 1. Ст. 4359.

6. Леус М.В. Проблемы правового регулирования удержания недвижимого имущества // Проблемы развития правовой системы России : материалы 1-й Международной научно-практической конференции. 2015. С. 89-94.

7. Аракельян Р.Г. Резервирование и изъятие земельных участков в механизме правового регулирования отношений собственности : автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2007. С. 10.

8. Зимин К.А. Гражданско-правовое регулирование отношений, направленных на удовлетворение государственных и муниципальных нужд : автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2009.

9. Лазаренкова О.Г. Взгляды современных исследователей на соотношение права удержания и самозащиты гражданских прав // Юридическая мысль. 2006. № 5 (36). С. 60-68.

10. Балин М.В. Гражданско-правовые основания принудительного прекращения права собственности : автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2011. С. 10.

Статья написана по материалам сайтов: logos-pravo.ru, www.eg-online.ru, cyberleninka.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector