+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Компенсация за земельный пай

Можно ли получить компенсацию за земельный пай (совхоза)? есть только свидетельство, земли нет.

Если ваш пай хотят признать невостребованным, то это происходит после извещения в СМИ и по решению суда. Могу порекомендовать вам юриста из Бузулука, если есть шансы, он отобьет пай.

Оплачиваем аренду земель выращенной продукцией

Горяная Е. А., преподаватель, ГОУ СПО КК Лабинский аграрный техникум»

Сельхозорганизации могут выращивать продукцию как на собственных землях, так и на арендованных. Причем арендовать ее можно и у граждан. Способы оплаты аренды также различны: деньгами или собственной продукцией. Однако при оплате аренды в натуральной форме часто возникает вопрос о соблюдении критериев отнесения организации к сельхозтоваропроизводителям. Рассмотрим ситуацию, когда организация уплачивает единый сельхозналог.

Оценка продукции

Чаще всего у сельхозорганизаций возникают проблемы с оценкой выращенной продукции, переданной в оплату. Ведь в договоре может быть просто указано, что за пользование землей арендатор передает гражданину определенное количество, например, выращенного зерна.

БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ

Организации, перешедшие на ЕСХН, должны вести бухгалтерский учет в полном объеме. Поэтому для оценки продукции необходимо обратиться к ПБУ 9/99 «Доходы организации».

Чаще всего выращенной сельхозпродукцией организации расплачиваются с гражданами, у которых они арендуют земельные участки. К ним относятся и земли (земельные паи), которые граждане получили в порядке приватизации земель колхозов и совхозов. Способы внесения арендной платы могут быть различными. Например, подпунктом 2 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ разрешено устанавливать арендную плату в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Именно такую форму и применяют на практике при аренде сельхозземель у граждан. Однако это условие обязательно должно быть указано в договоре.

Дополнительно отметим, что на основании статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления его в силу, должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса РФ.

Основное правило заключается в том, что передать в аренду можно конкретный земельный участок, а не земельную долю. Земельный участок должен иметь четкие границы, кадастровый номер и быть внесен в Единый государственный реестр земель.

Поскольку Закон № 101-ФЗ вступил в силу 28 января 2003 года, то отпущенные на это восемь лет истекают 28 января 2011 года. Такое изменение внес Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. № 297-ФЗ.

Передача сельхозпродукции в счет натуральной оплаты аренды земли в бухучете признается продажей готовой продукции. Поэтому такая выручка – это доход от обычных видов деятельности, и ее величина определяется стоимостью продукции, переданной организацией (п. 5 ПБУ 9/99). Стоимость сельхозпродукции необходимо определять исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах организация обычно определяет выручку от ее продажи (п. 6.3 ПБУ 9/99).

Иными словами, стоимость переданной продукции должна соответствовать ее рыночной цене.

ИСЧИСЛЕНИЕ ЕДИНОГО СЕЛЬХОЗНАЛОГА

Порядок определения и признания доходов в целях исчисления ЕСХН установлен в пункте 1 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ. Причем здесь применяют те же правила, что и при определении доходов для исчисления налога на прибыль. То есть доходы от реализации определяют по правилам статьи 249, а внереализационные доходы – по правилам статьи 250 Налогового кодекса РФ.

Доходом признают выручку от реализации, которая представляет собой все поступления за реализованную продукцию, выраженные в денежной или натуральной форме (п. 1 и 2 ст. 249 Налогового кодекса РФ).

На основании статьи 40 Налогового кодекса РФ налоговики могут проверить уровень цен при оплате аренды в натуральной форме.

Из изложенного следует, что стоимость сельхозпродукции, переданной в оплату аренды земли, и в целях налогообложения признается выручкой от реализации. А ее стоимость должна соответствовать рыночной цене.

Обратим внимание еще на одно обстоятельство. При применении ЕСХН доходы и расходы признают кассовым методом (п. 5 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ). Применительно к натуральной оплате аренды это означает, что организация не сможет признать расходы по аренде до тех пор, пока сама не передаст арендодателю в качестве оплаты выращенную продукцию. Именно в этот момент одновременно признают в доходах выручку от реализации и затраты по аренде.

Критерии сельхозтоваропроизводства

Критерии, позволяющие организациям применять ЕСХН, приведены в статье 346.2 Налогового кодекса РФ.

Основной из них заключается в том, что доля доходов организации от реализации произведенной сельскохозяйственной продукции, включая продукцию ее первичной переработки из сельскохозяйственного сырья собственного производства, должна составлять не менее 70 процентов в общем доходе от реализации товаров (работ, услуг).

Мы определили, что стоимость сельхозпродукции, переданной гражданам в оплату аренды земли, признается выручкой от реализации. Поэтому ее рыночная оценка должна учитываться в величине доходов, от которых определяют критерий сельхозтоваропроизводителя.

Особенности налогообложения граждан

На основании статей 209 и 211 Налогового кодекса РФ плата, полученная гражданами от организаций в натуральной форме, признается объектом обложения НДФЛ. При этом налоговая база определяется как стоимость полученной ими сельхозпродукции, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 40 Налогового кодекса РФ. То есть и здесь стоимость сельхозпродукции определяют исходя из обычной цены реализации.

Это интересно:  Образец акта осмотра придомовой территории

Датой получения дохода признается дата фактической передачи продукции (подп. 2 п. 1 ст. 223 Налогового кодекса РФ). Выплачивая гражданам арендную плату, организация признается налоговым агентом и обязана удержать НДФЛ (п. 4 ст. 226 Налогового кодекса РФ).

Однако вполне возможно, что других доходов от данной организации, кроме полученной продукции, у гражданина нет. Значит, и удержать налог с доходов невозможно.

В этом случае организация должна в течение одного месяца с момента передачи натуральной оплаты в письменной форме уведомить инспекцию о невозможности удержать налог и о сумме задолженности (п. 5 ст. 226 Налогового кодекса РФ).

Аренда земельных паев: от оформления до выплаты доходов

Рассмотрим наиболее популярные вопросы аграриев, заданные в обращениях в нашу редакцию. Не станем приводить тонкости отличий в понятиях «земельный пай» и «земельный участок». Общеизвестно, что в практике хозяйствования они нередко отождествляются. Тем не менее различные юридические статусы нередко, как будет понятно далее, накладывают свой отпечаток. В частности, на порядок документального оформления арендных отношений, с освещения которого и начнем.

По какой форме заключается договор?

Объектами земельных отношений являются земли в пределах территории Украины, земельные участки и права на них, в том числе на земельные доли (паи) ( п. 3 ст. 2 ЗКУ).

Помните! После выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев) договор аренды земли перезаключается в соответствии с госактом на право собственности на земельный участок на тех же условиях, что и ранее заключенный, и может быть изменен только с согласия сторон ( абзац второй разд. IX Закона об аренде земли).

На какой срок?

Срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон. Другими словами, срок аренды определяется самим договором. Но при этом надо помнить о максимальных и минимальных ограничениях. Относительно, соответственно, первого — срок аренды не может превышать 50 лет.

Что касается минимума, то, поскольку мы ведем речь о сельхозземлях, уместно напомнить и другие нормы ст. 19 Закона об аренде земли. При передаче в аренду земучастков сельхозназначения для ведения товарного сельхозпроизводства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства срок не может быть меньше 7 лет. А если это касается мелиорируемых земель — не меньше 10 лет.

Действующее земельное законодательство не содержит прямой нормы, определяющей сроки аренды именно земельных долей (паев). То есть формально сроков нет, но во избежание конфликтных ситуаций на практике зачастую придерживаются и мы тоже рекомендуем придерживаться вышеприведенных сроков.

Нужна ли госрегистрация?

В отличие от земельного участка, земельная доля (пай) является условной долей земель. Местонахождение и пределы такой земельной доли (пая) не определены.

Вместе с тем п. 2 Порядка № 119 установлена обязанность регистрации договоров аренды земельной доли (пая). Проводят ее исполнительные комитеты сельского, поселкового, городского совета по месту расположения земельной доли (пая).

Составлять ли акты приемки-передачи?

Увы, но нормы ЗКУ и Закона об аренде земли об этом умалчивают. В то же время в Типовом договоре аренды земли (а именно в его пунктах 20 и 43) об акте приемки-передачи объекта аренды (земучастка) упоминается дважды. Причем заметьте: составляют такой акт в произвольной форме.

А вот форма Типового договора аренды земельной доли (пая) не содержит аналогичного требования об акте приемки-передачи. Однако составление такого акта для подтверждения факта получения пая в пользование, полагаем, будет не лишним.

Есть ли ограничения по размеру арендной платы?

Размер арендной платы определяется по договоренности сторон (арендодателем и арендатором). При этом п. 2.2 Типового договора аренды земпая предусмотрено, что этот размер не может быть менее размера, установленного действующим законодательством.

Относительного нижнего предела размера, естественно, не обойтись без упоминания ст. 1 Указа № 92. Ею установлена плата за аренду земельных участков сельхозназначения, земельных долей (паев) — не менее 3 % стоимости земучастка, земпая. Кроме того, сумма арендной платы должна постепенно увеличиваться в зависимости от результатов хоздеятельности и финансово-экономического положения арендатора.

Применять ли индексацию?

В п. 2.2 формы Типового договора аренды земпая говорится: арендная плата, учитывая невыплаченную, подлежит индексации на дату ее выплаты в соответствии с уровнем инфляции. Несмотря на как бы повелительный тон, подход, полагаем, должен быть единым — по договоренности сторон.

Расчет размера арендной платы за первый месяц аренды с учетом индексации производят по формуле:

АП за первый месяц = АП за год : 12 х I инф. год х I инф. месяц,

АП за первый месяц — размер арендной платы за первый месяц, грн.;

АП за год — размер арендной платы за год, грн.;

I инф. год — индекс инфляции с начала текущего года до даты заключения договора аренды (пересмотра размера арендной платы);

I инф. месяц — индекс инфляции за первый месяц аренды.

Для определения арендной платы за следующий месяц необходимо размер оплаты за предыдущий месяц откорректировать на индекс инфляции следующего месяца.

Возможно применение кумулятивного метода. Чтобы определить, какой коэффициент индексации следует применить, необходимо перемножить индексы инфляции за период с месяца, следующего за месяцем оформления договора, до месяца выплаты арендной платы. К слову, по информации аграриев, индексация не в «ходу»: чтобы не усложнять расчеты, стороны более склонны к повышению процентной ставки арендной платы.

Как оформлять начисление?

Как известно, любая хозяйственная операция фиксируется в бухучете на основании надлежаще оформленных первичных документов (ст. 9 Закона о бухучете). Вместе с тем заметим, что утвержденной нормативным актом законодательства формы первичного документа для начисления арендной платы нет. С учетом этого аграрии, конечно же, вправе применять, так сказать, «доморощенные» формы. Главное, чтобы они отвечали требованиям, предъявляемым к первичным документам в части обязательных реквизитов.

Каковы формы арендной платы?

Арендная плата осуществляется в денежной форме ( ст. 22 Закона об аренде земли). Одновременно там же указано, что по согласию сторон расчеты по арендной плате за землю могут осуществляться в натуральной форме. Расчет в натуральной форме должен отвечать денежному эквиваленту стоимости товаров по рыночным ценам на дату внесения арендной платы.

Это интересно:  Жалоба на самовольную постройку

Напоминаем, что после внесения изменений (путем изложения в новой редакции) с 05.04.2015 г. указанная статья уже не содержит былого упоминания о таких формах, как натуральная (определяемая количеством продукции за аренду участка) и отработочная (определяемая объемом предоставления услуг арендодателю).

Еще раз акцентируем: ст. 22 Закона об аренде земли установлена только одна форма арендной платы — денежная. То, что о натуральной и отработочной формах до сих пор упоминается в двух видах форм Типовых договоров аренды: (1) земли, (2) пая, по большому счету является анахронизмом. Аналогичное можно сказать и относительно «архаичного» Указа № 1353, которым, кроме того, предусматривается и смешанная форма — сочетание разных форм. То есть нормы этих документов должны применяться в части, не противоречащей Закону об аренде земли.

Надо четко усвоить: арендная плата в натуральной форме и расчеты в натуральной форме — это совершенно разные понятия. О действительно натуральной форме можно говорить, лишь если в договоре будет указано, что размер арендной платы составляет, например, 3 тонны зерна без указания стоимости.

Если же размер арендной платы установлен в денежных единицах, то это денежная форма. Отпуск продукции в счет погашения задолженности по сумме арендной платы после ее налогообложения не изменяет статус формы арендной платы. Другими словами, никакой подмены денежной формы натуральной не происходит.

Применяется ли «натуральный» коэффициент?

Для ответа на этот вопрос обратимся к положениям п. 164.5 НКУ. В нем указано: при начислении (предоставлении) доходов в любой неденежной форме базой налогообложения будет стоимость дохода, рассчитанная по обычным ценам, умноженная на «натуральный» НДФЛ-коэффициент.

Таким образом, «натуральный» коэффициент позволяет налоговому агенту привести «чистый» (выплаченный на руки) неденежный доход к начисленному. После его применения в бухгалтерском учете предприятия будет начислен доход физлица, равный стоимости товаров (работ, услуг), предоставленных такому физлицу, и сумме НДФЛ, которую налоговый агент направит на погашение обязательств по НДФЛ.

Но! Вы уже знаете, что согласно ст. 22 Закона об аренде земли арендная плата изначально устанавливается в денежной форме. А значит, налоговый агент может смело начислять ее сумму, установленную в договоре аренды, без применения каких-либо «натуральных» НДФЛ-коэффициентов, облагать (см. ниже) и выплачивать причитающуюся арендодателю сумму после налогообложения.

Важно! При наличии договоренности в счет погашения задолженности по арендной плате, начисленной ранее в денежной форме, предприятие может осуществить реализацию арендодателю продукции, товаров, работ, услуг. В этом случае «натуральный» коэффициент не применяется.

Какие удерживаются налоги?

НДФЛ. Сумма арендной платы включается в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход на основании п.п. 164.2.5 НКУ.

Налоговым агентом арендодателя относительно его дохода от предоставления в аренду земель сельхозназначения (участка, пая) является сельхозпредприятие-арендатор ( п.п. 170.1.1 НКУ).

Как уже ранее было отмечено, объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре, но не меньше минимальной суммы.

Ставка НДФЛ — 18 %.

В Налоговом расчете арендный доход отражаете с признаком дохода «106».

ВС. Сумма арендной платы включается в базу обложения военным сбором. Ставка сбора — 1,5 %.

ЕСВ. Закон № 2464 об арендных операциях даже не вспоминает. Следовательно, на сумму арендной платы за земпаи ЕСВ не начисляется.

Каков порядок отражения в учете?

Как правило, арендная плата начисляется и отражается в бухучете в том месяце, на который приходится срок выплаты по договору. Порядок отражения проиллюстрируем на условном примере.

(1) индекс инфляции не применяется, следовательно, корректировка размера арендной платы на дату ее выплаты не производится;

(2) расчеты производятся частично денежными средствами (5000 грн.), а на оставшуюся после удержания налогов/взносов сумму — выдачей сельхозпродукции.

В бухгалтерском учете эти операции отражаются в следующем порядке:

п/п

Содержание операции

Бухгалтерский учет

Дт

Кт

Сумма,

грн.

Стоимость полученного в аренду земельного пая отражена на забалансовом счете

Начислена арендная плата с отнесением на расходы производства

Можно ли получить компенсацию за земельный пай совхоза при изъятии

Для этого необходимо подать пакет документации, в результате владелец получает свидетельство о праве собственности на земельный надел.Как узнать где находится Если вы хотите приобрести земельный пай, однако не знаете его точное месторасположение, разберемся, какими способами можно его выяснить. Также перед покупкой необходимо четко выяснить границы и координаты участка. Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру по месту нахождения интересующего участка, который занимается выделением и межеванием наделов. Попросите у продавца пая предоставить вам копию кадастрового паспорта участка или копию документа о праве собственности на участок земли. Земельный специалист возьмет требуемые сведение в кадастровой палате и вынесет с точностью интересующий участок земли с привязкой к местонахождению. Допустимый уровень погрешности в данном случае составляет 20 см.

Компенсация за земельный пай

Их раздача началась во времена проведения аграрных времен в конце прошлого столетия. Именно в то время появилось огромное число собственников земли, некоторые из которых по сегодняшний день не понимают её ценности.

Возможно, это обусловлено… Отказ от земельного пая Земельный пай – участок земли, выделенный из общего массива.

Могут ли отобрать земельный пай

Более того, муниципальный орган обязан в течение двух недель с момента госрегистрации права на земельный участок, выделенный в счет земельных долей, опубликовать в средствах массовой информации и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет информацию о возможности приобретения такого земельного участка». Особо, по словам эксперта, следует выделить положения закона о невостребованных земельных долях.

Это интересно:  Обременение земельного участка охранной зоной ЛЭП

«Так, неосуществление сельскохозяйственных работ собственником или иным лицом, владеющим земельным участком на законном праве в течение трех и более лет подряд, а также земельная доля, о которой отсутствуют сведения в решениях органов местного самоуправления, принятых до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним», будет считаться невостребованной долей, — отметил эксперт.

Земельный пай

Пай является частью земель общего пользования, не выделенный фактически. Если же владелец получил уже выделенный надел на местности, тогда он вправе оформить право собственности на него.

В итоге он получает во владение участок земли с определенными границами и координатами. Получение земельного пая возможно нескольким методами, которые отличаются процедурой и необходимым перечнем документации:

  • выделение из общего надела;
  • приобретение посредством заключения сделки купли-продажи;
  • получение по в наследство (по завещанию или по закону).

На сегодняшний день примерно 95% владельцев имеют свидетельства о праве пользования наделами.

В чем преимущества такой собственности Достоинством земельного пая является возможность получения прибыли с него после периода сбора урожая и реализации его по рыночным ценам.

О взыскании компенсации за земельный пай

Если ранее земли могли получить работники сельскохозяйственных предприятий, то сейчас предусматривается иной перечень оснований в соответствии с Федеральным Законом № 101. К ним… Выделение земельного пая из общей долевой собственности Земельный пай является участком, выделенным из территории совместного владения.

Что такое земельный пай?

В процессе приобретения по договору купли-продажи необходимо следить за тем, чтобы общий размер сельскохозяйственных земель в собственности на одно КФХ или на одного сотрудника на предприятии был не больше, чем максимально установленный размер региональным органом власти. Налогообложение купли-продажи предполагает, что денежные средства, выданные за приобретенные земельные паи, подлежат выплате налога.

Условия аналогичны условиям налогообложения по аренде. Отличием является лишь то, что доход продавца земельного пая не подлежит обложению налогом, если он не превышает 5000 минимальных зарплат по региону.

На сегодняшний день допускается приобретение земельного пая любым гражданином, требуется лишь найти продавца.
Сегодня, по данным Комитета Госдумы по аграрным вопросам, 80 процентов земель сельскохозяйственного назначения до сих пор юридически не оформлены. Это земли дачников и огородников, дольщиков и организаций.
Например, собственники долей осуществили государственную регистрацию своих прав только на 18 млн га земельных угодий из 115 имеющихся. Основная проблема легитимности использования земли существует и у сельскохозяйственных организаций. В собственности этих организаций оформлено 3,5 млн га, остальные земельные доли используются на правах: аренды с госрегистрацией договоров аренды и без госрегистрации, а еще на правах представительства без оформления каких-либо документов на землю (фактически это самозахват невостребованных земельных долей).

Можно ли получить компенсацию за земельный пай совхоза при изъятии

За фактическим выделением доли следует оформление правоустанавливающей документации:

  • свидетельства;
  • кадастрового и технического паспорта.

Срок оформления земли составляет 1-2 месяцев и может быть продлен при необходимости проведения землеустроительных работ. Необходимые документы Свидетельство о собственности оформляется в территориальном отделе Росреестра по конкретному муниципальному району.

  1. Протокол заседания собраний собственников.
  2. Кадастровый паспорт земельного участка.
  3. Квитанцию об оплате государственной пошлины.

Возможно оформления земельного пая через посредника. Для этого необходимо заручиться нотариально оформленной доверенностью.

Что с ним делать? Владелец земельного пая может распорядиться им по своему усмотрению, но не нарушая нормы земельного законодательства.
Эта мысль и положена в основу закона, цель которого — упрощение процедуры перехода прав собственности на неиспользуемую землю от неэффективных владельцев к местным органам власти для последующей передачи более эффективным хозяевам. По мнению разработчиков закона, благодаря подобному процессу у муниципалитетов появится новый источник пополнения местных бюджетов, приносящий до 55 миллиардов рублей за отчетный период. Однако, с большой долей вероятности можно сказать, что подобные прогнозы себя не оправдают, поскольку основная цель приобретения земли в настоящее время – это строительство жилья, право возведения которого, в свою очередь, предусмотрено далеко не на всех земельных участках сельскохозяйственных земель, а только на тех, правовые режимы которых, позволяют это сделать.
Таким образом, земельное законодательство еще более усложнилось, а кадастровый учет и государственная регистрация – в особенности. Учитывая большое количество судебных споров и установление новых процедур, без грамотных советов опытного юриста не обойтись.

Если Вы оказались в описанной выше ситуации, хотите узнать подробнее о действиях, которые реально приведут к желаемому результату, обращайтесь к специалистам нашего агентства. Мы, прежде всего, конкретно сориентируем в действующем правоприменении земельного законодательства или расскажем о сути его изменений.

Всегда примем вас по адресу: г. Ярославль, ул. Гоголя, дом 19, офис 46 Материал подготовлен директором ООО «Специализированное правовое агентство «Своя земля» В. Фроловым и юрисконсультом Е.
Очень показательным в плане строительства и регистрации по месту жительства является законопроект, опубликованный в конце сентября на сайте Министерства регионального развития « О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения правового режима использования садовых, огороднических и дачных земельных участков». Согласно указанному законопроекту, строительство домов будет разрешено только на дачных участках, относящихся к землям населенных пунктов.

В ходе обсуждения возникла масса вопросов: как будут возводиться новые постройки и перестраиваться старые? Как быть тем, кто уже имеет строения на обозначенных землях? Ответа нет. А связано это с тем, что в очередной раз законодатель предложил «половинчатый» законопроект.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector