+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Залог самовольной постройки 2019 год

Суть дела

В 2012 г. АО «С-Гений» (далее — залогодатель) заключило договор ипотеки с ООО «Банк „МБА-Москва“» (далее — банк). Залогодатель передал в залог банку нежилое помещение площадью почти 3000 кв. м. и право аренды земельного участка в обеспечение заемных обязательств ООО «Рома С Компания А». Ипотеку зарегистрировали в ЕГРП. Заемщик кредитные обязательства не исполнил. В 2016 г. банк обратился с иском в суд, который принял решение обратить взыскание на заложенную недвижимость в пользу банка.

Однако залогодатель явно не собирался расставаться со своим имуществом и подал иск о признании договора ипотеки недействительным. Он ссылался на злоупотребление со стороны бывшего директора, который передал в залог незаконно реконструированное здание. В нем был построен дополнительный этаж и обустроено подвальное помещение. В результате площадь здания увеличилась на 1500 кв. м. Залогодатель указал, что положения ст. 222 ГК РФ о самовольных постройках распространяются в том числе на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). То есть в залог было передано здание с признаками самовольной постройки. При этом лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (ст. 222 ГК РФ). Это означает, что сделка по передаче в залог незаконно реконструированного здания ничтожна (ст. 168 ГК РФ).

Одновременно в дело вступил единственный акционер залогодателя в качестве третьего лица. Акционер заявил, что сделка недействительна еще и потому, что он не давал согласие на ее совершение.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции признал договор ипотеки ничтожным, причем сразу по двум основаниям. Во-первых, он подтвердил, что реконструированное здание является самовольной постройкой. При этом суд не принял во внимание довод банка о том, что залогодатель злоупотреблял своими правами, ссылаясь на такое основание недействительности. В частности, банк заявлял, что залогодатель сам незаконно реконструировал здание, потом передал его в залог, а когда дело дошло до обращения взыскания на эту недвижимость, он решил оспорить сделку. Кроме того, суд поддержал залогодателя в том, что тот не мог легализовать самовольную постройку из-за наличия в реестре записи о регистрации ипотеки.

Во-вторых, суд указал, что поскольку сделка являлась крупной, для совершения оспариваемого договора ипотеки требовалось одобрение акционера. Здесь, правда, все оказалось не так просто. Дело в том, что в процессе рассмотрения дела банк представил копии выписок из реестра акционеров, которые ему представил залогодатель при заключении договора ипотеки. В этих выписках в качестве акционера было указано одно лицо (оно же директор залогодателя), тогда как фактически акционером было совершенно другое. Также суд отклонил заявление банка о пропуске срока исковой давности.

Апелляционная инстанция отменила решение первой инстанции и отказала залогодателю в иске. Суд решил, что договор ипотеки являлся не ничтожной, а оспоримой сделкой. И срок исковой давности для ее оспаривания (один год) уже истек. Одновременно апелляция признала, что банк является добросовестным залогодержателем. Он не должен был знать о совершении сделок с нарушением корпоративного порядка их одобрения. Ведь если в обществе один акционер, который одновременно является директором, то одобрение крупной сделки не требуется. А залогодатель как раз представил банку выписку из реестра, из которой следовало, что директор является одновременно акционером общества. В такой ситуации у банка не было оснований требовать от залогодателя дополнительные документы. А вот вопрос о ничтожности сделки в силу того, что здание имело признаки самовольной постройки, апелляция обошла вниманием.

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции. В основу его позиции тоже легли только корпоративные основания. Суд указал, что сделка требовала одобрения акционера, поскольку, как выяснилось, директор и акционер — разные лица. При этом он отказался признать банк добросовестным залогодержателем, поскольку тот, являясь профессиональным участником финансового рынка, вправе был затребовать любую информацию, в том числе регистрационный журнал общества, из которого бы он смог увидеть, что акционер залогодателя — другое лицо. Но банк этого не сделал.

Это интересно:  Порядок рассмотрения земельных споров 2019 год

Позиция ВС РФ

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила постановление кассации и оставила в силе постановление апелляционной инстанции. То есть залогодателю не удалось оспорить договор ипотеки.

Вывод кассации о ничтожности ипотеки из-за отсутствия ее одобрения со стороны акционера коллегия посчитала необоснованным. Она указала, что при рассмотрении иска о признании недействительной крупной сделки или сделки с заинтересованностью нужно исследовать вопрос о добросовестности контрагента общества. Сделка не может быть признана недействительной, если будет установлено, что другая сторона не знала и не должна была знать о несоблюдении установленного корпоративным законодательством порядка одобрения такой сделки (ст. 79, 84 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», подп. 3 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью»). В противном случае на добросовестного контрагента при отсутствии к тому оснований будут возлагаться риски последствий, связанных с нарушением обществом, его участниками и органами управления при заключении договора требований, предусмотренных Федеральным законом от 26.12.95 № 208-ФЗ и определяющих, прежде всего, внутренние взаимоотношения в самом обществе.

У банка как у разумного участника оборота не должно было возникнуть сомнений в правдивости заявлений директора залогодателя. Ведь директор представил ему выписку из реестра, в которой было указано, что он же и является акционером. Вывод кассации о том, что банк должен был истребовать иные документы (регистрационный журнал), ошибочен. Кассация в нарушение сложившейся судебной практики неверно возложила на банк бремя доказывания собственной добросовестности. Наоборот, недобросовестность банка обязан был доказать залогодатель и его акционер, подтвердив, что банк располагал иной информацией об акционерах. Однако такого рода документы не были представлены.

Также ВС РФ отметил, что у акционера залогодателя вообще не было полномочий на оспаривание сделки по данному основанию (п. 37 постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 № 19 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона „Об акционерных обществах“).

Коллегия отметила, что необоснованно и требование залогодателя о признании ипотеки ничтожной из-за передачи в залог незаконно реконструированного здания. Она указала, что поскольку иск о признании объекта самовольной постройкой в другом процессе не рассматривался, суды не должны были исследовать в этом деле обстоятельства, связанные с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил при реконструкции нежилого здания. Запись о правах добросовестного залогодержателя на здание можно аннулировать лишь в случае принятия решения о сносе самовольной постройки и его исполнения (абз. 3 п. 23 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Кроме того, залогодатель как собственник нежилого здания должен был обладать полной информацией об этом объекте. Он выразил волю на передачу здания в ипотеку, подписав договор и представив необходимые документы для государственной регистрации обременения, при этом не оспаривал сделку вплоть до возбуждения в суде производства по делу об обращении взыскания на заложенное имущество. Также залогодатель не предпринял никаких мер к устранению недостатков недвижимости, которые якобы имели место, путем приведения здания в надлежащее состояние. Это означает, что иск направлен исключительно на снятие обременения с одновременным сохранением как самого объекта в натуре, так и записи в государственном реестре о праве собственности залогодателя на него. Такое поведение указывает на злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

Таким образом, поскольку залогодатель, оспаривая договор ипотеки, действовал недобросовестно, а решение о сносе нежилого здания как самовольной постройки не принималось, сделку нельзя признать ничтожной.

Заложить, чтобы спасти (Кузина М.)

Дата размещения статьи: 11.05.2016

Самовольные постройки возникают по разным причинам. Однако рано или поздно такой объект становится причиной конфликтов: одна сторона выходит с требованиями о сносе строения, которое не оформлено надлежащим образом, а вторая стремится сохранить возведенный объект. В этом противоборстве интересов спасти спорный объект может. третья сторона. То есть у владельца такого объекта появляются дополнительные доводы в пользу сохранения строения, когда постройка обременена интересами третьих лиц.

Какие риски несет залогодержатель, которому в залог передается земельный участок

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Какие риски несет залогодержатель, которому в залог передается земельный участок с незарегистрированным домом на нем (иным строением)?

Это интересно:  Право распоряжения земельным участком предполагает 2019 год

Ответ

: По общему правилу, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Учитывая, что права на строения не зарегистрированы в установленном порядке, имеются основания полагать, что данное строение не является самостоятельным объектом гражданских прав, в связи с чем право залога на строение не распространяется. Наличие на земельном участке строений, права на которые не зарегистрированы может сказаться на рыночной стоимости земельного участка, в случае его реализации с торгов, однако данный факт не влияет на возможность реализации самого земельного участка. Также можно сделать вывод, что права собственности на строение может зарегистрировать только владелец земельного участка в соответствии с нормами ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (т.е. залогодатель), в связи с чем, третьи лица не смогут зарегистрировать права на данное строение, поскольку отсутствие прав на з/у исключает данную возможность.

Остались вопросы по залогу? Ответ найдется в Системе Юрист

Залогодержателю имеет смысл также выяснить, не является ли возведенное строение самовольным, строительство которого осуществлялось без разрешения. Дело в том, что самовольная постройка может быть снесена в судебном порядке. В п. 22 Постановление Пленума ВС РФ№ 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 очерчивается круг лиц, имеющих право на иск о сносе самовольной постройки. Исходя из данных разъяснений, можно предположить, что иск может предъявить как обладатель вещного и не вещного права. Таким образом представляется, что залогодержатель земельного участка также вправе (наряду с другими лицами), требовать сноса самовольного строения на участке, поскольку оно само по себе затрудняет или даже препятствует продаже участка в порядке реализации залога.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

«Частью 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества.

Таким образом, именно с момента государственной регистрации недвижимое имущество становится объектом гражданских прави может быть включено в конкурсную массу должника в целях последующей реализации для удовлетворения требований кредиторов.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды установили, и лица, участвующие в деле, не оспаривают, что объект недвижимости — двухэтажное здание приблизительной площадью около 500 кв. м, расположенное на заложенном земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, ул. Инженерная, 14, является самовольной постройкой.

Принимая во внимание положения перечисленных норм материального права, учитывая, что объекты самовольного строительства не являются объектами гражданских прав, суды пришли к правильному выводу о том, что находящееся на заложенном земельном участке указанный выше объект незавершенного строительства не может являться предметом залога и норма, предусмотренная частью 1 статьи 64 Закона об ипотеке, применению в рассматриваемом случае не подлежит, так как устанавливает право залога только на те находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя, которые можно признать объектами гражданских прав. Следовательно, отсутствие государственной регистрации на данные объекты препятствует распространению на них действия статьи 64 Закона об ипотеке.*

Это интересно:  Земельный участок как объект права представляет собой 2019 год

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявление конкурсного управляющего должника и утвердили положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника»

Самовольную постройку просят убрать из ипотеки // Новые экономические споры в ВС

Перечень других дел, переданных на пересмотр, приведен в конце заметки.

(1) Можно ли оспорить списание по кредиту как недобросовестную сделку, если банк отказался раскрывать налоговой данные о других счетах предпринимателя? (банкротство ИП Марины Бадахян)

Межрайонная ИФНС № 2 по Республике Бурятия доначислила предпринимательнице Марине Бадахян 12,5 млн руб. налогов и 2,2 млн руб. пеней. Но попытки обратить взыскание на деньги на ее расчетном счете, открытом для ИП в Сбербанке, успеха не принесли. Решение об обращении взыскания на расчетный счет было принято в конце августа 2011 года, а деньги на этот счет перестали поступать еще в июле.

ФНС полагает, что Марина Бадахян сознательно перестала проводить операции по счету ИП и пользовалась другими счетами. Инспекция о них не знала, а Налоговый кодекс на тот момент не обязывал банки сообщать о счетах физлиц, не являющихся расчетными. С этих счетов Марина Бадахян сняла большие суммы — более 120 млн руб. Сбербанк знал о налоговых требованиях, но о других счетах не сообщил.

Суды требования ФНС не удовлетворили, считая, что платежи были проведены в соответствии с графиком погашения кредита и являются обычной хозяйственной деятельностью банка. Оснований подозревать наличие признаком неплатежеспособности у банка не было. А направление запросов о наличии иных счетов у Марины Бадахян не указывает на недобросовестность банка. Сбербанк не исполнил требования налоговиков только потому, что в тот момент еще не окончилось производство по оспариванию предпринимательницей решения ФНС о доначислении (оно в итоге закончилось не в ее пользу).

В своей жалобе в ВС ФНС пишет, что если бы приставы знали обо всех счетах предпринимательницы, то могли бы приостановить операции по ним и взыскать средства в бюджет. А платежи по кредиту вообще не были бы проведены. Действия банка направлены на обход закона, что недопустимо по ст. 10 Гражданского кодекса, считает заявитель.

ВС рассмотрит это дело 21 сентября.

(2) Может ли залогодатель оспорить ипотеку, воспользовавшись тем, что объектсамовольная постройка? (АО «С-Гений» против ООО «Банк “МБА-Москва”»)

В этом деле спор идет о двух взаимосвязанных проблемах. Первая — может ли тот, кто передал в залог самовольную постройку, оспорить впоследствии ипотеку, ссылаясь на то, что оборот самовольных построек запрещен? Вторая проблема касается применения срока исковой давности.

Суды, удовлетворившие иск (первая инстанция и кассация), решили применить правила о самовольной постройке. А апелляция, вставшая на сторону ответчика, эту тему обошла. В заявлении о передаче дела на пересмотр ответчик обращает внимание, что запрет на оборот самовольных построек истец использует, можно сказать, не по назначению: не для того, чтобы признать здание самовольной постройкой, а чтобы снять обременение. При этом сам истец не принимает мер для приведения здания в состояние до реконструкции или для его сноса. Это напоминает аргументацию об эстоппеле. Возможно, экономическая коллегия решится его применить в этом деле.

Проблема исковой давности имеет две стороны. Во-первых, применима ли здесь в принципе исковая давность. Первая инстанция и кассация решили, что так как спор идет о нарушении права истца, не связанном с лишением владения, то давность к иску применяться не должна. О том, что приоритет должны иметь правила об оспаривании сделок, суды не упомянули. Во-вторых, с какого момента начал течь давностный срок. Истец полагает, что с того момента, как сменился акционер (в определении не уточняется, когда это произошло), с чем согласилась апелляция.

ВС рассмотрит это дело 21 сентября.

А18-572/2012 Глава КФХ в Ингушетии взыскивает ущерб 671 млн руб. с Минобороны за незаконное изъятие земли. Правильно ли суды оценили обстоятельства дела?

Статья написана по материалам сайтов: xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai, www.law.ru, zakon.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector