+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Залог ипотека земельных участков земельное право 2019 год

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Ипотека (залог недвижимости) земельного участка

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой ( статья 168 ).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса . Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. (Пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

Если лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой. В остальных случаях, если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству:

Определяя предмет залогового обязательства и основания обращения взыскания на недвижимое имущество, суды руководствуются положениями главы 11 ФЗ «Об ипотеке», предусматривающими особенности ипотеки земельных участков.

Часть 2 ст. 69 Закона «Об ипотеке» соотносится с п. 3 ст. 340 ГК РФ , который предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В данной связи Постановлением Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было дано соответствующее разъяснение.

Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае обращения взыскания на предприятие, здание или сооружение, принадлежащее залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, лицо, которое приобретает это имущество в собственность, получает тот же объем прав на данный земельный участок, что и прежний собственник имущества. (» Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества , в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенное Астраханским областным судом).

Между сторонами не было установлено, что строящиеся или построенные здания и сооружения на земельном участке, находящемся в залоге, не будут находиться в залоге. Соответственно, на жилой дом, принадлежащий заявителю с момента государственной регистрации права, возникает ипотека в силу закона:

Истец обратилась в суд с требованиями о признании действий Управления Росреестра по Московской области по производству государственной регистрации ипотеки в силу закона на жилой дом незаконными и об обязании погасить соответствующую регистрационную запись.

В удовлетворении требований отказано, при этом суды указали следующее. В соответствии со ст. 64 федерального закона «об ипотеке»: если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Как видно из договора об ипотеке, между сторонами не было установлено, что строящиеся или построенные здания и сооружения на земельном участке, находящемся в залоге, не будут находиться в залоге. Соответственно, на жилой дом, принадлежащий заявителю с момента государственной регистрации права, возникает ипотека в силу закона.

Техническая ошибка, допущенная при регистрации, была исправлена, и внесена запись о регистрации ипотеки на жилой дом. Доказательств, что оспариваемыми действиями УФРС по Московской области нарушены права и законные интересы заявителя суду представлено не было.

Установив, что обязательство перед Банком не исполнено, суд удовлетворил требования Банка и обратил взыскание на законченный строительством объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен, а также право аренды земельного участка, определив начальную продажную цену исходя из заключения судебной экспертизы:

В обеспечение исполнения обязательства по вышеприведенному кредитному договору между Банком и У-ым А. заключены договора ипотеки недвижимого имущества:

от 27.08.2007г. предметом залога выступает объект незавершенного строительства – кафе, общей площадью 483,90 кв.м., процент готовности объекта составляет- 40%, а также земельный участок, площадью 1438 кв.м., на котором находится объект недвижимости.

по договору ипотеки от 01.11.2007г. в залог переданы: жилой дом, в том числе нежилые встроенные помещения: общей площадью 54,7 кв.м.,

договором ипотеки от 01.11.2007г. в залог преданы: торгово-остановочный комплекс, площадью 63,4 кв.м., право аренды земельного участка площадью 86,84 кв.м.,

Положениями п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке абз. 2, а также п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Это интересно:  Правовой режим земель общего пользования 2019 год

Исходя из требований ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», правила данного Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, правила, установленные для ипотеки зданий и сооружений, применимы и к залогу незавершенного строительством объекта, если законом не установлено иное.

Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применительно к ипотеке зданий, строений и земельных участков установили два правила.

Первое из этих правил, сформулированное в п. 3 ст. 340 ГК РФ , предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно второму правилу, изложенному в п. 4 ст. 340 ГК РФ, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Особенность в том, что ипотека не завершенного строительством объекта допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка. Более того, действующее законодательство допускает ипотеку строящихся жилых домов.

Поскольку ответчиком завершено строительство кафе, расположенного по адресу: Астраханская область Камызякский район г. Камызяк ул. Молодежная, выступающего по договору ипотеки в качестве объекта незавершенного строительства, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости заложенного по договорам ипотеки имущества.

Установив, что обязательство перед Банком не исполнено, суд удовлетворил требования Банка и обратил взыскание на законченный строительством объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен, а также право аренды земельного участка, определив начальную продажную цену исходя из заключения судебной экспертизы. (» Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенное Астраханским областным судом).

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара:

При установлении и регистрации ипотеки в силу закона на приобретаемый на имя одного из супругов земельный участок предварительного выделения в натуре земельного участка из общей совместной собственности не требуется, предоставление нотариально заверенного согласия супруга ответчика на приобретение земельного участка законом не предусмотрено.

Истец обратилась в суд с иском к ответчику С.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части соглашения о его залоге, указав, что она заключила договор покупки земельного участка, где она сейчас проживает, с ответчиком.

В иске отказано, областной суд, оставляя решение без изменения, указал следующее.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Разрешая настоящий спор по существу, суд установил, что, подписывая договор купли-продажи земельного участка, ответчик согласилась со всеми указанными в нем условиями, в том числе и с п. 4 Договора, касающегося ипотеки, при регистрации права собственности в Территориальном органе Федеральной регистрационной службы по Астраханской области истец подписала заявление об ограничении права собственности на земельный участок, при этом каких-либо заявлений или замечаний от нее не поступило, в связи с чем обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности, ст. 34 СК РФ не исключает возможность приобретения имущества на имя одного из супругов, в связи с чем при установлении и регистрации ипотеки в силу закона на приобретаемый на имя одного из супругов земельный участок предварительного выделения в натуре земельного участка из общей совместной собственности не требуется.

Судебная коллегия также считает обоснованными выводы суда со ссылкой на ст. 35 СК РФ , ст. ст. 164 , 131 ГК РФ о том, что предоставление нотариально заверенного согласия супруга ответчика на приобретение земельного участка законом не предусмотрено, так как в данном случае не требуется государственная регистрация сделки. ( Кассационное определение Астраханского областного суда от 12 января 2011 года , по делу №33-93/2011)

Право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания.

Ипотека (залог) земельных участков.

По договору об ипотеке залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя, при этом имущество, на которое установлена ипотека, в отличие от общих правил о залоге, остается во владении и пользовании залогодателя (п.1 ст.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Таким образом, ипотека земельных участков является частным случаем ипотеки, которая, в свою очередь, является частным случаем залога.

Ипотека известна гражданскому праву с древних времен, получила свое название от камня, который по римскому праву ставился на земельный участок, переданный в ипотеку (своеобразная государственная регистрация ипотеки).

Правовой режим ипотеки земельных участков устанавливается Гражданским кодексом РФ, ЗК, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Это интересно:  Какой налог на землю в крыму 2019 год

Сторонами договора ипотеки земельного участка являются залогодатель (собственник или арендатор земельного участка, во втором случае предметом ипотеки является право аренды) и залогодержатель. Залогодержателем признается лицо, которому предоставляется право требовать обеспечения основного обязательства за счет заложенного (переданного в ипотеку) земельного участка.

Предметы договоры ипотеки:

1. Земельный участок, прошедший кадастровый учет и пр. (см. о предмете договора купли-продажи земельного участка). Обязательное приложение к договору ипотеки земельного участка – кадастровый план заложенного земельного участка. Должны быть указаны кадастровый номер, целевое назначение, разрешенное использование передаваемого в ипотеку земельного участка.

2. Право аренды земельного участка (см. дополнительно вопрос №28).

В ипотеку не могут передаваться земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте (см. вопрос №2), а также иные земельные участки из состава государственных (муниципальных) земель.

Цена земельного участка при передаче его в ипотеку определяется соглашением сторон, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Залогодатель вправе осуществлять застройку переданного в ипотеку земельного участка, но в таком случае право требования залогодержателя распространяется и на возводимые здания, строения, сооружения.

Договор ипотеки земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», считается заключенным с момента государственной регистрации.

В случае обращения взыскания на заложенный земельный участок должны быть сохранены его целевое назначение и разрешенное использование. При ипотеке земельного участка сельскохозяйственного назначения обращение взыскания на заложенное имущество происходит только после сбора урожая.

Наследование земельных участков.

По наследству переходят право собственности, право пожизненного наследуемого владения.

Особенности наследования земельного участка определены в ст.ст.1181,1182 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По общему правилу наследование земельного участка, в соответствии со ст.1181 Гражданского кодекса РФ, происходит на общих основаниях, при наследовании по наследству переходят собственно земельный участок, но и, что очевидно, поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на земельном участке лес и растения.

В соответствии со ст.1182 Гражданского кодекса РФ, раздел между наследниками земельного участка возможен только в том случае, если возможно использование образуемых в результате раздела земельных участков в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; в противном случае земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка, остальным наследникам предоставляется компенсация (в порядке ст.1170 Гражданского кодекса РФ). Напомним, что преимущественным правом на неделимую вещь, в соответствии со ст.1168 Гражданского кодекса РФ, обладает наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на такую вещь. По мнению академика Ю.К. Толстого, «совершенно очевидно, что преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли земельного участка, на котором ведется хозяйство, имеет наследник, трудившийся в нем, а другим наследникам предоставляется соответствующая компенсация, в порядке, предусмотренном ст.1170 Гражданского кодекса РФ»[1]. В случае, если никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение этим земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности (абз.2 п.2 ст.1182 Гражданского кодекса РФ). Также компенсация выплачивается наследнику земельного участка, входящего в состав имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, если наследник не является членом хозяйства (ст.1179 Гражданского кодекса РФ).

Если в результате наследования земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения поступает лицу, которое не может быть его собственником, в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (иностранцы и др.), последнее обязано произвести отчуждение земельного участка в течение года со дня возникновения права собственности (дня, когда наследник узнал, что стал собственником указанного земельного участка).

Залог под земельный участок: необходимые документы и юридические правила оформления

Право собственности на недвижимость дает человеку возможность не только продавать землю и сдавать ее в аренду, но еще и отдавать ее под залог. Залог под землю помогает получить денежные ссуды, оформить ипотеку или взять кредит. Каким же образом оформляется подобный залог, и какие правила здесь работают?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Что такое залог, и правила его оформления

По сути, залог земельного участка — это та же ипотека, при которой недвижимость остается в собственности человека, но лишь до тех пор, пока он исправно выплачивает свои долги. В случае, если должник не выплачивает кредитору положенные суммы или проценты, земля может быть отчуждена в пользу последнего.

В качестве кредитора может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Для подтверждения прав обоих сторон необходимо заключать грамотно составленный договор о залоговых обязательствах. Только после составления подобного договора, заключенная сделка считается действительной.

  1. При оформлении залога имущество остается в собственности, но ограничиваются права распоряжения им.
  2. Если земельный участок оформлен на несколько долевых собственников, залог оформляется лишь в том случае, если получено письменное согласие всех дольщиков.
  3. Не допускается наложение залоговых обязательств на землю, находящуюся в муниципальной или государственной собственности.
  4. Если земля находится в пожизненном, наследственном владении, под нее также нельзя взять залог.
  5. В кредитном договоре на землю может указываться конкретная сумма выплат, а также проценты, которые необходимо выплатить за долговые обязательства.

Главное правило оформления залога под землю — это доказательство того, что недвижимость принадлежит именно этому собственнику. Для подтверждения своих прав на землю, человек может предоставить кадастровый паспорт. Оформить залог под земельный участок может не только собственник, но и арендатор недвижимости.

С оформлением залога должен быть согласен не только арендатор, но и арендодатель. Оформление залога в данном случае возможно лишь тогда, когда это не противоречит Федеральному закону.

Статус земельного участка прописывается в кадастровом паспорте. Однако, если земля (даже если она государственная) находится в аренде, залоговые сделки с ней возможны. Так, арендатор может сдать свои арендные права в залог при согласии собственники недвижимости.

Это интересно:  Налог на землю раменский район 2019 год

Условия и правила оформления кредита

Оформление кредитных обязательств под земельный участок — дело весьма сложное и трудоемкое. Здесь важно собрать весь пакет документов, необходимых для оформления залога, учесть все имеющиеся нюансы. Какие же документы могут понадобится человеку в том случае, если происходит оформление кредита под залог земли?

  1. Кадастровый паспорт с указанием всех сведений о земле.
  2. Все документы, указывающие возможные права третьих лиц на землю
  3. Межевой план участка, где имеется вся информация касательно недвижимой собственности.
  4. Бумаги, подтверждающие рыночную стоимость земли, подписанные профессиональным оценщиком.
  5. Правильно составленный договор о залоге.

Все эти документы должны наглядно подтверждать право собственности заемщика на землю. Ему необходимо предоставить полный спектр информации о земельном участке, а также о количестве собственников, имеющих права на данную недвижимость.

Если недвижимость оформлена на нескольких лиц, требуется специальный документ, письменно подтверждающий их согласие на оформление кредита под залог земельного участка.

Помимо этого необходимо правильно составить договор наложения залоговых обязательств на землю. В таком договоре прописывается информация о владельце недвижимости, о залогодателе, о предмете сделки и стоимости земли. Вся эта информация помогает грамотно оформить сделку, дабы после заключения договора никаких вопросов у обеих сторон не возникало.

В данном договоре обычно прописываются и залоговые обязательства (например, размер выплат и сумма уплачиваемых %).

Используя правильно составленный договор о залоговых обязательствах, обе стороны могут доказать свои права в том случае, если они были нарушены. Также в данном договоре прописывается размер выплат, который не может быть увеличен. Если ли залогодержатель требует увеличения выплачиваемой суммы, владелец земли вправе обратиться в суд.

Еще одна важнейшая бумага — это оценочный лист, рассказывающий об истинной стоимости земли. Оценка производится профессионалом на основе целой группы критериев. О каких же критериях идет речь?

  1. Местоположение участка и его удаленность от города.
  2. Размер участка и плодородность местных земель.
  3. Наличие на участке построек.
  4. Целевое назначение данной земельной собственности.
  5. Наличие коммуникаций на участке (газ, свет, водоснабжение).

Оценка обязательно производится в денежном эквиваленте, и итоговая сумма не должна быть меньше кадастровой цены на землю.

Обычно залогодатель оставляет за собой группу прав на землю. Так, например, он может возводить на данном участке земли сооружения без ведома залогодержателя. В дальнейшем залогодатель может распоряжаться данными постройками по своему усмотрению.

В п.1 ст.64 ФЗ закона «Об ипотеке» прописывается, что человек может передать в залог землю без тех построек, что расположены на ней.

Также собственник может сдать в залог не все постройки, а лишь некоторые из них.

Человек, взявший кредит под земельный участок обязан позаботиться о том, чтобы земля находилась в прежнем состоянии, ее показатели плодородности не изменялись. Если какие-то показатели земельного участка изменятся, залогодержатель вправе потребовать пересмотра оценки недвижимости.

Ипотека и правила заполнения договора на залог

Многие банки предпочитают не выдавать ипотеку под залог земельного участка. Все дело в том, что с данным процессом связаны определенные риски, ведь определить истинную стоимость недвижимости иногда слишком сложно. К тому же, земля может внезапно потерять свою прежнюю ценность.

Именно поэтому банки предпочитают не производить выдачу ипотеки под земельные участки из-за слишком большого процента рисков.

Под землю может быть выдан как целевой, так и нецелевой кредит. Целевое ипотечное кредитование — выдача денежной суммы именно на покупку квартиры или дома, нецелевой вариант подразумевает трату денежных средств на любые цели.

Банки предпочитают выдавать целевой займ под землю, причем на конкретную сумму. Практически всегда земельный участок не может покрыть более 50% от выдаваемой суммы.

Для оформления ипотеки необходимы все те же документы, что и для заключения залогового соглашения. Вот только банки еще требуют сведения, подтверждающие платежеспособность клиента (записи в трудовой книжке, справки 2-НДФЛ). Также банки требуют оригиналы и копии паспортов тех лиц, что принимают участие в данной сделке.

При оформлении кредита или ипотеки под земельный участок в расчет истинной стоимости земли берутся и все сооружения, возведенные собственником. Однако, если в процессе выплаты залоговых обязательств, человек возводит на участке новые постройки, на них кредит и ипотека не распространяются.

Договор на оформление кредита под залог земельной собственности практически всегда имеет один и тот же вид. Если договор заключают между собой физические лица, то в соответствующих полях указываются их ФИО и паспортные данные. Если же договор заключается между юридическими лицами, в документе прописываются сведения о генеральном директоре и полном названии компаний.

В соответствующем договоре указываются права и обязанности залогодержателя и залогодателя. Также в документе прописываются все сведения касательно земли и места расположения участка. В соответствующих полях указывается сумма выплат, срок выдачи кредита или ипотеки, а также правила действия обоих лиц в случае нарушения условий договора.

Данный документ считается действительным лишь в том случае, если он подписан двумя сторонами (как в случае с физическими, так и в случае с юридическими лицами).

Конечно, оформление кредита под залог земельного участка — процесс сложный и трудоемкий. Далеко не все банки сотрудничают с теми клиентами, которые хотят взять определенную сумму под залог земельной недвижимости. И все же, правильно составив договор о совместном сотрудничестве и собрав все необходимые документы, человек сможет оформить залог без посредников и за короткий срок.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Статья написана по материалам сайтов: studopedia.net, lawyer-consult.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector