+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Жилое помещение как объект вещных прав 2019 год

В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения как объекты вещных прав бывают различных видов: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. При этом жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства и предназначенное для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

В проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ в отношении жилых помещений предполагается норма (п. 1 ст. 298.1) о том, что жилым признается помещение, предназначенное для проживания граждан.

По своей сути жилое помещение относится к сложным объектам. В состав такого сложного объекта в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан, а наряду с ним и другие вещи или имущественные права .

Подробнее об этом см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2003. С. 24.

Так, согласно ст. 16 ЖК РФ под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. В постройке, именуемой жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельными объектами права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

Анализ норм, изложенных в гл. 17 Право собственности и другие вещные права на землю» и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным. Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, с одновременной передачей права собственности на жилой дом передаются и права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилым домом и необходима для его использования. При этом возможны различные варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, к покупателю либо переходит право собственности, либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок. Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, на которых пользовался землей продавец дома.

Согласно жилищному законодательству квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

Общим имуществом собственников в многоквартирном доме являются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, чердаки, подвалы и т.д. (ст. 36 ЖК РФ). Владение, пользование и распоряжение имуществом дома, находящегося в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников жилого дома, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Комната представляет собой часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Для характеристики жилого помещения важно отметить выделение внутри помещения, во-первых, полезной (общей) площади, т.е. суммы площадей всех помещений квартиры, включая площадь жилых комнат, подсобных помещений и мест общего пользования в квартире — коридоров, кухни, ванной комнаты и др., во-вторых, жилой площади, которая включает только площадь всех жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных террас и веранд, образованных для проживания. В законе употребляется также понятие «вспомогательная площадь», которой считается площадь кухонь, коридоров, ванных комнат, теплых уборных, прихожих, внутренних кладовых и т.п.

В проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ предлагается признавать жилыми помещениями квартиру и комнату. При этом квартира, которая состоит из комнат, в отношении которых зарегистрировано право собственности, считается коммунальной и не может быть предметом сделок.

Жилое помещение как объект вещных правоотношений

Понятие и особенности правового режима жилого помещения

Правовой режим жилого помещения представляет собой совокупность определенных правовых условий (дозволений, нормативов, запретов, обязываний, ограничений) владения, пользования и распоряжения жилым помещением, соблюдение которых является обязательным для пользователей жилыми помещениями независимо от характера вещного права.

Содержанием правового режима объекта недвижимости, в том числе жилого помещения, выступают:

1) Обязательная государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение (ст. 131 ГК РФ);

2) Возникновение прав владения, пользования и распоряжения на вновь созданное жилое помещение или передаваемое по договору с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219 ГК РФ) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ч. 1. ст. 551 ГК РФ);

3) Специальные правила совершения сделок с жилыми помещениями (жилыми домами), предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на жилой дом. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ч. 3,4 ст. 340 ГК РФ);

4) Гражданско-правовое обязательство, предметом которого является жилое помещение (по общему правилу исполняется в месте его нахождения).

Правовой режим жилых помещений обусловлен правовой природой недвижимого имущества и назначением жилого помещения, т.е. использованием в жилых целях.

Главным признаком, позволяющим отнести жилое помещение к недвижимости, согласно ГК РФ является «прочная связь с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению».

ГК РФ установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288).

Жилое помещение должно использоваться только по целевому назначению, а именно для проживания граждан. В соответствии с пунктом 3 статьи 288 ГК РФ не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Схожее положение содержится в пункте 1 статьи 17 ЖК РФ, согласно которому жилое помещение предназначено для проживания граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17 ЖК РФ). Только в отличие от ГК РФ в пункте 2 статьи 17 ЖК РФ допускается возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Согласно ст. 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. При толковании данных положений закона необходимо учитывать норму закона, запрещающую использование помещений в жилых домах для нужд промышленного характера, из чего следует, что в многоквартирном доме после перевода жилого помещения в нежилое в этом помещении допустимо размещение только организаций, не занимающихся промышленным производством.

В настоящее время порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое определяется гл. 3 ЖК РФ. Согласно ч. 1 ст. 22 ЖК РФ и тот и другой переводы допускаются с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 2 и 3 ст. 22 ЖК РФ).

Определенные ограничения имеются и при переводе нежилого помещения в жилое. В соответствии с ч. 4 ст. 22 ЖК РФ указанный перевод не допускается, если нежилое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Для такого перевода собственник соответствующего помещения или управомоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения этого помещения:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо других документов, кроме вышеперечисленных (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения принимается органом, осуществляющим перевод помещений, в срок не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Это интересно:  Методика определение границ земельного участка 2019 год

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе помещения или об отказе в этом выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание такого документа устанавливаются Правительством РФ. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято решение (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения этот документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Документ, подтверждающий принятие решения о переводе помещения, подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, а также иных работ, указанный документ является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном ч. 5 ст. 23 ЖК РФ документе.

Завершение указанных переустройства и (или) перепланировки, а также иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Данный акт подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Согласно ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть оспорено заявителем в судебном порядке.

Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства. При этом порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами. В связи с этим было принято Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Пригодность жилого помещения к проживанию в течение всех сезонов года, всепогодность жилья, а не только в летнее время.

Конституционный Суд Российской Федерации признал пригодным для постоянного проживания жилое строение, расположенное на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов, также указал, что такие жилые строения должны обладать признаками жилых помещений.

14 апреля 2008 года Конституционный Суд Российской Федерации признал не соответствующим Конституции абзац 2 статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», устанавливающий запрет на регистрацию проживания в возведенном на садовом земельном участке жилом строении.

Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что норма абзаца 2 статьи 1 указанного Закона порождает правовую неопределенность, нарушает конституционный принцип равенства, позволяет органам регистрационного учета отказывать в регистрации по месту жительства гражданам, которые постоянно проживают в возведенных на садовых земельных участках жилых строениях, принадлежащих им на законных основаниях, пригодных для постоянного проживания и являющихся для них единственно возможным местом жительства.

Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции РФ, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть3), абзац 2 статьи Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.

Как отметил Конституционный Суд РФ, потребуется внесение изменений в Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Также Конституционный Суд РФ указал: поскольку жилищное законодательство является сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункт «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации), субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления — утвердить правила землепользования и застройки. При этом не исключается возможность введения субъектами Российской Федерации указанного правового регулирования в опережающем порядке. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение (глава 28 ГПК РФ).

Таким образом, Конституционный Суд РФ признал, что правовой режим жилых строений, при условии что они, во-первых, расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям населенных пунктов, и, во-вторых, пригодны для постоянного проживания, определяется нормами жилищного законодательства Российской Федерации. А поскольку объектами жилищных прав являются жилые помещения, то указанные выше жилые строения должны обладать признаками жилых помещений.

Конституционный Суд РФ указал на необходимость соблюдения самого важного принципа жилых помещений — принципа пригодности для постоянного проживания.

Изолированность жилого помещения означает, что помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованными видами инженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение, с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком.

Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объекта недвижимости наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома — подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290 ГК РФ), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.

ЖК РФ закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289 ГК РФ). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.

Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290). В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей долевой собственности возникнут с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа управления жилым фондом.

С принятием части второй ГК РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к большим достижениям отечественного законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами — пользователями других жилых помещений.

На практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе. Речь идет о применении права преимущественной покупки комнаты собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. Право преимущественной покупки в данных случаях применяться не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.

Вместе с тем, несмотря на законодательное признание квартир и комнат в многоквартирном жилом доме самостоятельными недвижимыми вещами, они, ни фактически, ни юридически не приспособлены к тому, чтобы быть самостоятельными объектами недвижимости. Возникающие при этом противоречия и проблемы приводят к выводу о том, что законодательное объявление их недвижимостями — самостоятельными объектами гражданских правоотношений — в действительности представляет собой юридическую фикцию, вызванную к жизни остротой жилищной проблемы и определенными недостатками законодательства.

К основным признакам, по которым законодатель относит то или иное строение к жилым можно отнести:

1) назначение и пригодность жилого помещения;

2) соответствие санитарным и техническим требованиям;

3) благоустроенность жилого помещения;

4) жилое помещение должно быть зарегистрировано в качестве такового в специальных государственных органах, осуществляющих регистрацию недвижимости.

Признание помещения жилым помещением, пригодным или непригодным для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях на основании оценки соответствия помещения установленным требованиям Правительством РФ.

На основе вышеизложенного можно выделить следующие особенности правового режима жилых помещений: обязательная государственная регистрация прав на жилое помещение, т.к. оно является недвижимостью; использование жилых помещений только по назначению, т.е. для проживания граждан.

Это интересно:  Какая земля не облагается налогом 2019 год

Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Жилые помещения как объекты права собственности получили особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое

назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья

и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление

в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей

органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые

условия для реализации этого права.

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания

граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению,

пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться

в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288).

Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое

назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых

помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению,

с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно,

сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также

их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений

в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в

свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих

учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности

на недвижимость касаются всех собственников — граждан, в том числе владельцев

жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие

и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых)

образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности,

как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по

усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые

(в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для

постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например,

отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве

в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно

территориальные бюро технической инвентаризации — БТИ), в том числе служебные

и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным

целям помещения — общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные

дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов

и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК специально отмечает,

что гражданин — собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного

жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания

членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта,

как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться

с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой

собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК

сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на

основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами

Вместе с тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им

жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительного

оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами жилищного

законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домах какие-либо

промышленные производства (п. 3 ст. 288). Последнее ограничение, как следует

из текста закона, касается жилого дома в целом, а не только находящихся в

нем жилых помещений. Это исключает размещение разного рода производств даже

в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку помимо нарушения целевого

назначения данного объекта отсутствие подобного запрета вело бы к созданию

значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения

по их прямому назначению.

Нарушение предусмотренных законом положений надлежащего осуществления

права собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия,

предусмотренные ст. 293 ГК. В соответствии с ее правилами использование жилого

помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого

помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника

со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного

самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов,

то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.

Изложенные в ч. 1 ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже начавшееся (продолжающееся)

использование собственником своего жилого помещения не по назначению, либо

систематическое (неоднократное) нарушение прав и интересов его соседей (создание

«обстановки невозможности совместного проживания»), либо начавшееся разрушение

жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Во всех трех указанных

случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом

местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений

(в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей,

включая необходимый ремонт разрушаемого помещения) и лишь после этого он подвергается

риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта

Правила ст. 288 и 293 ГК представляют собой форму публичноправового вмешательства

в частные дела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 в исключительных

случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С

учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего

им права собственности, устанавливая его целевые границы. Вместе с тем он

предусматривает и два дополнительных ограничения, первое из которых касается

только собственников жилья в многоквартирном жилом доме, а второе — граждан-собственников

Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как

объекта недвижимости наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью,

что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома — подвалы, чердаки,

лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты,

стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование,

находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения,

если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290),

поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим

Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного

общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых,

на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников

(ст. 289). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих

им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади (ср. п. 4 Временного

положения о кондоминиуме, утвержденного Указом Президента РФ от 23 декабря

1993 года N 2275).

Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства

о праве общей долевой собственности (см. комментарий к гл. 16 ГК), однако

с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры

или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома

и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права

собственности на жилье (п. 2 ст. 290). В этом и состоит второе важное положение,

определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников

жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая

доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе

права собственности на жилье (п. 1 Временного положения о кондоминиуме), будучи

неразрывно с ним связанной.

Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников

жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном

жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей долевой собственности

возникнут с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших

свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа

управления жилым фондом.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования

общего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п.

1 ст. 291). Такое товарищество становится юридическим лицом — некоммерческой

организацией. По своей сути оно может рассматриваться как потребительский

кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК считает его самостоятельной разновидностью

некоммерческих организаций, действующей на основании специального закона (что

вполне соответствует требованиям п. 3 ст. 50). В отсутствие такого закона

данные организации действуют на основании уже упомянутого Временного положения

о кондоминиуме. В буквальном переводе с латыни «кондоминиум» как раз и означает

общую собственность, а «домовладельцы» (собственники жилья) в кондоминиуме,

согласно п. 2 указанного Положения, составляют товарищество.

Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является

наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника,

но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292).

Кодекс признает за ними «право пользования этим помещением на условиях,

предусмотренных жилищным законодательством», что дает возможность считать

это право обязательственным правом арендного типа. Как и всякие титульные

(законные) владельцы, субъекты этого права (члены семьи собственника жилья,

проживающие совместно с ним) получают право на его защиту, включая требование

об устранении любых его нарушений, от всякого лица, включая и самого собственника

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК переход права собственности на жилье сам

по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением

со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении.

Иначе говоря, данное право как бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе

следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает,

что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим

ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают

пользоваться прежним помещением на законном основании и новому приобретателю

(или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном

«праве пользования» вещные элементы преобладают над обязательственными, что

и дает основания закону объявить его вещным правом.

Более того, при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетних

лиц отчуждение жилья допускается только с предварительного согласия органа

опеки и попечительства (п. 4 ст. 292), призванного, как известно, следить

за соблюдением прав и законных интересов несовершеннолетних граждан. Здесь

собственник жилья ограничивается законом в своем правомочии распоряжения принадлежащей

Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей.

Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. … также отношения между лицами, которые осуществляют предпринимательскую деятельность.

деятельность без образования юридического лица, признается предпринимателем. … (п. 2 ст. 23 Кодекса) и соответственно к его предпринимательской деятельности.

и наиболее подробно те, которые были в большей степени характерны для … Уже через несколько месяцев после принятия Кодекса права частных предпринимателей.

Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Комментарий к части первой.

Это интересно:  Найти адвоката по земельным спорам 2019 год

Статья 171. Незаконное предпринимательство. … Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей.

Обращает на себя внимание тот факт, что в некоторых случаях статьи Кодекса содержат принципиально различные нормы для предпринимателей и лиц.

2. В предпринимательской деятельности комплексный, всесторонний подход к … Этот кодекс еще не принят). Второй элемент представлен нормами гражданского права в «действии», в «работе».

Жилое помещение как объект права собственности

Объектом права собственности на жилое помещение является жилище, т.е. отдельная жилая единица, предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям.

Жилище относится к естественным потребностям людей, без удовлетворения которых невозможно их существование. Очевидно, что человек не может жить без одежды, еды, медицинско-социальных благ и жилища. Данные положения зафиксированы в том числе и в ратифицированных Российской Федерацией международных документах. Так, соответствии со ст. 25 Всеобщей декларацией прав человека (принята ООН), каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая одежду, медицинский уход, жилище и такое социальное обслуживание, который необходим для поддержания достойной жизни его самого и его семьи [2].

Международный Пакт об экономических, социальных и культурных правах рассматривает как обязанность государств-участников – обеспечение принятия мер для обеспечения осуществления право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий в себя питание, одежду, жилище и другие блага первой необходимости (ст. 11) [4]. В гражданско-правовом смысле право на жилище представляет собой право граждан на конкретное, уже имеющееся у граждан жилище и гарантирует недопустимость его лишения.

В конституционно-правовом смысле право граждан на жилище – это неотъемлемое право человека, включающее в себя гарантированные государством возможность получить жилище; право на неприкосновенность жилище; право на обеспечение безопасности жилища; право на свободу выбора места жительства; право на беспрепятственную реализацию гражданами своих жилищных прав. В законодательстве нет четкой дефиниции понятия «жилище».

Ни Конституция Российской Федерации, ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит данного термина, что, безусловно, относится к проблемным моментам жилищного законодательства. В таких условиях получается, что Конституция Российской Федерации гарантирует право на определенный объект (жилище), легального определения которого не имеет ни один нормативно-правовой акт.

Попытаемся сопоставить между собой понятия «жилище» (в конституционно-правовом смысле) и понятие «жилое помещение». Ученые по-разному оценивают связь этих понятий. Одни считают, что понятие «жилище», используемое в Конституции Российской Федерации, шире понятия «жилое помещение». Они отмечают, что под жилищем нужно понимать не только специально предназначенные для постоянного проживания граждан помещения, но и другие, не относящиеся к таким помещениям объекты (чердаки, шалаши, сараи, дачные домики и т.д.).

В то же время представители этой точки зрения приравнивают к жилищу транспортные средства, гаражные постройки, купе в вагоне поезда. В понятие «жилище» также включаются служебные помещения, временно приспособленные для жилья [10]. Такая обстановка дел может создать ситуации необходимости защиты конституционного права на жилище, хотя тот или иной объект в действительности не является жилым помещением. С другой стороны, такая позиция выступает в качестве «лазейки» для государства, целью которой является избежание обязанности по обеспечению жилыми помещениями граждан.

Если понимать под жилыми помещениями дачные домики, шалаши, палатки, подвалы и т.д., то реализация ст. 40 Конституции Российской Федерации не вызывает никаких сомнений. Некоторые люди могут жить и в землянке, и на чердаках, и в колодцах, однако, по нашему мнению, эти объекты нельзя признать в качестве жилых помещений. На сегодняшний день количество лиц без определенного места жительства постоянно растет, в результате чего появляются идеи о законодательном закреплении этого статуса [11]. Представители другого направления считают, что понятие «жилище» целесообразно отождествлять с понятием «жилое помещение», причем они должны пониматься в качестве помещений, предназначенных для постоянного проживания людей.

По мнению П.И. Седугина «термин жилище означает обычно особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната, другое жилое помещение, вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.)» [9]. На наш взгляд, данная точка зрения является наиболее правильной. В.Н. Литовкин под жилищем понимает место жительства гражданина, представляющее собой специальное сооружение, обладающее следующими характеристиками: 1) сооружение должно рассматриваться как жилище еще до начала строительства;

2) сооружение должно обладать потребительскими свойствами: всепогодность сооружения, его недвижимость, обязательный стандарт санитарных и технических условий, применительно к природно- географическим условиям местности [6]. Если обратиться к словарному значению рассматриваемого понятия, то под жилищем понимается место, где проживают люди, где они поселились (дом, комната и т.д.) [3]. Следовательно, понятие «жилище» тесно связано с местом постоянного проживания человека (с местом жительства).

Не раз российские авторы обращали внимание на то, что в Гражданском кодексе РФ нет статьи, непосредственно посвященной объектам права собственности или других вещных прав [1]. Лишь однажды в статье 289 ГК РФ квартира упоминается как объект права собственности. К сожалению, в статье говорится о квартире как объекте собственности, но не раскрывается ее сущность: «Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома». Жилищный кодекс РФ перечисляет квартиру как вид жилого помещения, не раскрывая ни самого понятия квартиры, ни права собственности на нее (ст. 16 ЖК РФ). В то время как каждый вид жилого помещения имеет существенные особенности. Советское законодательство не рассматривало жилое помещение как самостоятельный объект гражданского оборота. Жилое помещение могло выступать объектом жилищных правоотношений, что же до объекта гражданских правоотношений, то в качестве такового рассматривался многоквартирный жилой дом в целом. В современной литературе квартира рассматривается в качестве самостоятельного объекта прав. При этом многие авторы, рассматривая квартиру как объект прав, обращают также внимание на сложность такого объекта, входящего в состав дома.

Так, по мнению П.В. Крашенинникова, жилое помещение представляет собой сложный объект, в состав которого в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан, а наряду с ним и другие вещи или имущественные права [5]. В отношении жилого дома как объекта прав П.В. Крашенинников отмечает, что многоквартирный дом может быть объектом правоотношений, например, объектом договора купли- продажи, но только в тех случаях, когда он не заселен и когда не сформированы (не выделены в натуре) такие объекты, как помещения

(жилые и нежилые). После этого объектами гражданского, жилищного права становятся помещения со всеми вытекающими правовыми последствиями. Е.А. Суханов отмечает, что жилые помещения – по сути составные (несамостоятельные) части недвижимых объектов (многоквартирных жилых домов), равно как нежилые помещения – составные части зданий [8]. Необходимо отметить, что в Концепции развития законодательства о вещном праве первоначально предлагалось следующее определение помещения как объекта гражданских прав – конструктивно и пространственно обособленная часть (трехмерный объем) внутри здания (сооружения), пригодная для использования.

Также говорилось о том, что в отличие от здания оно (помещение) лишено материального выражения [7]. В проекте изменений в ГК РФ была предложена норма, в соответствии с которой помещением признается часть здания или сооружения, ограниченная трехмерным замкнутым контуром, пригодная для использования (ст. 298). Для отграничения жилых помещений от иных подобных объектов предлагается закрепить признак пригодности для проживания.

В определении не отражена важная характеристика квартиры, состоящая в праве собственника квартиры на долю в общих помещениях дома, находящихся за пределами квартиры. В этой связи собственники помещений, находящихся в одном жилом доме, обязаны участвовать в общих затратах по его содержанию. Размеры затрат каждого собственника определяются отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений в жилом доме, находящихся в раздельной собственности, к общей площади жилого дома, если иное не установлено соглашением собственников. Таким образом, авторы Концепции развития законодательства о вещном праве рассматривают помещения, находящиеся в здании, в качестве его части, что принципиально меняет существующий сейчас подход к определению квартиры в качестве объекта прав. В России жилым признается помещение, которое отвечает установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства и предназначено для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

При этом различают жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры и комнату. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ). Ключевым элементом данного определения является указание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме.

Иными словами, наличие отдельного входа, обеспечивающего непосредственную связь с местами общего пользования многоквартирного дома, составляет неотъемлемый признак жилого помещения. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ). Таким образом, в жилищном законодательстве в качестве жилища рассматриваются недвижимые вещи. Представляется, что определение квартира должно учитывать следующие обязательные характеристики как объекта прав.

Во- первых, главная особенность квартиры в том, что она является частью многоквартирного дома. Во-вторых, определение должно учитывать существующее в практике разграничение полезной площади на жилую и нежилую площадь. В-третьих, важной характеристикой квартиры является право на долю в общих помещениях дома, находящихся за пределами квартиры, не составляющих ее части, но обслуживающих все квартиры многоквартирного дома. Полагаем, что понятие квартира можно сформулировать следующим образом: самостоятельная, функциональная часть многоквартирного жилого дома, состоящая из жилой и нежилой площади и предполагающая право на долю в общем имуществе дома.

Статья написана по материалам сайтов: studbooks.net, www.bibliotekar.ru, www.finexg.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector