+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Земельный участок обременен правами третьих лиц 2019 год

РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 16.04.2010 ПО ДЕЛУ N А60-1725/2010-С2

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Судья
ГРИГОРЬЕВА С.Ю.

Арбитражные заседатели
ЮЖАНИНА Е.К.
ЕЛИСЕЕВА Л.Б.

Четырехкомнатные апартаменты в самом центре Будапешта, возле пешеходной улицы Ваци, в красивом доме начала 20 века, стоящем прямо на набережной Дуная.

от 1100 EUR / кв.м

Жилой комплекс апартаментов «Гардения Хаузес» расположен в самом популярном туристическом городе Анталия, в то же время далеко от городской суеты .

Права третьих лиц на земельные участки

Многие последствия недавних земельных реформ в России, теоретические и практические, стали предметом всеобщего обсуждения. Однако одна важная тема до сих пор получила меньше внимания, чем другие вопросы. Это — проблема прав третьих лиц на землю.

В странах общего права этот вид прав третьих лиц в отношении земельных участков других собственников называется обременением (право прохода и проведения работ на чужой земле). Эквивалентом данного понятия в странах с гражданским законодательством является понятие сервитут. В обществе, где широко распространено частное землевладение, обременения и сервитуты представляют собой существенную часть группы прав, с которыми должен считаться любой землепользователь. Этот правовой механизм позволяет, например, установить для участка, окруженного со всех сторон чужими владениями, право прохода и проезда к шоссе, право отвода сточных вод через трубы, проходящие под чужим участком, или экстренного доступа к участку в случае пожара.

До введения в России права частной собственности на землю важность этих видов прав была не так высока. В случае необходимости они обеспечивались в виде общей собственности на недвижимое имущество — в советское время это было нормой. Создатели Гражданского кодекса РФ 1994 года понимали, что распространение права частной собственности на землю в России потребует рассмотрения прав третьих лиц на соседние участки. Поэтому в кодекс были внесены условия о создании, использовании и прекращении частных сервитутов. Эти положения были продублированы в Земельном кодексе.

В данной статье рассматриваются проблемы создания и использования частных сервитутов, хотя для ограниченной группы прав могут создаваться и публичные сервитуты. Теперь, когда Земельный кодекс РФ подготовил почву для распространения частного землевладения, публичные и частные сервитуты станут играть все более важную роль. В результате, любому застройщику коммерческой недвижимости, желающему купить землю под строительство объекта, непременно придется считаться с частными сервитутами.

В некоторых странах общего права, например в Англии, ведутся академические споры о том, возможно ли создание новых видов или типов обременений. Проблемы могут возникнуть вследствие того, что новые технологии позволяют создавать такие виды связи, которые ранее не рассматривались в контексте обременений, которые могут быть необходимы.

Статья 274 Гражданского Кодекса РФ дает широкое определение сервитута, который может устанавливаться «для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, других нужд собственника недвижимого имущества (пользующегося сервитутом), которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».

Это интересно:  Налоговый кодекс налог на землю 2019 год

Можно надеяться, что понятие «других нужд» будет достаточно широким для охвата целого спектра потенциальных прав в случае их возникновения. Это должно наводить покупателя земли на мысль: возникнет ли в случае приобретения данного земельного участка необходимость установления сервитута в отношении соседнего участка?

Виды прав, которые необходимо будет при этом учитывать, ничем не отличаются от себе подобных в таких странах, как Англия или США, и включают права прохода и проезда, право доступа для определенных целей, право пользования дренажным трубопроводом, водопроводом, линиями электропередачи и коммуникационными системами других служб. В каждом отдельном случае покупателю следует обращать внимание на любые дополнительные права, необходимые для обеспечения сервитута. Право прокладки электрического кабеля под соседним участком можно подкрепить правом доступа для ремонта кабеля в случае неисправности.

Владелец участка, в отношении которого собираются установить сервитут, будет стремиться внести оговорку, согласно которой сторона, использующая право ремонта кабеля, обязуется вернуть землю в первоначальное состояние, в котором она находилась до проведения ремонтных работ.
Сервитуты могут устанавливаться в силу договора в результате переговоров между сторонами. Например, в случае продажи собственником только части своего земельного участка. Если же соседствующие землевладельцы так и не достигли соглашения, Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность установления сервитута в судебном порядке. Судебные полномочия распространяются как на сам принцип создания сервитутов, так и на их сроки.

Во всех случаях, независимо от того, устанавливается ли сервитут по соглашению сторон или в судебном порядке, предусмотрена защита собственника участка, обремененного сервитутом. Во-первых, обременение сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения участком. Во-вторых, собственник обремененного сервитутом участка вправе требовать соразмерную плату за такое пользование своим участком. В других странах такая оплата часто производится в форме единовременного авансового платежа. Тем не менее, в российском законодательстве нет оснований, препятствующих установлению периодичных платежей.

Другой вопрос, обсуждением которого займутся на переговорах и в судебных заседаниях, касается срока сервитута. Российским законодательством разрешаются срочные и постоянные сервитуты. Стороны сервитута определяют сами, какой из двух видов сервитута им больше подходит в сложившихся обстоятельствах.

При любом правовом строе надлежащее действие сервитутов существенно зависит от обязательности исполнения прав собственником земельного участка, обремененного сервитутом, и лицами, в интересах которых был установлен сервитут. Согласно российскому законодательству, сервитуты подлежат государственной регистрации и сохраняются в случае покупки земельного участка, обремененного сервитутом, другим лицом. Таким образом, обеспечивается защита стороны, в интересах которой был установлен сервитут, в случае продажи обремененной сервитутом земли третьему лицу.

На нынешнем этапе Российское законодательство устанавливает основные принципы признания прав третьих лиц и создания сервитутов. Это новое понятие, и, скорее всего, стороны, участвующие в сделках купли-продажи, а также собственники сопредельных земельных участков с ним не знакомы. Обычной реакцией на постановку вопроса о подписании соглашения о создании сервитута являются поспешные заверения в том, что этим правом можно будет пользоваться и что для его установления и защиты не требуется подписания договора. Покупателям земельных участков стоит подходить с осторожностью к таким ответам и не принимать их всерьез.

Это интересно:  Как проверить документы при покупке земельного участка 2019 год

У судов пока нет опыта толкования положений Гражданского кодекса РФ, наделяющих их полномочиями устанавливать сервитуты в отношении того или иного участка. Скажем, признают ли суды право прохода и проезда для многочисленных покупателей и посетителей торгового комплекса через участок, находящийся в частном владении?

Время покажет, какой подход к этой проблеме изберут суды. Благоразумные покупатели должны учиться на дорогих ошибках других собственников, допущенных ими в других юрисдикциях с длительной историей использования сервитутов и обременений. Описываемый выше тип «выкупных полос» не зря получил свое название. Впоследствии их приобретение обходится в копеечку. Поэтому, прежде чем покупать участок земли, хорошо проинформированный покупатель должен обязательно добиться установления всех необходимых сервитутов на основе письменных договоров.

Каковы особенности изъятия у собственника земельного участка, обремененного правами третьих лиц, для государственных или муниципальных нужд?

На практике часто встречается ситуация, когда планируемый к изъятию земельный участок передан собственником, например, в аренду или обременен сервитутом. В этом случае мнения практикующих юристов расходятся: одни считают, что изъятие будет одновременно являться основанием прекращения договора аренды. Другие, наоборот, утверждают, что договор аренды расторгается именно арендодателем, и основания изъятия земельного участка и основания прекращения договора аренды не совпадают.

Представляется правильной точка зрения, согласно которой прекращение прав собственника, у которого изымается участок, и иных лиц, обладающих данным земельным участком на определенных договорных условиях с собственником, должно иметь самостоятельные основания. Для разрешения возникших на практике проблем и существующих пробелов в законодательстве необходимо более детально разработать в ГК РФ положения, касающиеся изъятия участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе в случаях необходимости прекращения договорных отношений [1] .

Данная проблема нашла свое проявление в судебной практике.

Так, распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 19.04.2007 № 391 -р в целях реконструкции ипподрома Акбузат» с согласия ОАО «Ипподром “Акбузат”» для государственных нужд был изъят земельный участок. Этим же распоряжением обществу «Акбузат» и иным собственникам недвижимого имущества предложено обеспечить в установленном порядке независимую оценку убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка (п. 3).

Во исполнение указанного распоряжения между Министерством по физической культуре, спорту и туризму, предприятием «Республиканское управление капитального строительства» и обществом «Промцентр» 30 августа 2007 г. заключено соглашение о выкупе, в соответствии с которым предприятие «Республиканское управление капитального строительства» производит снос объекта недвижимости, находящегося в собственности общества «Промцентр», а именно нежилого (торгового) помещения, а также компенсирует рыночную стоимость сносимого объекта недвижимости. Общество «Промцентр» 30 августа 2007 г. по акту приема-передачи передало указанное помещение под снос предприятию «Республиканское управление капитального строительства».

В соответствии с п. 1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Как следует из п. 1 ст. 281 ГК РФ, плата за земельный участок, изымаемый для государственных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

Это интересно:  Законность установки шлагбаума на придомовой территории 2019 год

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно положениям ст. 283 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным ст. 279–282 ГК РФ.

Между тем суды правомерно исходили из того, что общество «Промстрой» в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представило доказательств, свидетельствующих о наличии у него прав пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования изъятым земельным участком.

Судами также обоснованно принято во внимание, что договор аренды нежилых помещений, на основании которого истец рассчитывает размер упущенной выгоды, является недействительным, поскольку подписан сторонами I августа 2007 г., в то время как право собственности истца на переданное в аренду помещение зарегистрировано в установленном порядке только 4 сентября 2007 г. При таких обстоятельствах суды правомерно указали на то, что данный договор противоречит п. 1 ст. 209, ст. 608 ГК РФ и в силу положений ст. 168 ГК РФ является недействительным.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ), суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о неправомерном исчислении суммы упущенной выгоды исходя из размера арендной платы, установленной указанным договором. При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты оставлены без изменения [2] .

Особенности приобретения земельного участка, обремененного правами третьих лиц

  • Содержание
  • Часть работы
  • Список литературы

Введение 3
1. Понятие и виды обременений земельных участков 5
1.1. Понятие обременения в гражданском законодательстве 5
1.2. Виды обременений земельного участка 7
2. Приобретение земельного участка, обремененного правами третьих лиц 13
Заключение 21
Список использованных источников 23

Статья написана по материалам сайтов: www.newmetr.ru, studme.org, myknow.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector