+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Вещные права на жилые и нежилые помещения 2019 год

Жилые и нежилые помещения как объекты вещных прав.

В ст. 28 Гражданского Кодекса РФ перечислены объекты гражданских прав — материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения.

Среди объектов гражданских прав особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью, и во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности. Для внесения ясности сразу же определимся, что наука гражданского права под вещами понимает “данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав”. 11 Гражданское право. Часть 1. / Под ред. Ю.К.Толстого, А.П.Сергеева.- М.: Изд-во ТЕИС,1996,с.173.

Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется естественными свойствами последних, зависит от экономического назначения, строится с учетом их ценности и общественных интересов 22 Особенности правового положения субъектов и объектов имущественных и личных неимущественных отношений в развитом социалистическом обществе.- Татру: ТГУ, 1986..

Весьма важное значение имеет отраженная в гражданском Кодексе РФ классификация вещей, которая позволяет законодателю вводить в случаях необходимости специальные режимы, отражающие особенности тех или иных объектов” 11 Комментарий части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации.- М.: Редакция журнала “Хозяйство и право”, фирма “Спарк”, 1995, с.204..

Норма ст.130 ГК РФ содержит классификацию вещей на движимые и недвижимые, основанную на естественных свойствах объектов гражданских прав. Советской правовой доктриной как не имеющее практического значения деление вещей на движимые и недвижимые было отвергнуто, поскольку земля, недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью (ст.21 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 8 декабря 1961 года).

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Благодаря неразрывной связи с землей эти объекты обладают повышенной стоимостью. Аналогичным образом, то есть необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота, обусловлено отнесение к недвижимости объектов, которые не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого (абз.2 ч.1 ст.130 ГК РФ). Кроме этого, Гражданский Кодекс РФ допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Существенную роль в заполнении правовых пробелов, касающихся регулирования правового положения недвижимости сыграл Федеральный Закон “О товариществах собственников жилья” от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ 22 Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 25, ст. 2963.. Впервые в законодательстве этот закон дал официальное понятие “помещения”, под которым согласно ст.1 вышеназванного Закона понимается единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанной с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Данная формулировка имеет исключительную ценность для практического применения в силу того, что учитывает по крайней мере три принципиальных момента действующего гражданского законодательства России. Во-первых, следует положениям ГК РФ о субъектах вещных прав. Во-вторых, признает помещение объектом вещных прав любого субъекта без ограничений, в то время как в ранее действовавшем Законе РСФСР “О собственности в РСФСР” от 24 декабря 1990 года нежилые помещения в домах жилищного фонда причислялись к объектам муниципальной собственности (ст.23 Закона). В-третьих, при определении понятия “помещения” справедливо сделать акцент на целевом назначении помещений, что по существу и является основой для различного правового режима как объектов вещных прав жилых и нежилых помещений.

Представляется необходимым в данном контексте отдельно рассмотреть основные положения законодательного регулирования правового положения этих объектов.

В соответствии с ч.1 ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. В ч.2 ст.288 ГК РФ определено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Ранее уже подвергалась критике законодательная формулировка ч.1 ст.7 Жилищного Кодекса РСФСР. утвержденного Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 года 11 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983, №26, ст. 833., в которой назначением жилого помещения обозначено “постоянное проживание граждан”. “Однако не факт длительного проживания человека, семьи в помещении, строении служит доказательством, что они являются жилыми, а их изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования предназначенность к этому” 22 Жилищное законодательство: Комментарий./ Под ред. В.Ф.Яковлева, П.И.Седугина. — М.: Юрид. лит., 1991.- с.34..

Закон использует термин “жилой дом”, используемый в строительстве или наполовину состоящий из жилых помещений. В связи с этим ГК РФ устанавливает, что в жилых домах запрещено размещение промышленных производств (ч.3 ст.288 ГК РФ).

Особый режим жилого помещения, обусловленный характером его назначения выражается в ограничении вещных прав на него в случае бесхозяйственного содержания этого жилого помещения. ГК РФ, вводя подобное ограничение как исключение, устанавливает исчерпывающий перечень оснований для вмешательства уполномоченных государственных органов в осуществление собственником своих исключительных правомочий.

Орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения в случае использования жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей либо бесхозяйственного обращения с жильем, которое влечет его разрушение (ч.1 ст.293 ГК РФ). Если нарушения содержания жилого помещения влекут разрушение помещения, собственнику может быть назначен соразмерный срок для ремонта помещения. Продолжение нарушения прав и интересов соседей, использования жилого помещения не по назначению либо отказ без уважительных причин произвести необходимый ремонт являются основанием для принятия судом решения по иску органа местного самоуправления о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ч.2 ст.293 ГК РФ).

Норма абз.2 ч.3 ст.288 ГК РФ отсылает к жилищному законодательству относительно порядка перевода помещений из жилых в нежилые.

Жилищный Кодекс РФ содержит норму о том, что перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается (ст.9) . В правовой литературе данная норма оценивается как защита жилищного фонда от необоснованного уменьшения. Жилые помещения, находящиеся в собственности общественных организаций и кооперативов могут быть переведены в нежилые по решению уполномоченных на то органов (ч.2 и ч.3 ст.9 ЖК РФ).

В РФ действует в части, не противоречащей законодательству РФ Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденное приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 года № 529. В соответствии с п.1.2 Положения рассмотрение вопросов о непригодности жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания возлагается на междуведомственные комиссии районных, городских, районных в городах администраций. Жилые дома и жилые помещения согласно п.2.1 Положения относятся к категории непригодности для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований ( Приложения №1, №2 к Положению). Результатом работы междуведомственной комиссии, назначаемой администрацией города, района в городе является оформление акта об отнесении здания или жилого помещения к категории непригодного для постоянного проживания, а решение о признании жилого дома или жилого помещения непригодным для постоянного проживания, независимо от его ведомственной принадлежности выносится администрацией районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов (органа местного самоуправления).

Назначение нежилых помещений косвенно определяется в абз.2 ч.3 ст.288 ГК РФ — размещение в них собственником предприятия, учреждений, организаций. Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983 года подразделяет нежилые помещения на помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд и помещения для нужд промышленного характера. Первые согласно ч.2 ст.4 ЖК РСФСР могут являться частью или непосредственно быть связаны с жилыми домами. Вторые, в соответствии с ч.2 ст.7 ЖК РСФСР в жилых домах предоставлены быть не могут.

Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 года была утверждена Государственная программа приватизации, где в разделе 2.6 к родовому понятию “объект” нежилого фонда отнесены конкретные их виды: нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также здания и сооружения. В данном случае нежилые помещения, как и ранее рассматриваются в качестве частей жилых домов и этим частям противостоят как целые объекты здания и сооружения, объединяемые общим родовым признаком — предназначенностью не для проживания, а для иных целей. “В то же время, очевидно, к нежилым можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания” 11 Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений.// Хоз. и право, 1994, №5, с.106..

Проблема нежилого помещения как части здания (жилого или нежилого) возникает лишь тогда, когда имеется несколько собственников либо титульных владельцев, реализующих то или иное вещное право не в отношении здания, сооружения целиком, а в отношении его конкретных частей (помещений). Если этого нет, то в принципе никаких проблем не возникает, так как в качестве единого объекта права рассматривается здание в целом. Оно, с точки зрения принятой методологии учета имущества, в качестве объекта нежилого фонда характеризуется единством учетной стоимости и владения. При этом совокупность юридических и физических лиц, отвечающих за техническое состояние и соблюдение норм эксплуатации, рассматривается как единое лицо, отношения между участниками которого регулируются законом или договором. Нормальной правовой моделью оформления совладения нежилыми помещениями в одном здании должен являться механизм общей собственности (чаще всего долевой), когда неизбежно согласовывается порядок использования нежилых помещений, а также мест общего пользования, обслуживающих систем. Эта проблема как правило касается субъектов — несобственников, имеющих ограниченные вещные права на объекты государственной и муниципальной собственности. Закрепленные за ними нежилые помещения не рассматриваются в качестве инвентарного объекта. Это правило не распространяется на такие нежилые помещения (как правило встроенно-пристроенные), которые являются тем основным строением, для целей строительства или эксплуатации был выделен земельный участок.

Представляется, что с целью всестороннего изучения проблемы в рамках данной работы целесообразно рассматривать в качестве объектов вещных прав некоммерческих организаций не только жилые и нежилые помещения, а обобщенные родовыми понятиями объекты — объекты жилого фонда и объекты нежилого фонда, что объясняется их значением для выполнения уставных задач в осуществлении деятельности некоммерческих организаций. При этом будем учитывать, что рассмотренный выше правовой режим объектов недвижимости, объединяемых родовым понятием в целом имеет общие черты.

Научно и практически значимой в гражданском праве признается также классификация объектов гражданских прав (в том числе и вещей). критерием которой является оборотоспособность объекта. По общему правилу объекты могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому на основании различных гражданско-правовых сделок и иных оснований, в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом (чю1 ст.129 ГК РФ). Такие вещи считаются не ограниченными в обороте, могут быть объектом самых различных абсолютных и относительных гражданских правоотношений и принадлежать любым субъектам гражданского права. Напротив, “некоторые виды вещей по соображениям государственной и общественной безопасности, охраны экономических интересов государства, обеспечения здоровья населения и т.п. в обороте ограничены” 11 Гражданское право. Часть первая. / Под ред. Ю.К.Толстого, А.П.Сергеева.- М.: Изд-во ТЕИС. 1996, с.176.. Это означает, что ряд вещей могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо для приобретения вещных прав на некоторые вещи требуется специальное разрешение либо выполнение предусмотренных законом условий (ч.2 ст.129 ГК РФ). К числу таких вещей относятся памятники истории и культуры.

Это интересно:  Когда вступят в силу вещные права 2019 год

В соответствии со ст.1 Закона РСФСР “Об охране и использовании памятников истории и культуры” от 15 декабря 1978 года 11 Свод законов РСФСР, том 3, с.210. памятниками истории и культуры являются сооружения, памятные места и предметы, связанные с историческими событиями в жизни народа, с развитием общества и государства, произведения материального и духовного творчества, представляющие историческую, научную, художественную и иную ценность. Памятники истории и культуры, независимо от того, в чьей собственности они находятся, подлежат государственному учету (ст.16 Закона). Особенность правового режима памятников истории и культуры, связанная с ограничением в обороте данных объектов выражается по крайней мере в двух моментах.

Во-первых, вещные права на эти объекты могут быть прекращены в принудительном порядке, если они используются не в соответствии с их характером и назначением либо подвергаются угрозе уничтожения или порчи (ст.28 Закона РСФСР “Об охране и использовании памятников истории и культуры” от 15 декабря 1978 года, ст.240 ГК РФ). Во-вторых, отчуждение памятников истории и культуры допускается с обязательным предварительным уведомлением государственных органов охраны памятников. Государство имеет преимущественное право покупки при продаже памятников (ст.5 Закона РСФСР от 15 декабря 1978 года). Перечисленные ограничения вещных прав дополнительно закрепляются в охранных договорах, заключаемых обладателями вещных прав на памятники истории и культуры с уполномоченными органами исполнительной власти РФ в обязательном порядке (п.3 Постановления Совета Министров РСФСР

от 30 августа 1960 года №1327 “О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР)” 11 Охрана памятников истории и культуры.- М.:Юрид.лит.,1973, с.138..

Характер вещных прав предполагает, что их объектом может быть только индивидуально-определенная вещь. В связи с этим объекты недвижимости могут быть индивидуализированы в силу естественных свойств (единственные в своем роде памятники истории, культуры), а также в результате выделения из массы однородных объектов по волеизъявлению гражданских прав.

6. Жилые (нежилые) помещения.

Из этого определения четко видно, что во главу угла ставится целевое назначение помещений («предназначено для жилых или нежилых целей»). Соответственно, все помещения в зависимости от указанного критерия делятся на жилые и нежилые.
Определяя термин «жилое помещение», необходимо отметить, что законодатель довольно четко изложил свою позицию. В соответствии с п. 2 ст. 288 ГК РФ жилое помещение — это помещение, предназначенное для проживания. В ч. 1 ст. 673 ГК РФ жилое помещение как объект договора найма жилого помещения характеризуется в качестве изолированного помещения, пригодного для постоянного проживания. Статья 15 ЖК РФ под жилым признает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. То есть, обобщив все приведенные формулировки, можно сказать, что жилым помещением признается такое, которое пригодно для проживания, а также отвечает санитарным; противопожарным, градостроительным и техническим требованиям (поскольку соблюдение этих требований и будет свидетельствовать о возможности проживания в помещении).
К жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры в жилых многоквартирных домах, жилые комнаты, коттеджи и иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленные законодательством субъектов РФ. Характерная черта жилого помещения — безусловное признание его самостоятельным объектом права и, как следствие, обязательная государственная регистрация в органах юстиции.

Решение по данному спору не было вынесено, и дело отправ-
лено на новое рассмотрение. Одной из причин этого является неопределенность позиции законодателя относительно статуса нежилого помещения.
Однако ряд нормативных актов, хотя и косвенно, но все- таки обращаются к данной категории. Так, Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» рассматривал нежилые помещения не просто как некую функциональную противоположность жилым помещениям, а как составную часть жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы). С той же позиции подходил и ЖК РСФСР, где в ст. 4 к нежилым отнесены помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Ныне действующий ЖК РФ в ч. 2 ст. 16 определяет, что жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат как места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в этом здании. Обращает на себя внимание тот факт, что законодатель вообще избегает говорить о нежилом помещении и употребляет термин «вспомогательное помещение», не раскрывая его сути.
В.А. Лапач обращает внимание на то, что Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» рассматривает нежилые помещения не просто как некую функциональную противоположность жилым помещениям, а как составную часть жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы). С той же позиции подходит к определению нежилых помещений и ЖК РСФСР, где в ст. 4 к ним отнесены помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера[85]. В распоряжении Мингосимущества РФ от 23 марта
1998 г.[86] нежилые помещения выделены как самостоятельные, отдельные объекты учета, находящиеся вне связи с какими-либо зданиями.
В цивилистической науке вопрос о статусе нежилого помещения также является спорным. Так, И. Исрафилов полагает, что все нежилые помещения уже объединены общим понятием «здание», поэтому эти термины можно считать тождественными[87]. А.В. Ерш, в свою очередь, утверждает, «что здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений»[88].

Представляется, проблема состоит в том, что необходимо доказать не столько наличие у нежилого помещения статуса недвижимого имущества, сколько самостоятельность этого объекта по отношению к зданию.
Действительно, вопрос о наличии у нежилого помещения признаков недвижимости учеными-цивилистами не подвергается серьезным сомнениям, поскольку имеется основной признак недвижимости — неразрывная связь с землей.

Самостоятельность нежилого помещения, наличие у него статуса объекта права зависит, на наш взгляд, от того, кому принадлежит это помещение. В случае, если здание в целом находится в собственности одного конкретного лица, вопрос о самостоятельности нежилого помещения не возникает. Необходимость выяснения этого вопроса возникает тогда, когда, как совершенно верно отмечает В.А. Лапач, имеется несколько субъектов (собственников, титульных владельцев), реализующих то или иное право не в отношении здания (сооружения) целиком, а в отношении
его конкретных частей (помещений)1. В противном случае здание является единым объектом права.
Особо остро эта проблема возникает применительно к нежилым помещениям в многоквартирном доме. Сложность ситуации в том, что имеют место нежилые помещения разного функционального назначения.
Во-первых, это нежилые помещения, имеющие самостоятельное значение, отличное от зданий и сооружений, в которых они находятся.
Во-вторых, нежилые помещения, выполняющие вспомогательные функции. Например, погреба, кладовые не имеют самостоятельного значения, они могут использоваться жильцами дома для своих нужд, возможно, как подсобные помещения для хранения продуктов.
И, в-третьих, нежилые помещениях, основное назначение которых связано с жизнеобеспечением многоквартирного дома (лестница, лестничные площадки, лифтовые шахты, лифты и т.п.).
Представляется, что правовой режим указанных помещений напрямую связан и, более того, зависит от назначения этих помещений.
Говоря о нежилых помещениях первой группы, следует отметить, что они не предназначены для обслуживания жилых помещений в многоквартирном доме, а потому не входят в состав его общего имущества. В ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 123- ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо указывается, что нежилое помещение — самостоятельный объект недвижимости. Следовательно, предполагается возможность и необходимость государственной регистрации прав на такие помещения и сделок с ними, а также включение их в гражданский оборот.
Такой определенности относительно двух других групп не существует.
Вторая группа нежилых помещений представляет собой некий промежуточный вариант. С одной стороны, использование этого помещения носит ограниченно самостоятельный харак-
1 Лапан В.А. Указ. соч. С. 379.

тер, поскольку напрямую не связано с обслуживанием многоквартирного дома, с другой стороны — зависимо от права собственности его жильцов на принадлежащие им жилые помещения. Именно поэтому относительно таких нежилых помещений, на наш взгляд, целесообразно распространить режим общей долевой собственности. Весьма интересно по этому поводу пишет М. Пискунова, которая, признавая наличие общей долевой собственности на такого рода имущество и невозможность его отчуждения отдельно от права собственности на жилые помещения, в то же время допускает ограниченное распоряжение общим имуществом с соответствии с его целевым назначением’.
При этом автор не поясняет, что означает это «ограниченное распоряжение». Однако далее она пишет, что в отношении такого общего имущества могут заключаться договоры аренды, безвозмездного пользования (ссуды), соглашение об установлении сервитута. Следовательно, можно предположить, что «ограниченное распоряжение» отождествляется с правом пользования указанным имуществом, с чем, безусловно, трудно согласиться.
В то же время следует отметить, что подобное пользование нежилыми помещениями осуществляется собственниками — жильцами многоквартирного дома при отсутствии какого-либо законного титула только на основании права собственности на жилое помещение, что превращает это владение и пользование в фикцию. Думается, что такой титул должен быть определен, в противном случае право владения и пользования собственников — жильцов многоквартирного дома на общее вспомогательное имущество довольно трудно передать и практически невозможно защитить.
Все указанные положения не распространяются на третью группу нежилых помещений. Более того, нельзя допустить даже владение и пользование такими нежилыми помещениями, находящимися в многоквартирном доме, в силу того, что это может нарушить возможность эксплуатации и обслуживания дома в целом и помещений в нем. Как верно отмечает М. Пискунова, технические помещения наряду с конструктивными элементами и
1 Пискунова М. Назначение и правовой режим нежилых помещений // эж-ЮРИСТ. 2004. № 11. С. 14.

внутридомовым оборудованием являются просто общим имуществом дома, их нельзя отнести даже к недвижимому имуществу[89]. Именно в связи с этим Президиум ВАС РФ указал, что конструктивные элементы здания (например, крыша дома) не являются самостоятельными объектами недвижимости, которые могут быть переданы в пользование отдельно от здания (п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой)[90].
Таким образом, под нежилым помещением следует понимать недвижимое имущество, представляющее собой выделяемую в натуре часть здания (сооружения), имеющую самостоятельное хозяйственное назначение, кроме использования его для проживания. В этом смысле нежилое помещение является самостоятельным объектом права, подлежащим государственной регистрации. Особо следует урегулировать статус нежилого помещения, выполняющего вспомогательные функции, предусмотрев государственную регистрацию права владения и пользования этими помещениями.
Если нежилое помещение — неотъемлемая составная часть здания (сооружения), которая не может быть выделена в натуре (технические нежилые помещения), оно не может считаться самостоятельным объектом права и, соответственно, регистрация права в данном случае не требуется.

Это интересно:  Земельная доля как объект земельных отношений 2019 год

Вещные права на жилые и нежилые помещения 2

Пример готовой курсовой работы по предмету: Юриспруденция

СОДЕРЖАНИЕ:

1. Вещные права на жилые и нежилые помещения и способы их защиты 5

1.1. Особенности вещных прав на жилые помещения 5

1.2. Способы защиты вещных прав 13

2. Ограниченные вещные права на жилые и нежилые помещения: правовое регулирование и перспективы развития 17

2.1. Правовое регулирование ограниченных вещных прав на жилые и нежилые помещения 17

2.2. Развитие ограниченных вещных прав на жилые и нежилые помещения 19

3. Проблемы и перспективы развития правового регулирования вещных прав на жилые и нежилые помещения 25

3.1. Проблемные аспекты правового регулирования вещных прав на жилые и нежилые помещения 25

3.2. Перспективы правового регулирования вещных прав на жилые и нежилые помещения 27

Выдержка из текста

Объектом данной работы являются общественные отношения, возникающие в связи с вещными правами на жилые и нежилые помещения. Предметом работы являются нормы действующего законодательства, регламентирующие вещные права на жилые и нежилые помещения, практика их применения, а так же научная и учебная литература по теме исследования.• проанализировать правовое регулирование ограниченных вещных прав на жилые и нежилые помещения

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВЕЩНЫХ ПРАВ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОРГАНИЗАЦИЙ НА ЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.

ЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТЫ ВЕЩНЫХ ПРАВ. НОРМЫ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА — МАТЕРИАЛЬНО-ПРАВОВАЯ ОСНОВА РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВЕЩНЫХ ПРАВ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОРГАНИЗАЦИЙ НА ЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.

Степень научно разработанности данной темы. Проблемы понятия правового регулирования жилых и нежилых помещений постоянно привлекает к себе внимание ученых и специалистов, широко исследуется в юридической литературе. Изданы монографии, статьи в периодических изданиях, научные и практические работы, которые анализируют различные аспекты в этой области и разрабатывают рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

Вместе с тем перечень ограниченных вещных прав прямо предусмотрен законом и в этом смысле является исчерпывающим. Никаких иных вещных прав, кроме перечисленных выше, наше гражданское законодательство не допускает, и создать их в результате соглашения (договора) участников имущественного оборота невозможно. Это обстоятельство важно иметь в виду также и с учетом частых и серьезных изменений, которым пока подвержено формирующееся российское законодательство.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Гражданско-правовой аспект передачи прав на имущество (недвижимость)

В частности, сюда следует отнести необходимость государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

2. Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», закрепившей, что государственная регистрация определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость. Тем самым государство берет под свою защиту целый комплекс правоотношений и в лице регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним легализует соответствующие вещные права путем фиксации их в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Договор купли-продажи нежелых помещений

Библиография

1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ N 6-ФКЗ, N 7-ФКЗ, N 2-ФКЗ).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) N 51-ФЗ // Российская газета, N 238−239, 08.12.1994.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации N 188-ФЗ // Российская газета, N 1, 12.01.2005.

4. Семейный кодекс Российской Федерации N 223-ФЗ // Российская газета, N 17, 27.01.1996.

5. Земельный кодекс РФ N 136-ФЗ // Российская газета. 2001.

6. Федеральный закон N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» // Российская газета, N 248, 27.12.1996.

7. Федеральный закон N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Российская газета, N 165, 01.08.2007.

8. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (Концепция) подготовлена на основании Указа Президента Российской Федерации от

1. июля 2008 г. N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации».

9. Проект Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Дата первой официальной публикации: 7 февраля 2012 г. Опубликовано на сайте «Российской газеты».

11. Постановление ФАС Северо-Западного округа по делу N, А 66−7139/2008 (СПС «КонсультантПлюс»)

12. Постановление ФАС Северо-Западного округа по делу N, А 56−13 117/04 // СПС «КонсультантПлюс».

13. Постановление ФАС Северо-Западного округа по делу N, А 05−5868/2008 // СПС «КонсультантПлюс»,

14. Андреев В.К. Соответствует ли Концепция развития гражданского законодательства потребностям российского общества и государства // Хозяйство и право. 2010. N 4. С. 24 — 29.

15. Гражданское право: В 4 т. Т.

2. Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2011.

16. Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М., 2008.

17. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. В.М. Жуйкова. М.: Контракт, 2006.

18. Кулагин М.И. Избранные труды по акционерному и торговому праву. 2-е изд., испр. М., 2004.

19. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. 2010. N 1.

20. Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. М.: Статут, 2007.

21. Скрипилев Е.А. Основы римского права: Конспект лекций. М.: ОСЬ-89, 1998.

22. Суслова С.И. Вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2011.

23. Суханов Е.А. Проблема вещных прав // ЭЖ-Юрист. 2008. N 46.

24. Суханов Е.А. К понятию вещного права Правовые вопросы недвижимости, 2005, N 1.

25. Суханов Е.А. О концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник Московского университета. Серия 11: «Право». 2010. N 5.

26. Тархова О.Ю. Тенденции развития вещных прав на жилые помещения: Материалы Всероссийского IX научного форума // Самара, 27 —

2. мая 2011.

27. Чашкова С.Ю. Семейные отношения как основание права пользования жилым помещением собственника и последствия их прекращения // Законы России: опыт, анализ, практика, 2009.

28. Чефранова Е.А. Комментарий к Конвенции о защите прав человека и основных свобод и практике ее применения / Под общ. ред. В.А. Туманова и Л.М. Энтина. М.: Норма, 2002.

29. Чефранова Е.А. Ограниченные вещные права в составе общего имущества супругов // Нотариальный вестник. 2007. N 2.

30. Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского список литературы

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Собственность на жилое помещение — это собственность на высоко социально и человечески значимое материальное благо (жилье), которое одновременно с ГК РФ регулируется особой комплексной отраслью законодательства — жилищным правом.

Собственник осуществляет свои права на жилое помещение в соответствии с ГК РФ и ЖК РФ в соответствии с его назначением, то есть с целью проживания граждан, личного проживания собственника и членов его семьи (ст. 288 ГК РФ). Жилые помещения могут сдаваться собственником для проживания на основании договора.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (такое размещение допустимо только после перевода жилых помещений в нежилые в соответствии с требованиями жилищного законодательства).

Члены семьи собственника, как и сам собственник, имеют вещное право на помещение, но это право существует в рамках жилищного обязательства и имеет ограничения. Поэтому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи бывшего собственника. При этом, однако, как установлено положением ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения (владельческая защита»).

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Квартира. Граждане, проживающие в многоквартирном доме, имеют, как правило, право собственности или право по договору найма на отдельное изолированное жилое помещение — квартиру.

Собственнику квартиры принадлежит также на праве общей долевой собственности право на общее имущество дома, в том числе несущие конструкции, оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Он, однако, не вправе отчуждать указанную долю, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (ст. 289, 290 ГК РФ).

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома образуют некоммерческую организацию — товарищество собственников квартир (жилья), создаваемую и действующую в соответствии с жилищным законодательством.

Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (ст. 293 ГК РФ). Если собственник содержит свое жилое помещение бесхозяйственно (использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, допускает разрушение помещения и др.), то орган местного самоуправления может предупредить собственника об устранении нарушений, а при допущенных разрушениях — также назначить соразмерный срок для ремонта помещения.

Если же собственник продолжает бесхозяйственно содержать свое помещение, допускать указанные выше нарушения (в т.ч. не произведет в установленный срок ремонт), то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже такого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.

33. Права и обязанности собственника жилого помещ-я.

Собственник жилого помещения осущ-ет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены жилищным закон-вом (ст. 30 ЖК РФ). Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании дог-ра найма, дог-ра безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юр-кому лицу на основании дог-рааренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским и жилищным закон-вом. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение явл-ся квартирой, общего имущ-ва собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущ-ва собственников комнат в такой квартире. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущ-ва собственников помещений в многоквартирном доме. Ст. 31 ЖК РФ — права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Др. родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в искл. случаях иные граждане м.б. признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Все перечисленные категории имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними. В определенной ситуации за бывшим членом его семьи м.б. сохранено право пользования жилым помещением на определенный срок на основании решения суда. В этом случае он имеет права, несет обязанности и ответ-ть, предусмотренные законом для членов семьи собственника, совместно с ним проживающих. Соглашением между сторонами срок, определенный решением суда, м.б. продлен. Однако, рассматриваемое право может прекратиться до обозначенного срока при прекращении право собственности на данное жилое помещение его собственника или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права на основании решения суда. Если право пользования жилым помещением у гражданина возникло из соглашения между ним и собственником данного жилого помещения, то объем прав, обязанности и ответ-ти гражданина определяются исходя из условий указанного соглашения.

Это интересно:  Как оплатить налог на землю через госуслуги 2019 год

34. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещ-я.

Ст. 31 ЖК РФ определяет права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Все перечисленные категории имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними.

В определенной ситуации за бывшим членом его семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением на определенный срок на основании решения суда. В этом случае он имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные законом для членов семьи собственника, совместно с ним проживающих. Соглашением между сторонами срок, определенный решением суда, может быть продлен. Однако, рассматриваемое право может прекратиться до обозначенного срока при прекращении право собственности на данное жилое помещение его собственника или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права на основании решения суда. Если право пользования жилым помещением у гражданина возникло из соглашения между ним и собственником данного жилого помещения, то объем прав, обязанности и ответ-ти гражданина определяются исходя из условий указанного соглашения.

35. Пользование жилымпомещ-ем, предоставленным по завещательному отказу.

Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе (включая жилое помещение), в том числе о том, которое он может приобрести в будущем (ст. 1120 ГК РФ). Завещательный отказ (ст. 1137 ГК РФ) — возложение завещателем на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущ-ногохар-ра в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Предметом завещательного отказа м.б. передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т. п. Фактически речь идет об обременении права жилого помещения правом пользования другим лицом. В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить др. лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования таким помещением или его определенной частью. Т.о., в зависимости от условий завещательного отказа гражданин может пользоваться жилым помещением по завещательному отказу как в течение определенного срока, так и бессрочно (в течение жизни). При последующем переходе права собственности на имущ-во, входившее в состав наследства, к др. лицу право пользования этим имущ-вом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Право на получение завещательного отказа действует в течение 3 лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам, если отказополучателю в завещании не подназначен другой отказополучатель (п.

4 ст. 1137 ГК РФ).Право пользования жилым помещением у гражданина, которому такое право предоставлено по завещательному отказу на определенный срок, может прекратиться по истечении установленного завещательным отказом срока, если у такого гражданина право пользования не возникло на ином законном основании (пр., при вступлении в брак с собственником жилого помещения, заключении с ним договора найма жилого помещения и т. п.). Ст. 33 ЖК РФ: гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании (при вступлении в брак с собственником жилого помещения, заключении с ним договора найма жилого помещения и т. п.). Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответ-ть по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать гос-ной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

36. Пользование жилым помещ-ем, предоставленным на основании дог-ра пожизненного содержания с иждивением.

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании дог-ра пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, если иное не установлено дог-ром пожизненного содержания с иждивением. 1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании. 2. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином. 3. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

37. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещ-я при изъятии земельного участка для гос-ных и муниц-ных нужд.

Ст. 32 ЖК РФ содержит нормы регулирования права собственности на жилое помещение в случае изъятия земельного участка для гос=ных или муниц=ных нужд. Такое изъятие происходит с обязательным выкупом данного жилого помещения РФ, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием (в зависимости от того, для чьих нужд оно изымается), при чем выкуп только его части возможен лишь с согласия собственника. Механизм изъятия следующий: • орган гос-ной власти или ОМС принимает решение об изъятии земельного участка для гос-ных или муниц-ных нужд; • тот же орган принимает решение о выкупе жилого помещения, находящегося на рассматриваемом земельном участке; • решение об изъятии жилого помещения подлежит гос-ной регистрации в органе, осущ-щемгос-ную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении с указанием даты его регистрации. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента гос-ной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Однако, если произведенные собственником в этот период времени улучшения значительно увеличивают стоимость изымаемого помещения, то правомерно отнесение затрат на эти улучшения на собственника при определении выкупной цены.

Условия соглашения по выкупу жилого помещения в рассматриваемой ситуации (его цена, сроки и иное) определяются сторонами или судом. Соглашение содержит обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается: • рыночная стоимость жилого помещения; • все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (в т.ч. упущенную выгоду), включая убытки, связанные с: – изменением места проживания; – временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения); – переездом; – поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него; – оформлением права собственности на другое жилое помещение; – досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами. Возможен вариант предоставления собственнику (только по соглашению с ним) изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену. В случае не достижения соглашения об условиях выкупа (например, цене) жилого помещения, находящегося на подлежащем изъятию земельном участке, соответствующий орган (государственной власти или местного самоуправления) вправе обратиться с иском в суд. Иск в суд может быть предъявлен в течение 2 лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о решении соответствующего органа об изъятии жилого помещения.

Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ — конструкции, предназначен­ные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой.

Статья написана по материалам сайтов: lawbook.online, referatbooks.ru, cyberpedia.su.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector