+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Вещные права на чужую недвижимость 2019 год

Глава 30. Общие положения о вещных правах на чужое имущество ст. 395-396

Статья 395. Виды вещных прав на чужое имущество

1. Вещными правами на чужое имущество являются:

1) право владения;

2) право пользования (сервитут);

3) право пользования земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис);

4) право застройки земельного участка (суперфиций).

2. Законом могут быть установлены другие вещные права на чужое имущество.

1.Положения раздела второго Книги третьей ГК посвящены определению и правовому регулированию владения и прав на чужие вещи, которые объединяются, согласно названию раздела, категорией прав на чужое имущество. Таким образом, под правами на чужое имущество понимаются такие классические права на чужие вещи, как сервитут, эмфитевзис и суперфиций, а также владение, которое по существующим классификациям не может быть признано классическим правом на чужую вещь. При этом указанные права на чужие вещи понимаются как самостоятельные вещные права, которые предоставляют уполномоченному по ним лицу право ограниченного пользования определенной вещью или их совокупностью для определенной цели и в определенных границах. В целом для прав на чужое имущество характерными являются такие признаки: их абсолютный характер; реализация принципа следования; реализация принципа преимущества, который предоставляет субъекту вещного права преимущество перед субъектами обязательственного права реализовать свое право; переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения вещных прав других уполномоченных лиц на это имущество. Таким образом, правами на чужое имущество признаются права, которые являются производными и зависимыми от прав собственника, имеют разное содержание, но всегда являются ограничены по сравнению с правом собственности, однако реализуются независимо от воли собственника и всех иных лиц и пользуются защитой от любого нарушителя, в том числе и собственника.

Глава 30 ГК определяет общие положения о вещных правах на чужое имущество. В комментируемой статье не содержится определения вещного права на чужое имущество. Права на чужое имущество, в отличие от права собственности, подчиняют чужую вещь (имущество) власти субъекта лишь в определенном направлении и для определенной цели, которая исключает возможность ее использования с другой целью и в других пределах, в зависимости от конкретного вида права на чужое имущество. Права на чужое имущество имеют производный характер, поскольку всегда право собственности на имущество принадлежит одному лицу, в то время как другое лицо имеет на это имущество такое же непосредственное; но ограниченное по содержанию вещное право. В ГК к вещным правам на чужое имущество относятся, прежде всего, предусматривающие предоставление права пользования чужим имуществом: право (ограниченного) пользования чужим имуществом (сервитут), право пользования земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис), право застройки земельного участка (суперфиций), а также такие, которые предусматривают предоставление, в первую очередь, права владения.

2. Положениями комментируемой статьи определен перечень видов прав на чужое имущество, содержание которых раскрывается в соответствующих главах ГК. Этот перечень не исчерпывающий, а в связи с содержанием ч. 2 ст. 395 ГК следует обратить внимание на два аспекта этого правила. Тот факт, что другие виды вещных прав могут устанавливаться только законом, свидетельствует, во-первых, о реализации принципа ограниченного круга вещных прав, а во-вторых, о том, что перечень прав, их определение и содержание могут устанавливаться исключительно законом. В частности, в ЗК, кроме нрава собственности, в качестве самостоятельного права на земельный участок признается право постоянного пользования земельным участком, который находится в государственной или коммунальной собственности без установления срока (ст. 92 ЗК). Лица по собственному усмотрению не могут создавать новые вещные права, устанавливать правила относительно их; а также новые вещные права не могут быть установлены другими нормативно-правовыми актами, кроме законов Украины.

Статья 396. Зашита вещных прав на чужое имущество

1. Лицо, имеющее вещное право на чужое имущество, имеет право на защиту этого права, в том числе и от собственника имущества, в соответствии с положениями главы 29 настоящего Кодекса.

Кроме приведенных общих для всех прав на чужое имущество и соответствующих их природе средств защиты вещных прав, для отдельных из них установлены специальные средства защиты. В частности, самостоятельным гражданско-правовым средством защиты является такой, необходимость применения которого может возникнуть у лица, требующего установления сервитута, на стадии ведения переговоров с контрагентом (собственником служащего имущества) по поводу заключения договора об установлении сервитута. В таком случае лицо, требующее установления сервитута, имеет право на особый иск о принудительном установлении сервитута (ч. 3 ст. 402 ГК).

Отношения между лицом, имеющим вещные права на чужое имущество, и собственником этого имущества имеют вещно-правовой характер. Это приводит к ограничению, по общему правилу, возможности применения для защиты этого права обязательственно- правовых средств. Так, требование суперфициария (как и эмфитевта) к собственнику участка о его передаче в соответствии с условиями договора должно быть основано на требованиях, аналогичных тем, которые вытекают из виндикационного иска. Если собственник участка, вопреки договору об установлении вещного права на чужое имущество, создает, например, суперфициарию препятствия в осуществлении им его права, требования последнего должны основываться на негаторном иске, а не на требованиях к контрагенту в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения договора. Не охватывается этим правилом ситуация причинения собственником имущества неправомерными действиями вреда лицу, имеющему вещные права на это имущество. В данном случае компенсация причиненного вреда возможна путем предъявления обязательственного (внедого- ворного) иска о возмещении вреда, в соответствии с положениями главы 80 ГК.

5. Ограниченные вещные права по приобретению чужой недвижимости и получению ценности из нее

Право приобретения чужой недвижимой вещи также было известно дореволюционному российскому праву; оно признается и большинством современных зарубежных правопорядков (в частности, Vorkaufsrecht в германском вещном праве, предоставляющее возможность арендатору или иному пользователю земельного участка приобрести его в собственность в случае его продажи собственником преимущественно перед другими покупателями) .

Это интересно:  Постоянный публичный сервитут 2019 год

См., например: Синицын С.А. Вещная природа преимущественных прав // Законодательство. 2008. N 10.

Закрепление данного вещного права в рассматриваемом законопроекте вызвано прежде всего недостатками регламентации в действующем гражданском законодательстве преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ), которое распространяется только на долю в праве общей собственности на вещь и не позволяет надежно обеспечивать право лица на приобретение какого-либо имущества в будущем, которое заменяют различные договорные обязательства» . Кроме того, эта норма не в полной мере «стыкуется» с правилами земельного и жилищного законодательства, предусматривающими аналогичные по сути правила о преимущественной покупке земельных участков, комнат в коммунальных квартирах и т.п.

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 97.

В силу права приобретения чужой недвижимой вещи его обладатель получает исключительное перед другими лицами право на приобретение такой вещи в собственность либо право ипотеки или право застройки в отношении указанной вещи (п. 1 ст. 304 проекта). Термин «исключительное» использован здесь не в традиционном значении исключительного права на результаты творческой деятельности и (или) приравненные к ним объекты, а с целью не допустить смешения с преимущественными правами, многие из которых не являются вещными (преимущественные права на приобретение акций или долей в капитале хозяйственных обществ, на заключение договора на новый срок и т.д.) уже потому, что не имеют объектом индивидуально-определенные вещи. В отличие от них право приобретения чужой вещи относится только к недвижимостям (в германском праве только к земельным участкам) и отвечает другим признакам ограниченных вещных прав. По сути же, как отмечается в германской литературе, речь идет о признанной законом возможности стать еще одним участником договора об отчуждении недвижимости (земельного участка) или, точнее, о праве лица своим односторонним волеизъявлением создать еще один договор продажи земельного участка на условиях первого

договора, но с иным субъектным составом .

Westermann H.P., Gursky K.-H., Eickmann D. Sachenrecht. S. 941; Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. 32. Aufl. S. 362.

По проекту это право является срочным (действует не более 10 лет), отчуждаемым (может передаваться другим лицам в соответствии со ст. 304.4 проекта) и может быть как возмездным, так и безвозмездным. Условия его осуществления (в том числе конкретный срок действия и размер оплаты) определяются договором, из которого данное право возникло. Тем самым снимается проблема «секундарного характера» этого права, которое является таковым лишь с точки зрения действующего законодательства . По смыслу ст. 304.3 проекта следует четко различать договор об установлении права приобретения чужой недвижимости (который может быть как возмездным, так и безвозмездным) и договор об отчуждении данной вещи, который может быть только возмездным договором купли-продажи (но не договором мены или тем более договором дарения).

См., например: Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. N 11. С. 101.

Важную особенность этого права, предусматривавшуюся в Концепции развития гражданского законодательства РФ, составляет его распространение на будущие недвижимые вещи (не созданные к моменту заключения договора об установлении данного права), например на объекты «долевого строительства» (п. 1 ст. 304.1 и п. 1 ст. 304.2 проекта). Кроме того, собственник обремененной этим правом недвижимости в соответствии со ст. 304.5 проекта вправе выкупить право ее приобретения (подобно тому, как это допускается ст. 592 ГК РФ для плательщика постоянной ренты).

Право вещной выдачи также относится к особой группе ограниченных вещных прав — правам на получение известной ценности за счет чужой вещи (Verwertungsrechte), к которой по традиционной (пандектной) классификации относится и залоговое право. Оно не связано ни с пользованием, ни с владением чужой недвижимой вещью, а лишь обеспечивается ею. Поэтому, подобно праву на приобретение чужой недвижимой вещи, это ограниченное вещное право относят к обеспечительным вещным правам. В пандектном (германском) праве оно известно под названием земельных, или вещных, обременений (Grundlast, Reallast), а в дореволюционном русском праве именовалось вотчинными выдачами, обязанность которых лежала на собственнике имения и обеспечивалась этим имением (а при его недостаточности иным имуществом) (ст. 1029 и 1030 проекта Гражданского уложения Российской империи).

Хотя субъект права вещной выдачи имеет право залога на обремененную недвижимость, его статус отличается от положения залогодержателя, поскольку собственник обремененной недвижимости («залогодатель») обязан осуществлять в его пользу еще и различные по характеру имущественные предоставления («вещные выдачи») за счет «заложенной» им же недвижимости, чего нет в обычных залоговых отношениях. Поэтому в зарубежной литературе это право иногда рассматривается как «комбинация» (соединение) сервитутного и залогового права . Однако данный институт отличается от сервитута «позитивной» обязанностью собственника обремененной недвижимой вещи осуществлять имущественные предоставления в пользу субъекта этого права (тогда как сервитут подразумевает обязанность собственника либо «претерпевать» определенные действия сервитуария, либо не осуществлять к выгоде сервитуария какие-либо определенные действия, но не может состоять в обязанности собственника что -либо делать в пользу сервитуария).

Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 183.

Право вещной выдачи является долгосрочным — для гражданина оно обычно устанавливается пожизненно, а в иных случаях — на срок, не превышающий 100 лет (п. 1 ст. 305.3 проекта). Оно отчуждаемо, т.е. может переходить к другим лицам в порядке как универсального, так и частичного правопреемства (п. 1 ст. 305.4 проекта).

Главным основанием возникновения права вещной выдачи является договор с собственником обремененной им недвижимой вещи, который обычно и определяет объем (размер), периодичность и денежную оценку имущественного предоставления, а также срок действия этого права (п. 3 ст. 305, ст. 305.1 и п. 2 ст. 305.3 проекта). Установление права вещной выдачи может предусматриваться договором ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. 305.2 проекта), а договор о его установлении в этом случае по сути представляет собой разновидность договора ренты. Все это, однако, не изменяет вещной природы рассматриваемого права и не превращает его в обязательственное.

Это интересно:  Иск об узаконении самовольной постройки 2019 год

Залоговое (ипотечное) право как составная часть права вещной выдачи вступает в действие лишь в случае неисполнения собственником обремененной вещи обязанности по имущественному предоставлению даже после вынесения судебного решения о понуждении к ее исполнению. В остальных случаях нарушение собственником такой вещи обязанности по имущественному предоставлению (выдаче) влечет для него лишь последствия, предусмотренные за неисполнение или ненадлежащее исполнение соответствующего договорного обязательства (ст. 305.5 проекта).

Следует отметить, что в зарубежных правопорядках пандектного типа право вещной выдачи сформулировано более узко, чем в рассматриваемом российском законопроекте. Так, по швейцарскому праву Grundlast, во-первых, обеспечивается только обремененным земельным участком (абз. 1 ст. 782 ШГК), но не иным имуществом его собственника (что традиционно свойственно российскому праву). Во-вторых, залоговое право получателя вещных выдач (предоставлений) может быть им осуществлено и без предварительного использования мер договорной ответственности.

В-третьих, характер имущественного предоставления, обеспеченного обремененным земельным участком, определяется не произвольно (по усмотрению сторон договора о его установлении), а согласно абз. 3 ст. 782 ШГК должен либо следовать из «экономической природы (wirtschaftlichen Natur) обремененного земельного участка», либо «определяться экономическими потребностями (wirtschaftlichen Bedurfnisse) господствующего земельного участка» (поскольку такое обременение здесь обычно устанавливается для собственника одного земельного участка в пользу собственника другого земельного участка). Например, земельный участок, на котором находится мельница или молокозавод, может обременяться обязанностью производить помол зерна определенных лиц или поставлять им молочные продукты; участок, на котором расположен отель, может обременяться обязанностью периодической уплаты «курортного сбора» (Kurtaxe) (и в целом участок, хозяйственное использование которого дает постоянный денежный доход, может обременяться обязанностью периодических денежных выплат); на обремененный участок (его владельца) может возлагаться обязанность по поддержанию в надлежащем состоянии дороги или сооружения (например, стены), находящейся на господствующем земельном участке, и т.д. . Вместе с тем, поскольку такие отношения в швейцарском праве не получили значительного распространения, а экономическое и социальное значение рассматриваемого института остается сравнительно небольшим, указанный подход не может служить обязательным

Классификация вещных прав на чужое имущество и их характеристика

В зависимости от значимости и характера возникновения вещные права могут быть поделены на основные и вторичные (производные).

I. Основные вещные права являются определяющими в системе отношений по поводу вещей. Они определяются самим характером присвоения имущества и необходимостью обеспечения использования этого имущества. К основным вещным правам относятся:

1) право собственности;

2) права на чужие вещи.

Практически такими же важными (основными) вещными правами являются права на чужие вещи. Сущность такого права состоит в том, что право собственности принадлежит одному лицу (собственнику), в то время как другое лицо (квазисобственник) имеет на данное имущество такое же вещное, непосредственное право, хотя и несколько ограниченное в ряде случаев по содержанию.

Права на чужие вещи можно, с некоторыми оговорками, разделить на две группы:

Права пользования чужими вещами. Это сервитуты, которые могут быть личными и имущественными (предиальными), эмфитевзис, суперфиций. С учетом возможности существования как бы двойного права владения и пользования вещами в свое время возникла теория «разделенной собственности».

Права распоряжения чужими вещами. К ним относится залог, и в частности, ипотека. Суть этого права в том, что кредитор в случае неисполнения обязательства имеет право реализации заложенного имущества для удовлетворения своих имущественных интересов. Например, ипотека — залог недвижимости — является правом на чужое имущество, поскольку, хотя оно и остается в собственности должника, кредитор-залогодержатель может истребовать его у любого лица для того, чтобы продать это имущество и защитить свои интересы.

Право владения чужими вещами также относит к правам на чужие вещи, что несколько нарушает традиционную классификацию.

35) Содержание права собственности.

Право собственности является центральным среди вещных прав, остальные производны от него. Собствен­ность — это отношение лица к принадлежащей ему вещи и иным материальным благам как к своим. Право соб­ственности представляет собой совокупность установлен­ных государством правовых норм, закрепляющих, регу­лирующих и охраняющих имущество конкретных лиц — собственников.

Собственник имеет право по собственному усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, кроме противоречащих закону или иным правовым актам. Он не может при этом нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. В соответствии с ГК РФ (ст. 2, 18) собственник вправе использовать свое имущество для осуществления предпринимательской дея­тельности.

Содержание права собственности составляют принадле­жащие собственнику правомочия по владению, пользова­нию и распоряжению своим имуществом (ст. 209 ГК РФ). Собственник имеет юридическое право передачи иному ли­цу одного или нескольких правомочий, сохраняя в целом право собственности на вещь.

Правомочие владения — это возможность фактическо­го обладания имуществом, т.е. основанная на законе воз­можность иметь у себя данное имущество, (учитывать в балансе). Владение, охраняемое законом, называется ти­тульным. Оно основано на законе (например, право
по­жизненного наследуемого владения земельным участком 265 ГК РФ) или договоре (например, договоре аренды). Незаконное (беститульное) владение на правовое основа­ние не опирается. Незаконных (беститульных) владельцев можно разделить на следующих:

· добросовестных, которые не знали и не должны были знать о незаконности своего владения;

· недобросовестных, которые знали или должны были знать о незаконности своего владения.

Правомочие пользования представляет собой основан­ную на законе возможность эксплуатации имущества, из­влечения из него полезных свойств и получения плодов, продукции и доходов. В процессе использования имуще­ства оно либо полностью потребляется, либо изнашивает­ся постепенно, амортизируется. Поступления, полученные в результате использования имущества, принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми акта­ми или договором об использовании этого имущества (ст. 136 ГК РФ).

Это интересно:  Порядок определения границ земельного участка 2019 год

Правомочие распоряжения — это возможность опреде­ления юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности или состояния (отчуждение, сдача в аренду, залог, передача по наследству и т.д. вплоть до уничтожения).

Собственник может передать свое имущество в довери­тельное управление другому лицу, что не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему. До­верительный управляющий обязан осуществлять управле­ние имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Доверительное управление, пред­усмотренное в п. 4 ст. 209 ГК РФ, не является трастом, поскольку им признается право доверительной собствен­ности.

Рассмотренные правомочия могут принадлежать не толь­ко собственнику, но и другим лицам. Отличительным при­знаком собственника является то, что он принадлежащие ему правомочия осуществляет по своему усмотрению.

В соответствии с Конституцией РФ (п. 2 ст. 8) и ГК РФ (ст. 212)
в России признаются и защищаются равным об­разом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Перечень форм собственности в ГК РФ не является исчерпывающим.

Вещные права на чужую недвижимость

Понятие, признаки и виды вещных прав на недвижимое имущество. Основания возникновения вещных прав. (Вопрос 24)

Вещным правом является абсолютное гражданское право лица, предоставляющее ему возможность непосредственного господства над вещью и отстранения от нее всех других лиц, защищаемое специальными гражданско-правовыми исками. Вещные права характеризуются следующими признаками: непосредственным отношением лица к вещи; абсолютным характером; объектами являются только индивидуально-определенные вещи; защитой с помощью особых вещно-правовых исков. Абсолютный характер вещных прав, проявляется в том, что все без исключения третьи лица обязаны не препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи и не воздействовать на вещь без его разрешения. Следовательно, третьи лица должны быть четко осведомлены о видах и содержании вещных прав. Именно этим обстоятельством объясняется необходимость исчерпывающего определения в законе перечня вещных прав и их содержания.

Виды вещных прав: Право собственности (ст. 209 Гражданского кодекса РФ) – это совокупность правовых норм, регулирующих владение, пользование и распоряжение собственника имуществом по своему усмотрению и в своих интересах и защита этого имущества от посягательств третьих лиц.

Право владения — это возможность осуществления фактического господства над вещью.

Право пользования — это возможность осуществлять эксплуатацию имущества, извлекать из него полезные свойства, получать плоды и доходы.

Право распоряжения — возможность определять юридическую и фактическую судьбу вещи.

Имущество может находиться в собственности граждан и юр.лиц, а также РФ, субъектов РФ, муниципальных образований.

Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, устанавливаться лишь законом.

К иным вещным правам (право на чужое имущество) относятся:

-право хозяйственного ведения (ст. 294 Гражданского кодекса РФ);

— право оперативного управления (ст. 296 Гражданского кодекса РФ);

— право пожизненного наследуемого владения землей (земельным участком) (ст. 265 Гражданского кодекса РФ), которое трансформируется сейчас в право собственности. (О переоформлении в собственность земельных участков, предоставленных гражданам в пожизненное наследуемое владение, см. пункты 3 , 9 и 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. 30.06.2006).

— право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 Гражданского кодекса);

— сервитут (право ограниченного пользования объектом недвижимого имущества) (ст. 274, 277 Гражданского кодекса РФ);

Виды вещных прав определены в законе следующим образом: право собственности — наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему имущества; ограниченные вещные права (ст. 216 ГК РФ) связаны с использованием чужих земельных участков и других объектов недвижимости, в силу чего подлежат государственной регистрации. К числу таких прав относятся сервитут (ст. 274, 277 ГК), пожизненное наследуемое владение (ст. 265 ГК), постоянное пользование (ст. 268 ГК); ограниченные вещные права, оформляющие имущественную обособленность государственных и муниципальных унитарных предприятий, казенных предприятий и учреждений — юридических лиц, не являющихся собственниками закрепленного за ними имущества. Имущество за названными юридическими лицами закрепляется собственником на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК) и оперативного управления (ст. 296 ГК).

Основания возникновения права собственности или иного вещного права на вновь созданный объект недвижимости предусмотрены п. 1 ст. 218 ГК, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Ст.263 ГК: собственник ЗУ приобретает право собственности на здание и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему ЗУ, при условии соблюдения в оде строительства градостроительных норм и правил. Ст.219 ГК установлено, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента гос. регистрации права.

Ст. 25 Закона о регистрации.

Закрепление имущества собственником за унитарным предприятием или учреждением на праве хозяйственного ведения или оперативного управления возможно только в отношении имущества гос. или муниципальной казны – недвижимого имущества возникает с момента регистрации в ЕГРП.

Если имущество приобретено предприятием или учреждением в результате самостоятельной и хозяйственной деятельности от собственного имени в соответствии со своей специальной правоспособностью, оно поступает в хоз. ведение или оперативное управление согласно п. 2 ст. 299 ГК РФ в порядке предусмотренном для права собственности.

Аренда-Не является Вещным правом (обязательственное право).

Ст. 301 ГК РФ Истребование имущества из чужого незаконного владения

Статья написана по материалам сайтов: sci-book.com, mylektsii.ru, zinref.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector