+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что делать, если земельный участок больше, чем по документам

Наиболее существенными характеристиками любого земельного участка, которые определяются как уникальные и позволяют однозначно определить этот участок как объект недвижимости, являются местоположение границ и площадь.

Об этом гласят требования Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (п.1 статьи 7 ФЗ №221-ФЗ от 24.07.2007 г.).

Возникающая необходимость уточнения местоположения границ и площади земельных участков обусловлена рядом причин. Рассмотрим их.

  1. Имеющиеся кадастровые сведения о земельном участке не соответствуют нормативным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков ( п.3 ст.25 и п.4 ст.27 Закона о кадастре).
  2. При уточнении местоположения границ земельных участков зачастую фактическая площадь земельного участка, установленная при межевании, не соответствует площади земельного участка, указанной в правоустанавливающих документах на этот участок.

Такие расхождения могут быть как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения площади земельного участка по сравнению со сведениями в документах на него.

Уточнённая площадь земельного участка не должна быть больше площади участка, отражённой в документах и государственном кадастре или акте органа местного самоуправления на величину, большую предельного минимального размера земельного участка.

Минимальный размер земельного участка определяют исходя из п. 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ:

предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства устанавливаются законами субъектов РФ, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства-нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

  • S min = 300 м 2 = 3 сот = 0.03 га — для участков ИЖС;
  • S min = 600 м 2 = 6 сот.= 0.06 га – для участков для ведения дачного хозяйства;
  • S min = 200 м 2 = 2 сот. = 0.02 га — для садоводческих участков;
  • S min = 18 м 2 — для индивидуальных гаражей;
  • S min = 5 м 2 — для размещения временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения на данных земельных участках объектов недвижимого имущества.

В каких пределах возможно расхождение площадей земельного участка, указанных в правоустанавливающем документе и на кадастровом плане

  • Если уточнённая площадь земельного участка оказалась больше, чем по документам, то земельный участок можно зарегистрировать, если:

S уточн. (S по док-там Smin) ,

где S min — предельный минимальный размер земельного участка, установленный для земель соответствующего целевого назначения.

Пример 1

По наследству на садоводческий земельный участок в Ленинградской области значатся 6 соток, а на новом плане площадь участка составляет 12 соток:

  • Sфакт. = 12 сот.
  • S по док-там = 6 сот.
  • S факт.. > S по док-там
  • S min = 500 м 2 — для садоводческих участков в Ленинградской области
  • S уточн. S уточн.

Поскольку кадастровый план является обязательным приложением к правоустанавливающему документу, представляемому для государственной регистрации прав, то при наличии расхождения площадей на плане и в документе регистрирующий орган вправе полагать, что представлен план не того объекта, на который заявляются права, и отказать в регистрации.

Пример 2

Согласно акту органа местного самоуправления, гражданину в Санкт-Петербурге предоставлялось в собственность для строительства индивидуального дома 12 соток., а на новом плане площадь участка составляет 9 соток.

  • Sфакт. = 9 сот.
  • S по док-там = 12 сот.
  • S по док-там.> Sфакт
  • S min = 300 м 2 (0.03га) для участков ИЖС в Санкт-Петербурге
  • S уточн. (S по док-там — Smin) = 12 сот. — 3 сот. = 9 сот.
  • Sфакт. = S уточн.,то есть не превышает уточнённой площади земельного участка. Такой земельный участок подлежит регистрации.

Если предельный минимальный размер земельных участков соотвествующего назначения (ИЖС, садовый, для ведения дачного хозяйства и т.д.) не установлен, уточнённая площадь земельного участка не дольша быть больше чем на 10% площади земельного участка по документам (сведениям в государственном кадастре недвижимости) . Требования ч.1 п.5 ст. 27 Закона о кадастре:

Содержание

Земельный участок больше чем по документам

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Пушкино Московская обл.

Пушкинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи А. Ж.И.

при секретаре К. Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н.В.Я. к администрации Пушкинского муниципального района о признании права собственности на земельный участок,

Н. В.Я. обратилась в суд с искоыми требованиями к ответчику (адиминистрации муниципального района) о признании права собственности на земельный участок площадью 1095 кв.м. с кадастровым номером, расположенного в Пушкинском районе, в границах межевого плана земельного участка, составленного кадастровым инженером. (земельный юрист)

В обоснование заявленных требований истица- Н.В.Я. указала, что на основании решения Пушкинского городского суда Московской области от 02 июня 2011 года она является собственником 1/2 доли жилого дома и собственником земельного участка площадью 600 кв.м.. Совладельцем жилого дома является С.Т.С.

Границы земельного участка при указанном жилом доме были определены 30 лет назад и оставались неизменными все это время, заборы не переносились, споров с соседями относительно границ конкретного земельного участка не имеется. (земельный юрист)

Подписан акт согласования границ, границы участка согласованы. В ходе проведения геодезических работ выяснилось, что площадь земельного участка составляет 1095 кв.м.

При обращении в кадастровую палату пушкинского района истцу отказано в постановке на кадастровый учет указанного земельного участка площадью 1095 кв.м со ссылкой на то, что площадь земельного участка превышает более чем на десять процентов от площади земельного участка по правоустанавливающим документам. (земельный юрист)

Это интересно:  Иск об узаконении самовольной постройки

Истец полагает, что данный отказ нарушает ее право на оформление земельного участка в собственность в полном размере. Просила суд признать за ней право собственности на земельный участок площадью 1095 кв.м в границах, определенных кадастровым инженером.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Л. исковые требования поддержала, просила удовлетворить, пояснила, что споров по границам нет. Заборы стоят много лет, не переносились, акт согласования границ подписан. (земельный юрист)

Представитель администрации Пушкинского муниципального района по доверенности К. исковые требования не признал, поскольку фактическая площадь земельного участка больше, чем по документам.

Представитель третьего лица ФБУ «Кадастровая палата» в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен (л.д.51). (земельный юрист)

Третье лицо С.Т.С. в судебное заседание не явилась – извещалась.Суд, выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Правоотношения, возникшие между сторонами, регулируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). (земельный юрист)

На основании решения Пушкинского городского суда Московской области от 02 июня 2011г. истец является собственником земельного участка площадью 600 кв.м и 1/2 доли жилого дома, расположенных в Пушкинском районе, что подтверждается представленным в материалы дела решением суда.

В решении суда площадь земельного участка указана 600 кв.м., земельный участок имеет категорию земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка.

По инициативе истца кадастровым инженером А. проведены межевые работы, в результате определены границы земельного участка. Площадь земельного участка составила 1095 кв.м.

Границы согласованы смежными землепользователями, в том числе С.Т.С., А.Н.Н., С.B.К., администрацией сельского поселения Царевское, заместителем начальника управления строительства архитектуры и градостроительного регулирования администрации Пушкинского района, что подтверждается актом согласования границ (л.д.34), в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии спора по границам земельного участка истца. (земельный юрист)

В материалы дела представлен межевой план.

22 ноября 2011 года ФГБУ «ФКП Росреестра по Московской области» принято решение об отказе осуществления кадастрового учета изменений объекта недвижимости по п.п.1 ч.1 ст.27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В решении указано, что имеются противоречия в части сведений о смежном земельном участке по границе 2-н1. В представленном межевом плане по данной границе смежный земельный участок – земли не разграниченной государственной собственности, при этом по сведениям государственного кадастра недвижимости смежным земельным участком является участок с кадастровым номером №1 (земельный юрист)

В результате данного кадастрового учета площадь земельного участка, заявленного к кадастровому учету, определенная с учетом установленных в соответствии с законом требований больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину больше чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Согласно п.п.1 ч.5 ст.27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости. (земельный юрист)

В соответствии со ст.33 ЗК РФ:

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

2. Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для целей, предусмотренных правилами пункта 1 настоящей статьи, устанавливаются:

  • федеральными законами — из земель, находящихся в федеральной собственности;
  • законами субъектов Российской Федерации — из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;
  • нормативными правовыми актами органов местного самоуправления — из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.

Из межевого плана земельного участка следует, что по границе от точки 1 до точки 2 и от точки 2 до точки н1, которая в совокупности представляет собой одну прямую линию, земельный участок имеет следующие смежества: от точки 1 до точки 2 участок с кадастровым номером № владелец которого подписал акт согласования границ, а от точки 2 до точки н1 — земли неразграниченной государственной собственности, администрацией сельского поселения Царевское акт согласования границ также подписан. (земельный юрист)

Согласно ч.1 ст.39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с ч.2 ст.40 данного закона, местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая. (земельный юрист)

Таким образом, границы спорного участка согласованы со всеми заинтересованными лицами – владельцами смежных земельных участков, споров по границам не выявлено.

В соответствии с Решением Совета депутатов Пушкинского муниципального района Московской области № 130/24 от 18.02.2009г. «О нормах предоставления гражданам земельных участков на территории Пушкинского муниципального района» минимальный размер земельного участка для индивидуального жилищного строительства в сельских населенных пунктах составляет 0,05 га, максимальный размер – 0,30 га. (земельный юрист)

Это интересно:  Нужно ли регистрировать договор безвозмездного пользования землей

Согласно заключению кадастрового инженера площадь земельного участка составила 1095 кв.м. Расхождение уточненной площади земельного участка и площади, указанной в правоустанавливающих документах, составляет 495 кв.м. и не превышает величину предельного минимального размера земельного участка, установленного для вида разрешенного использования (целевого назначения) данного земельного участка (л.д.29).

Границы ранее учтенного земельного участка заявителя не были установлены в соответствии с действующим земельным законодательством, что подтверждается кадастровым паспортом (л.д.38), в связи с чем площадь предоставленного Н. В.Я. в собственность земельного участка подлежала уточнению. (земельный юрист)

Категория ранее учтенного земельного участка установлена и распространяется на земельный участок в уточненных границах, поэтому требования истца подлежат удовлетворению.

Иск Н. В.Я. к администрации Пушкинского муниципального района о признании права собственности на земельный участок удовлетворить.

Признать за Н. В.Я. право собственности на земельный участок площадью 1095 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, в границах плана земельного участка, выполненного кадастровым инженером А. (земельный юрист)

Решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение одного месяца.

Что делать, если при межевании земельный участок оказался больше или меньше чем по документам

При проведении межевания, ранее установленные границы участка могут измениться как в большую сторону, так и в меньшую.

В связи с этим у владельца участка может возникнуть целый ряд проблем, среди которых споры с соседями о границах смежных наделов, невозможность постановки земли на кадастровый учет в ЕГРН, расположение объектов коммуникации и объектов недвижимости вне границ собственного участка.

Правовые основания для изменения площади

Есть целый ряд правовых оснований, при наступлении которых реальная площадь земельного надела может быть увеличена по сравнению с той, которая до этого была указана в кадастровых документах на землю.

В число таких правовых оснований входит:

  • Увеличение земельного надела за счет земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, что определено статьей 39.28 ЗК РФ. При этом не допускается образование чересполосицы. То есть, увеличить собственный надел можно только за счет смежной государственной земли.
  • Исправление кадастровой ошибки. Если ранее при проведении межевания кадастровым инженером была допущена ошибка, приведшая к уменьшению площади участка, то впоследствии эта ошибка может быть исправлена, что приведет уже к увеличению площади.
  • Приобретение земли у частного лица на основании договора купли-продажи. Как и в случае увеличения участка за счет государственной земли, приобретаемый надел должен иметь смежные границы с увеличиваемым участком.
  • Допустимое превышение надела. Подпункт 32 пункта 1 статьи 26 ФЗ № 218 от 2015 года определил, что при проведении межевания участок может быть увеличен на определенную величину (см. ниже), если это не приводит к накладыванию границ на смежные участки, земли общего пользования и т.д.

Что делать при увеличении размера надела?

Вышеуказанные правовые основания для увеличения площади земельного участка условно можно разделить на 2 категории:

  1. Которые не требуют дополнительного оформления земли в собственность. Это исправление кадастровой ошибки и допустимое превышение надела.
  2. Которые требуют дополнительного оформления земли в собственность. Это увеличение надела за счет смежных участков, находящихся в государственном владении, или во владении другого частного лица.

В любом из случаев увеличение площади надела не допускается, если таковое увеличение происходит за счет:

  • Земель общего пользования (например, дорог);
  • Участков, относящихся к другим категориям (например, основной участок лежит в землях населенных пунктов, а прирезанная часть – в землях сельхозназначения).

Не допускается увеличение ЗУ, если при этом будет превышен максимальный размер участка, установленный на законодательном уровне в конкретно взятом регионе.

Без оформления земли в собственность

Исправление кадастровой ошибки подразумевает под собой уточнение границ земельного надела. Если будет выявлено, что кадастровая ошибка действительно имела место быть, то участок будет зарегистрирован в соответствии со вновь установленными границами независимо от того, насколько увеличилась его площадь.

Ситуация с допустимым превышением надела много сложнее. Подпункт 32 пункта 1 статьи 26 ФЗ № 218 от 2015 года установил, что при проведении межевания площадь участка может быть увеличена в сравнении с той, которая была указана в изначальных кадастровых документах, но не более чем на определенную величину.

Этот же подпункт установил, что предельной величиной увеличения надела является закрепленный на законодательном уровне минимальный размер участка данного вида целевого использования.

Например, если изначально в документах была указана площадь надела под ИЖС в 10 соток, то после проведения межевания она не может превышать 13 соток.

Тот же подпункт определил, что если минимальный размер участка для данного вида целевого использования не определен, то предел увеличения межуемого участка – 10% от исходного размера.

То есть, если изначально в документах была указана площадь участка в 10 соток, то после проведения межевания она не может превышать 11 соток.

С оформлением

Если владелец надела приобрел у своего соседа смежный участок, он может объединить земли в один надел при условии, что получившийся ЗУ не будет превышать максимального размера ЗУ, установленного в регионе.

Для увеличения своего участка за счет земли, принадлежащей соседу, ее необходимо сначала приобрести.

Пункт 2 статьи 39.28 ЗК РФ определил, что в случае, если собственник земли желает увеличить свой участок за счет земли, находящейся во владении государства, ему необходимо заключить соответствующее соглашение с представителями местной администрации, за что с него будет взята определенная плата.

По сути, чтобы узаконить необоснованное увеличение земельного надела, собственник участка должен приобрести часть земли либо у своего соседа, либо у государства.

Что делать при уменьшении площади

Уменьшение площади земельного надела возможно в двух случаях:

  1. При исправлении кадастровой ошибки. Причем согласно Приказу Минэкономразвития № 943 от 2015 года инициатива об исправлении кадастровой ошибки может исходить не только от собственника надела, но и от Росреестра.
  2. При появлении притязания соседей, проводивших межевание, по результатам которого граница их участка проходит по смежному наделу.
Это интересно:  Образец акта приема передачи земельного участка с домом

В любом из указанных случаев у владельца участка есть 2 способа решения проблемы:

  1. Согласиться с уменьшением земли и подписать акт согласования границ.
  2. Не согласиться с уменьшением и заказать уточнение границ земельного надела.

Если же процедура уточнения не дала желаемого результата, можно обратиться с иском в суд общей юрисдикции, который назначит судебную землеустроительную экспертизу.

Заключение

До 2008 года при проведении межевания не использовались высокоточные спутниковые технологии, а до 2001 года межевание не производилось вовсе (участки распределялись на основе имеющихся картографических планов).

Из-за этого при проведении межевания в современных условиях ранее установленные границы наделов могут сильно меняться. При этом все случаи изменения площади наделов и порядок действия при таковых изменениях закреплены на законодательном уровне.

Важно понимать, что при любом фактическом изменении площади участка владелец надела должен заказывать повторную процедуру межевания даже в том случае, если ранее это межевание уже производилось.

В ином случае у него могут возникнуть проблемы в будущем. Например, если владелец соседнего, смежного участка решит провести межевание своего надела, и его границы не будут совпадать с данными на местности.

Участок больше чем по документам что делать

На сколько можно увеличить площадь земельного участка при межевании

Что делать если при межевании земли оказалось больше и как добиться регистрации участка? Практика в нашей стране сложилась таким образом, что при межевании участков их реальный размер может оказаться гораздо больше учтённого кадастровой службой площади. Причин тому может быть масса, но в любом случае это является препятствием для регистрации такого участка в реестре, так что проблему нужно решать.

Участок больше чем по документам что делать

Сделали кадастровый план земельного участка, и его площадь оказалась больше чем была по документам примерно на 2 сотки (по факту 1059, по документам 865 кв м). С соседями границы согласованы. Заборы так стоят уже больше 55 лет (сколько себя помню). Участок еще дореволюционный в п. Сиверский. А администрация Гатчинского района отказалась подписывать документ на основании того, что слишком большая разница — больше, чем на 10% и предложили нарисовать новые границы участка так, чтобы площадь соответствовала 865 м кв. А как же дачная амнистия? Она уже закончилась?

Что делать, если при межевании земельного участка площадь увеличилась

Однако чтобы поменять границы после межевания земельного участка, потребуются веские законные основания для внесения изменений в ЕГРН. Рассмотрим случаи увеличения и уменьшения размеров участка после межевания и что делать после межевания земельного участка?

Что делать, если земельный участок по факту больше чем по документам

К примеру, во многих регионах страны участки для дачного строительства выделяются размером в 6 соток. Эта стандартная площадь является одновременно и минимальной. Следовательно, исходя из буквы закона, хозяин земли в дачном строительстве не вправе добавить к себе больше 6 соток.

Фактически земельный участок больше, чем по документам

Способ № 1: Установить границы участка в размере 3 соток, как указано в документах. Для этого Вам необходимо вызвать кадастрового инженера, он вынесет точки границ Вашего земельного участка в натуре и Вы узнаете, где конкретно находится Ваша земля. Минус в том, что те хозяйственные постройки, культурные насаждения, заборы, грядки, клумбы, деревья, кусты и т.д., которые вышли за границы 3 соток по закону Вы должны убрать, так как они находятся не на Вашей земле.

Расхождение при межевании уточнённой площади земельного участка с площадью по правоустанавливающим документам

Для случаев, когда сведения о местоположении границ земельного участка отсутствуют как в государственном кадастре недвижимости, так и в правоустанавливащем документе на земельный участок, и земельный участок используется 15 и более лет, а также нет претензий со стороны соседствующих собственников и/или пользователей земельных участков, границы земельного участка определяются и закрепляются по результатам межевания и согласования границ по фактическому использованию.

Что делать, если площадь земельного участка больше, чем по документам

Если вышеуказанные пункты соблюдены, то необходимо поторопиться с оформлением текущих границ участка. Для этого надо оформить заявку на проведение работ кадастровым инженером в администрации или земельных службах, существующих при администрации поселения.

Участок увеличился в результате межевания: вопрос законности

Правда практика показывает, что даже при установлении предельного размера служба кадастра мало обращает внимания на этот показатель. И если превышение размера будет больше 10 процентов, то тут же следует отказ. Если обратиться в суд, то обычно такой отказ признается незаконным.

Как оформить “лишние” сотки

1. Бесплатное оформление в собственность увеличенной площади участка допускается, только если «дополнительная» часть не превышает, как сказано в законе, «предельного минимального размера участка, установленного… для земель соответствующего целевого назначения» (пункт 1 части 5 статьи 27 закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Дачная амнистия-2012

2. По правилам, при подготовке межевого плана кадастровый инженер обязан обосновать увеличение площади участка по сравнению с первоначальными данными о ней по «старым» документам. Подсказки о том, как это сделать, содержатся в части 9 статьи 38 закона о кадастре. Цитируем: «При уточнении границ участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные… документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка».

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector