+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Выкуп земельного участка в рассрочку 2019 год

Дата размещения статьи: 21.05.2015

Кстати, о расчетах: за предоставление рассрочки платежа покупателю нужно уплатить проценты. Вот о них-то (об этих самых процентах), а точнее о спорных ситуациях, возникающих при начислении процентов, мы и поговорим в настоящей статье.

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, установлен ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ: оплатить имущество можно единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.
Если рассрочка согласована, к договору купли-продажи прилагают график оплаты стоимости объекта продажи и процентов за предоставленную рассрочку, в соответствии с которым и производятся платежи.
Но все ли здесь правильно? Какие вопросы могут возникнуть у предпринимателя?

По какой ставке?

Пример 1. Объявление о продаже арендуемого имущества опубликовано 05.09.2012. На эту дату ставка рефинансирования составляла 8% годовых (Указание Банка России от 23.12.2011 N 2758-У).
На дату заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества ставка рефинансирования была увеличена (с 14.09.2012 и по настоящее время она составляет 8,25% — Указание Банка России от 13.09.2012 N 2873-У).
Проценты за рассрочку платежа по выкупу муниципального имущества рассчитываются исходя из ставки 2,67% (1/3 x 8%).

С какой суммы?

Следующий вопрос, который может возникнуть у предпринимателя: с какой суммы договора (с учетом или без учета НДС) считается процент?
Ответ, понятно, зависит от того, есть ли этот налог в стоимости имущества в принципе.
В случае если государственное (муниципальное) арендуемое имущество выкупается субъектами малого и среднего бизнеса «сегодня» (право собственности на него перешло к покупателю после 01.04.2011), объекта налогообложения, как уже было отмечено, не возникает (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ). Получается, налога в цене имущества нет, поэтому проценты начисляются на сумму договора.
Кстати, напомним: в соответствии со ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ государственное или муниципальное имущество, арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства, использующими в установленном порядке преимущественное право на приобретение этого имущества, отчуждается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Эта цена отражается в отчете об оценке объекта оценки.

Это интересно:  Правила пдд придомовая территория 2019 год

Получается, что в подобных случаях сумма договора складывается из двух сумм: основного долга (перечисляется продавцу) и НДС (подлежит уплате в федеральный бюджет).
А проценты как начисляются? Обоснованный (с нашей точки зрения) ответ находим в Постановлении ФАС ВВО от 02.11.2010 N А82-760/2010 (Определением ВАС РФ от 10.06.2011 N ВАС-1875/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора). Судебные инстанции пришли к выводу, что начисление процентов производится на сумму задолженности по основному долгу без учета НДС, при этом проценты, начисляемые до дня, когда оплата товара была произведена, являются платой за коммерческий кредит, а неоднократное начисление процентов на фиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, приведет к возникновению на стороне продавца неосновательного обогащения, что не соответствует целям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
К тому же (отметили судьи) обязанность по уплате НДС возникает в момент наступления срока оплаты имущества и осуществляется самим покупателем, а не муниципалитетом, в связи с чем начисление процентов за пользование чужими денежными средствами, в соответствии со ст. 395 «Ответственность за неисполнение денежного обязательства» ГК РФ, неправомерно.

Учитывать ли платежи, подлежащие внесению по графику?

Проценты и налоговая база

Мы рассмотрели некоторые вопросы, которые могут возникнуть у коммерсантов, выкупающих арендуемую ими государственную (муниципальную) недвижимость в рамках Федерального закона N 159-ФЗ, в отношении процентов, выплачиваемых за рассрочку платежа данного имущества. Во-первых, такие проценты рассчитываются в соответствии с законодательством исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
Во-вторых, начисление процентов производится на сумму задолженности по основному долгу без учета НДС. Кроме того (и это в-третьих), проценты начисляются на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, а не на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору. Во всяком случае арбитражная практика такой подход поддерживает.
И еще. Коммерсантам, выкупающим государственное (муниципальное) имущество в рамках Федерального закона N 159-ФЗ и исполняющим при этом роль налоговых агентов, надо взять на вооружение последние разъяснения официальных органов, согласно которым сумма процентов за рассрочку платежа в налоговую базу по НДС не включается.

Это интересно:  Документы удостоверяющие право на земельную долю 2019 год

Выкуп земельного участка по рыночной цене без предоставления рассрочки субъектами малого и среднего предпринимательства

Необходимость выкупа земельного участка субъектами малого и среднего предпринимательства по рыночной цене и без предоставления рассрочки оплаты нарушает конституционный принцип равенства субъектов хозяйственной деятельности

О поддержке малого и среднего предпринимательства не говорит только «ленивый», а согласно опросов этому самому предпринимательству становится все сложнее и сложнее вести свою деятельность, начиная от увеличения числа отчетов, сдаваемых в государственные органы, заканчивая повышением налогового бремени. Однако, как сказал Фридрих Ницше: «То, что нас не убивает нас, делает нас сильнее».

Однако, самое печальное, что качество принимаемых Законов желает лучшего, как говорится «мудрый законодатель начинает не с издания законов, а с изучения их пригодности для данного общества».

Многие помнят принятия ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее по тесту ФЗ №159.

Целью принятие Закона № 159-ФЗ, как следует из его содержания, являлось поддержка малого и среднего предпринимательства, в связи с чем, субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, которое они могут реализовать в порядке, упрощенном по отношению к общим правилам приватизации (вне конкурсных процедур).

Президиум ВАС РФ выпустил информационное письмо от 05.11.2009 года №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которое позволило облегчить разрешение судебных споров возникающих между правоприменителями ФЗ №159 и субъектами малого и среднего предпринимательства.

На сегодняшний день, льготный порядок выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства продлен до 01.07.2018 года.

Многим удалось реализовать свое право, однако, не урегулированным остался вопрос, порядка выкупа земельного участка, находящегося под выкупаемым зданием.

Это интересно:  Порядок определения размеров земельных долей 2019 год

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 5 части 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 действие ФЗ №159 не распространяется на отношения по выкупу земельного участка, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации

Эту правовую позицию поддержал и Верховный Суд РФ в Определении от 06.06.2017 года по делу №306-ЭС17-737, отменяя состоявшиеся судебные акты принятые в пользу Общества, являющегося субъектом малого и среднего предпринимательства указал, что если в рамках реализации права на выкуп арендуемого имущества в соответствии с ФЗ №159-ФЗ выкупается земельный участок, то его стоимость определяется исходя из рыночной оценки.

Указанная правовая позиция на практике свелась к следующему, если субъект малого и среднего предпринимательства намерен выкупить арендованное им здание, то помимо здания он приобретает и земельный участок, здание он приобретает по правилам, определенным ФЗ №159 в том числе с правом рассрочки выплаты выкупной стоимости на пять лет, то земельный участок он приобретает по правилам ФЗ №178 от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» по рыночной стоимости без права на рассрочку, что в свою очередь заставляет отказываться от реализации права на выкуп или выводить большие средства из оборота субъекта.

Надеемся, что рано или поздно законодатель урегулирует данный вопрос и внесет изменения в положения ФЗ №159 указав, что земельные участки, находящиеся под выкупаемым субъектом малого и среднего предпринимательства зданием, приобретается по правилам ФЗ №159, что позволит применить рассрочку для выплаты его выкупной стоимости.

Адвокат Коллегии «Терновцов и партнеры»
Терновцов Александр

Статья написана по материалам сайтов: ternovtsov.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector