+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Как проверить наложение границ земельных участков

Наложение участков означает пересечение границ смежных участков. Это происходит в результате ошибок, которые допускаются при межевании участка или его кадастровом учете. Порядок их исправления зависит от вида ошибки: техническая или реестровая. Техническая ошибка исправляется просто — нужно подать заявление в Росреестр. Исправить реестровую ошибку сложнее, дольше и затратнее. Нужно подготовить межевой план, договориться с собственником смежного участка, если ваш участок наложился на другой, а если это невозможно — обратиться в суд. Реестровая ошибка может быть исправлена и без вашего участия при проведении комплексных кадастровых работ или при ее выявлении органом регистрации прав самостоятельно.

Какие ошибки приводят к наложению земельных участков

Важно выяснить, какая ошибка повлекла наложение участков. От этого будет зависеть порядок ее исправления.

Ошибки подразделяются на два вида:

  • технические. Это описки, опечатки, грамматические, арифметические или другие подобные ошибки, которые допущены органом регистрации прав. В результате такой ошибки сведения о земельном участке в ЕГРН не соответствуют данным в документах, на основании которых в реестр вносились сведения (ч. 1 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, в межевом плане указаны одни координаты характерных точек границ, а в реестре другие;
  • реестровые. Это ошибки, которые перенесены в ЕГРН из документов, которые были представлены в орган регистрации прав (ч. 3 ст. 61 названного Закона):

— из межевого плана или карты-плана территории. Эти ошибки допущены кадастровым инженером;

— из иных документов, которые поступили в том числе в порядке межведомственного взаимодействия. Такие ошибки допущены лицами и органами, которые составили указанные документы.

Чтобы узнать, какая ошибка допущена, нужно сравнить сведения о земельном участке в выписке из ЕГРН и, например, межевом плане. Если они отличаются, то вам нужно исправить техническую ошибку. Если сведения идентичны, то это означает, что ошибка допущена в документах, то есть исправлять нужно реестровую ошибку.

Как исправить техническую ошибку при наложении земельных участков

За исправлением такой ошибки может обратиться как собственник участка, так и любое заинтересованное лицо (ч. 1 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, собственник смежного участка, которому для проведения межевания своего участка нужны верные сведения о соседнем участке.

Для исправления технической ошибки нужно:

  • оформить заявление (ч. 1 ст. 61 названного Закона). При личной подаче его может оформить специалист, принимающий документы (п. 6 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920).

Заявление составляется по форме, приведенной в Приложении N 2 к названному Приказу. Подробный порядок заполнения каждого реквизита (графы) заявления содержится в указанных Требованиях. Обратите внимание на заполнение реквизита 3.1.2. В нем в зависимости от того, в каком из реестров допущена ошибка, знаком «V» следует отметить «в сведениях кадастра недвижимости» или «в сведениях реестра границ» и заполнить соответствующие графы, в том числе отразить сведения с допущенной ошибкой и правильные данные;

  • подать заявление. Оно представляется в том же порядке, что и для госрегистрации прав на недвижимость.

Отметим, что данная ошибка также может быть исправлена при ее обнаружении органом регистрации прав или по решению суда (ч. 1 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости).

Как исправить реестровую ошибку при наложении земельных участков

Такая ошибка исправляется госрегистратором только в том случае, если поступят документы, которые свидетельствуют о ее наличии и содержат сведения, необходимые для ее исправления, либо решение суда, вступившее в законную силу (ч. 3 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости).

Ошибка может быть исправлена как по вашему заявлению, так и без вашего участия, если она исправлена при проведении комплексных кадастровых работ или самостоятельно выявлена органом регистрации прав.

Как вы сами можете исправить реестровую ошибку

Это интересно:  Особоенности налог на землю в Белгородской области

Порядок ваших действий будет зависеть от того, в отношении какого участка совершена ошибка.

Если ошибка выявлена в отношении вашего земельного участка и на него наложился другой участок (то есть неверными являются границы участка, принадлежащего вам), вы можете исправить ее самостоятельно.

Для этого сначала вам нужно обратиться к кадастровому инженеру или в организацию, в которой он является работником, и заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ. Кадастровый инженер составит межевой план, в котором будет указано, что он подготовлен в связи с исправлением ошибки (ч. 1 ст. 35 Закона о кадастровой деятельности, п. 27 Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921).

После этого подайте в Росреестр в кадастровую палату заявление о кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и приложите к нему новый межевой план, на основании которого будут внесены изменения. В данном случае заявление об исправлении ошибки не подается. Она будет исправлена путем уточнения границ земельного участка (п. 7 ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости).

Документы подаются в Росреестр в том же порядке, что и для госрегистрации прав.

Если ошибка выявлена в отношении смежного участка, на который наложился ваш участок (то есть неверными являются границы смежного участка), то самостоятельно исправить ошибку вы не сможете. Для этого вам нужно обратиться:

  • к собственнику земельного участка, на который наложились границы вашего участка. Если он согласен с тем, что границы его участка неверные (ошибочные), то вам нужно обратиться к кадастровому инженеру или в организацию, в которой он является работником. В этом случае будет подготовлен один межевой план на ваш земельный участок и смежный, в отношении которого границы будут уточнены (ч. 1 ст. 35 Закона о кадастровой деятельности, п. 20 Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921).

После подготовки межевого плана обратитесь в Росреестр для кадастрового учета вашего земельного участка;

  • в суд, если договориться с собственником смежного участка не представляется возможным.

Как исправляется реестровая ошибка без вашего участия

Исправление такой ошибки без вашего участия возможно в следующих случаях:

  • при проведении комплексных кадастровых работ. Такие работы проводятся по заказу органов местного самоуправления муниципального района (городского округа), а в г. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органов исполнительной власти этих субъектов. В результате проведения данных работ в том числе уточняются границы земельных участков и исправляются реестровые ошибки в сведениях об их границах (ч. 2 ст. 42.1, ч. 1 ст. 42.2 Закона о кадастровой деятельности).

На основании заявления заказчика и карты-плана территории, которая составляется по итогам проведения комплексных кадастровых работ, в ЕГРН будут уточнены границы земельных участков (ч. 3 ст. 19, ч. 3 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости, ст. 42.4 Закона о кадастровой деятельности);

  • если ошибку орган регистрации прав выявил самостоятельно. В этом случае он принимает решение о необходимости ее устранить и направляет его заинтересованным лицам (органам) не позднее следующего рабочего дня. В решении будет указана суть ошибки и в чем состоит необходимость ее исправления (ч. 6 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости).

При получении такого решения оцените, нужно ли исправлять ошибку вам, так как это может повлечь дополнительные расходы. Если вы решили ее исправить, то необходимо обратиться к кадастровому инженеру и после этого в Росреестр.

По истечении шести месяцев с даты, когда направлено решение, орган регистрации прав может внести изменения в ЕГРН без согласия правообладателя земельного участка в следующих случаях (ч. 7 ст. 61 названного Закона):

  • если необходимые для исправления ошибки документы (содержащиеся в них сведения) не поступили;
  • документы для кадастрового учета изменений в целях исправления ошибки представлены, но в их учете отказано.

Изменения могут быть внесены в том случае, если после этого площадь земельного участка не будет отличаться от его площади, указанной в ЕГРН, более чем на пять процентов (ч. 7 ст. 61 указанного Закона).

Следует отметить, что на практике при внесении таких изменений в ЕГРН возникают сложности. Так, в реестр должны вноситься новые координаты характерных точек границ земельного участка, которые могут быть неизвестны. В то же время у Росреестра не всегда есть возможность их установить, так как порядка их самостоятельного определения для регистрирующих органов не установлено.

Это интересно:  Как исправить наложение границ земельных участков

Как узнать, что ошибка исправлена

Орган регистрации прав исправит:

  • техническую ошибку — в течение трех рабочих дней со дня получения заявления или решения суда либо ее обнаружения (ч. 1 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости);
  • реестровую ошибку — в течение пяти рабочих дней со дня поступления документов, свидетельствующих о ее наличии и содержащих верные сведения, либо решения суда, вступившего в законную силу (ч. 3 ст. 61 названного Закона).

Уведомление об исправлении ошибки направляется правообладателю (правообладателям) в следующие сроки (ч. 1, 5, 8 ст. 61 указанного Закона):

  • в течение трех рабочих дней после исправления ошибки;
  • в течение пяти рабочих дней, если Росреестр исправлял реестровую ошибку самостоятельно.

По общему правилу уведомление направляют на адрес электронной почты, указанный в заявлении, путем указания ссылки на электронный документ, размещенный на сайте Росреестра. Если ошибка была исправлена без заявления, то ссылку направляют на адрес электронной почты, содержащийся в ЕГРН. В бумажном виде уведомление направят только при отсутствии адреса электронной почты в заявлении или ЕГРН. В этом случае оно направляется почтой по адресу, указанному в заявлении, а если ошибка была исправлена без заявления, то по адресу, имеющемуся в ЕГРН (п. 4 Порядка, приведенного в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 N 173, п. 5 Порядка, приведенного в Приложении N 2 к названному Приказу).

Как проверить правильность определённых ими границ?

Заказали межевание участка на смежных участках межевание проводилось ранее. Обязательно ли приглашать соседей и подписывать у них акт. согласования и еще заказали межевание участка, по их данным наш участок сильно отодвинут относительно фактического расположения по кадастровой публичной карте, кадастровый инженер говорит, что их измерения правильны, а у других участков нашей улице неправильно определены границы. Я думаю, что границы участка определены неверно! Что делать? Наложения границ у нас нет, так как сдвинут на свободное место. Но почти половина участка сдвинута на публичной карте за наш забор. Как проверить правильность определённых ими границ?

1 ответ на вопрос от юристов 9111.ru

Земельного кодекса РФ не содержит определения земельных споров, их предмета и не указывает на отличие от иных, например имущественных, споров, в т.ч. споров о праве. Однако полагаем, что межевые споры (о границах земельных участков) не могут быть полностью отнесены к спорам о праве. Смежные землепользователи не всегда спорят о принадлежности участка. Как правило, наличие прав соседа ими не оспаривается. Межевой спор касается исключительно местоположения границ. Не случайно в соответствии с п. 2 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон N 122) наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в регистрации права на него

Возможные способы защиты прав собственника земельного участка в зависимости от стадии оформления документов на смежный участок со спорной границей.

1. Если о подготовленном межевом плане смежного участка с несогласованной границей собственнику участка стало известно до кадастрового учета смежного участка, необходимо срочно подать обоснованное письменное заявление об этом в Росреестр. Возможно, вопрос будет решен без судебного разбирательства.

Согласно ч. 1 ст. 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) соответствующий орган принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, если необходимые для этого документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям данного Закона. В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 22 Закона о кадастре для постановки участка на кадастровый учет, а также для учета изменений характеристик учтенных участков при отсутствии сведений о согласовании границ необходимо наличие межевого плана с актом согласования границ, а в случае их несогласования — наличие копии документа о разрешении земельного спора о границах.

В силу Закона о кадастре кадастровый инженер является должностным лицом. В случае нарушения норм проведения кадастровых работ и подготовки межевого плана, в т.ч. составления акта согласования границ, возможно оспаривание действий должностного лица в порядке производства по делам, возникающим из административных и иных публичных отношений. Например, если кадастровый инженер не известит надлежащим образом правообладателей смежных участков, не приложит к акту согласования границ обоснованные письменные возражения или иным образом нарушит порядок согласования местоположения границ участков (ст. 39, 40 Закона о кадастре), то следует заявить требования о признании его действий незаконными, а акта согласования — недействительным. При наличии оснований в соответствии с п. 2 ст. 62 ЗК РФ можно также потребовать от кадастрового инженера восстановить межевые знаки. В качестве обеспечительной меры можно ходатайствовать о запрете осуществления территориальным органом Росреестром (правопреемником Роснедвижимости) кадастрового учета.

Это интересно:  Платят ли дети налог на землю

2. Если земельный участок, границы которого установлены с нарушением прав смежных землепользователей, уже поставлен на кадастровый учет, но права на него не возникли, возможны следующие требования:

— признать действия кадастрового инженера незаконными, а акт согласования — недействительным;

— признать незаконными действия Росреестра по кадастровому учету участка с неправильно установленными границами;

— восстановить положение, существовавшее до нарушения права, — обязать Росреестр снять с кадастрового учета смежный участок (аннулировать сведения в Государственном кадастре недвижимости) либо провести кадастровый учет изменений характеристик этого участка (площади и местоположения границ).

Если при кадастровом учете спорного смежного участка была изменена граница участка истца (заявителя), то в соответствии с п. 2 ст. 62 ЗК РФ можно потребовать от Росреестра восстановления земельного участка в прежних границах.

Для заявления требований об изменении характеристик необходимо провести кадастровые работы. В заявлении должны быть сведения о спорной общей границе (координаты характерных точек), а в случае наложения — также площадь «неправильного» участка. Кадастровые работы могут быть выполнены кадастровым инженером на основании определения суда (ст. 35 Закона о кадастре).

При наличии нарушений со стороны кадастрового инженера Росреестр может не возражать против заявленных требований. Лицо, заявившее о кадастровом учете участка с несогласованными границами (будущий правообладатель «неправильного» участка) должно быть привлечено к спору третьим лицом. В качестве обеспечительной меры можно ходатайствовать о запрете органу государственной власти или местного самоуправления предоставлять ему спорный земельный участок (в т.ч. заключать договоры аренды и продажи), а также о запрете территориальному управлению Росреестра (правопреемнику Росрегистрации) осуществлять любые регистрационные действия в отношении спорного участка.

Для указанных требований не надо дожидаться регистрации прав на «неправильный» смежный участок. Необходимо учитывать, что вновь сформированные и поставленные на кадастровый учет земельные участки имеют временный характер до момента регистрации прав на него (ч. 1 ст. 25, ч. 4 ст. 24 Закона о кадастре). Если в течение двух лет со дня постановки на кадастровый учет права на участок не будут зарегистрированы, сведения об участке исключаются из Государственного кадастра недвижимости органом кадастрового учета самостоятельно.

3. Если право на смежный «неправильный» участок существует — зарегистрировано либо возникло до 31 января 1998 г. без государственной регистрации, целесообразно предъявить иск правообладателю. Не следует заявлять требования Росреестру о снятии с кадастрового учета смежного участка, который существует фактически и юридически как недвижимая вещь и объект права. Земельный участок может быть снят с кадастрового учета только в случае его преобразования: раздела, объединения, перераспределения (ч. 6 ст. 27 Закона о кадастре). Кадастровый инженер, не согласовавший границу, должен быть привлечен третьим лицом.

В соответствии с ч. 4 ст. 16 Закона о кадастре, если иное не установлено данным Законом, никто не вправе требовать от собственника поставленного на учет объекта недвижимости, иначе как на основании решения суда, осуществления учета изменений данного объекта. Как установлено п. 2 ч. 5 ст. 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в кадастровом учете изменения границ, если при их уточнении нарушен порядок согласования местоположения границ, за исключением признания указанных границ уточненными в порядке разрешения земельного спора.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector